수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동 더플러스비 3층 302호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 김진희이고, 말소기준권리는 2022.10.17. 신우신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,520,000,000원이며 2024.06.05. 2,360,400,000원으로 변경됐고, 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 경매개시결정과 황현민의 주택임차권은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
이 사건의 특징은 등기보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 사람은 18명이며, 모두 전입일이 말소기준일인 2022.10.17.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 18명 모두 대항력 없음입니다. 다만 황현민의 보증금 160,000,000원을 제외하면 다른 점유자의 보증금은 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1267 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 고화로72번길 9-12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 김진희 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,060,439,898원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리 확인
말소기준은 2022.10.17. 신우신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2022-509호가 기재돼 있고, 이후 채권최고액 변경과 근저당권 이전이 이어졌습니다. 2025.05.29. 임의경매개시결정과 2025.06.19. 등기된 황현민의 주택임차권은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 18명, 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문명호 | 2023.05.18 | 미상 | 2025.07.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YIN ZHUYUN | 2023.06.16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI ZHENSHU | 2025.02.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손다빈 | 2023.10.19 | 미상 | 2025.06.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조도휘 | 2024.11.15 | 미상 | 2025.06.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은아 | 2024.11.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송해국 | 2023.09.22 | 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최다슬 | 2025.01.20 | 미상 | 2025.07.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한동찬 | 2024.06.12 | 미상 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안수빈 | 2024.09.05 | 미상 | 2025.06.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI MINCHENG | 2024.02.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI YONGNAN | 2023.11.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| GUI MINGSHI | 2023.11.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LIANG YINGSHUN | 2024.01.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이호민 | 2024.05.09 | 미상 | 2025.06.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김하나 | 2024.05.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김한울 | 2022.12.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황현민 | 2025.01.15 | 160,000,000원 | 2025.06.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
황현민은 건물 전유부분 전부에 관해 주거 임차권등기를 마쳤습니다. 임대차계약일은 2024.10.27., 확정일자는 2024.10.29., 주민등록·점유개시일은 2025.01.15., 임차보증금은 160,000,000원입니다. 그러나 주민등록일이 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정은 대항력 없음입니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 1. 근저당 · 신우신용협동조합 | 2,520,000,000원 | 255,560,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
260,000,000원 매각을 가정하면 근저당권 채권에서 2,264,440,000원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 260,000,000원 | 255,560,000원 | 2,264,440,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 208,000,000원 | 204,288,000원 | 2,315,712,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 166,400,000원 | 163,270,400원 | 2,356,729,600원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문됐으나 관계인의 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 수원여자고등학교 동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택과 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 정방형·평지의 토지로 서측 소로3류에 접합니다. 토지면적은 405.9㎡, 공시지가는 1,556,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 현황. 조사된 18명의 실제 점유 범위와 현재 거주 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 황현민 160,000,000원 외에는 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서와 임대차 자료 대조가 필요합니다.
- 황현민 임차권. 임대차계약일 2024.10.27., 확정일자 2024.10.29., 전입·점유개시 2025.01.15.로 말소기준 이후입니다.
- 민간임대주택등기. 2024.07.11. 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 경매 참여 전 현장 상태 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 동일 평형 실거래 자료가 없어 최저가 260,000,000원의 시세 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
권리의 기준선은 명확합니다. 2022.10.17. 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유자 18명의 전입은 모두 그 이후입니다. 황현민의 160,000,000원 임차권 역시 전입·점유개시가 2025.01.15.로 늦어 대항력은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 “권리 깨끗형”으로만 보기에는 점유관계가 복잡합니다. 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않고, 감정평가 당시 내부도 확인하지 못했습니다. 실거래 비교 자료도 없어 신건 260,000,000원의 가격 메리트는 판단할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 점유·가격 검증은 별도. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
