수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동 더플러스비 3층 302호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 2022.10.17. 소유권보존과 같은 날 신우신용협동조합의 채권최고액 2,520,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 확인되는 임차인들의 전입일은 가장 빠른 2022.12.06.부터로 모두 말소기준일보다 늦습니다.
따라서 이 사건은 임차인이 많다는 사실과 보증금 인수 여부를 구분해서 봐야 합니다. 확인된 실제 임차인은 18명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 황현민은 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기가 있으나 전입일이 2025.01.15.로 역시 말소기준보다 늦고, 등기부상 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오도 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1267 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 3층 302호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 팔달구 고화로72번길 9-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 김진희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매 신청채권 | 2,060,439,898원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.17. 신우신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준일은 2022.10.17.
말소기준권리인 2022.10.17. 근저당보다 앞선 임차인 전입은 확인되지 않습니다. 18명 모두 전입일이 기준일 이후이고, 각 임차인 자료에서도 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 황현민의 주택임차권 역시 2025.06.19. 등기된 후순위 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 18명 — 대항력은 없지만 점유 확인은 별개
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없어 실제 임차인 18명입니다. 이 중 문명호·손다빈·조도휘·송해국·최다슬·한동찬·안수빈·이호민·황현민은 배당요구가 확인됩니다. 다만 황현민을 제외하면 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 사람이 많습니다. 그럼에도 전입일 자체가 말소기준일보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문명호 | 2023.05.18 | 미상 | 2025.07.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN ZHUYUN | 2023.06.16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI ZHENSHU | 2025.02.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손다빈 | 2023.10.19 | 미상 | 2025.06.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조도휘 | 2024.11.15 | 미상 | 2025.06.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은아 | 2024.11.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송해국 | 2023.09.22 | 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다슬 | 2025.01.20 | 미상 | 2025.07.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한동찬 | 2024.06.12 | 미상 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안수빈 | 2024.09.05 | 미상 | 2025.06.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI MINCHENG | 2024.02.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI YONGNAN | 2023.11.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GUI MINGSHI | 2023.11.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIANG YINGSHUN | 2024.01.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호민 | 2024.05.09 | 미상 | 2025.06.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하나 | 2024.05.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한울 | 2022.12.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황현민 · 임차권등기 | 2025.01.15 | 160,000,000원 | 2025.06.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 182,000,000원으로 감정가 260,000,000원의 70%입니다. 그러나 확인되는 단지 자료에는 실제 거래금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
| 단지명 | ThePlusB |
|---|---|
| 세대수 | 13세대 |
| 준공일 | 2022.10.04 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
| 단지 경매 낙찰률 | 0.0% |
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 182,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 127,399,999원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 89,179,999원 · 감정가 34.3% |
④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 신우신용협동조합 | 2,520,000,000원 | 178,652,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 182,000,000원 가정 시 집행비용 3,348,000원을 제외한 178,652,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 근저당 채권 기준 미배당액은 2,341,348,000원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원여자고등학교 동측 인근으로 다세대주택과 단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 위생·급배수, 난방, 승강기, 주차시설이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 단일필지 정방형·평탄한 토지로 도시형생활주택 부지로 이용 중이며 서측으로 폭 8m 미만 소로3류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 지정사항이 있습니다.
- 공시지가. 1,556,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 내부 확인. 관계인 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 상태에서 통상적인 관리·이용상황을 전제로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자별 실제 점유호수 확인. 임차인 18명 가운데 황현민을 제외하면 점유부분이 구체적으로 확인되지 않는 사람이 많아 302호 실점유 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.07.11. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 말소·승계 관계를 매각물건명세서와 등기 원문으로 재확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐으므로 현재 채권자 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 황현민 임차권. 보증금 160,000,000원, 확정일자 2024.10.29., 전입 2025.01.15.이지만 말소기준 후순위라 제공된 권리판정상 대항력과 매수인 인수는 없습니다.
- 가격 검증. 최저가 182,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 할인이라고 판단하지 말고 별도 실거래를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 구조·수선 필요 여부·관리상태를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 기준점은 명확합니다. 2022.10.17. 근저당이 말소기준이고, 확인되는 18명의 임차인은 전부 그 뒤에 전입했습니다. 황현민의 160,000,000원 임차권등기도 후순위이므로 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 실제 입찰 난도는 권리표 한 줄로 끝나지 않습니다. 전입자가 18명이고 상당수 보증금과 점유부분이 명확하지 않으며, 민간임대주택등기가 존재하고 내부 확인도 되지 않았습니다. 여기에 현재 182,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 법률상 인수금 위험은 낮지만, 점유관계와 가격 검증을 끝내기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 다세대주택으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
