수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동 더플러스비 3층 303호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 출발점은 2022.10.17 설정된 신우신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,520,000,000원이었고 2024.06.05 2,360,400,000원으로 변경되었으며, 2026.01.19에는 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되었습니다.

이 사건에서 숫자만큼 중요한 것은 점유관계입니다. 조사된 실제 임차인은 총 18명이고 보증금이 확인되는 사람은 송해국 1명뿐입니다. 송해국은 보증금 150,000,000원, 전입 2023.09.22, 확정일자 2023.08.28이며 전유부분 전부에 대한 임차권등기가 2025.06.24 이루어졌습니다. 그러나 전입 자체가 말소기준일 2022.10.17보다 늦어 대항력은 없고 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 나머지 17명 역시 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 명도와 점유 확인은 별도의 실무 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차인들

말소기준 이후 2024.07.11 민간임대주택등기가 이루어졌고, 2025.05.29 임의경매가 개시되었습니다. 이어 2025.06.24 송해국 명의 주택임차권이 등기됐습니다. 송해국의 전입일은 2023.09.22로 말소기준보다 늦고, 등기부상 해당 임차권 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 18명

③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다

이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 248,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액 역시 248,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 이 금액이 주변 시세보다 낮은지 높은지를 숫자로 검증할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 248,000,000원 전액이 집행비용과 선순위 근저당권 배당에 소진되는 시뮬레이션입니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 2,276,272,000원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

⑤ 유찰 시나리오

이 사건은 유찰돼도 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 따라서 실질취득금액은 각 회차의 매각가와 동일합니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 198,400,000원이나 158,720,000원 구간이 실제 시세 대비 얼마나 매력적인지는 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 조사됐으며, 더플러스비는 13세대 규모이고 2022.10.04 사용승인된 것으로 확인됩니다.
• 입지. 수원여자고등학교 동측 인근이며 주변은 다세대주택과 단독주택이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 위생·급배수, 난방, 승강기, 주차시설이 갖추어진 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형 토지로 서측 소로3류에 접하며 공시지가는 1,556,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역, 상대보호구역 등이 포함되며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 가격대에서의 환금성을 정량적으로 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 18명 점유관계 재확인. 전입자별 실제 점유 여부와 현재 퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 대항력이 없다는 사실과 명도가 쉽다는 것은 같은 의미가 아닙니다.
• 17명 보증금 확인. 송해국을 제외한 17명의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 문건접수 내용을 대조해야 합니다.
• 송해국 임차권등기. 보증금 150,000,000원, 전입 2023.09.22, 확정일자 2023.08.28, 임차권등기 2025.06.24입니다. 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2024.07.11 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 매각물건명세서와 원등기 내용을 직접 대조해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 관계인 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 물건입니다. 내부구조와 관리상태를 사전에 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 248,000,000원 자체를 시세로 간주해서는 안 됩니다.
• 배당표 원본 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다

권리의 선후관계만 보면 방향은 명확합니다. 2022.10.17 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 18명은 모두 그 이후 전입했습니다. 송해국의 150,000,000원 임차권등기 역시 후순위로 매각 시 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 난점은 선순위 인수금이 아니라 18명에 달하는 점유관계와 17명의 보증금·확정일자 미확인, 그리고 가격을 검증할 실거래 자료의 부재입니다. 신건 최저가 248,000,000원은 곧 실질취득금액이지만, 시세 대비 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 안전한 편, 점유·명도와 가격 검증은 보수적으로입니다.