수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동 더플러스비 3층 303호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김진희이며 2022.10.17. 소유권보존과 같은 날 신우신용협동조합의 채권최고액 2,520,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.

현재 최저매각가는 감정가 248,000,000원에서 한 차례 유찰된 173,600,000원입니다. 배당 계산에서는 집행비용 3,230,400원을 먼저 공제하고, 나머지 170,369,600원이 근저당권에 배당되며 채권은 크게 미배당으로 남습니다. 그러나 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조로 계산되지는 않았고 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.10.17.

기준권리는 2022.10.17. 설정된 신우신용협동조합 근저당입니다. 이후 2025.05.29. 임의경매개시결정과 2025.06.24. 송해국의 주택임차권등기가 존재합니다. 송해국은 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2023.09.22.로 말소기준보다 늦고, 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 해당 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

② 임차·점유 조사 — 대항력은 없지만 인원이 많다

조사된 점유·임차 관련 인원은 모두 18명입니다. 각 전입일은 2022.10.17. 말소기준보다 늦어 자료상 대항력은 모두 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 송해국을 제외한 다수 인원의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 실제 점유 호수·점유 형태·명도 대상은 현장에서 다시 대조해야 합니다.

③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 248,000,000원, 현재 최저매각가는 173,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실만 보면 가격이 크게 낮아졌지만, 이번 자료에는 동일 면적의 실제 거래금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하지 않는 것이 안전합니다.

단지 정보는 ThePlusB, 총 13세대, 준공일 2022.10.04로 확인됩니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회이고, 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 현재 물건도 이미 1회 유찰된 상태이므로 실제 매수 판단에서는 인근 다세대·도시형생활주택의 실거래를 별도로 맞춰봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당 채권 2,520,000,000원 중 170,369,600원만 배당돼 2,349,630,400원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원여자고등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차시설 등이 갖춰져 있는 것으로 탐문됐습니다.
• 토지. 정방형의 평탄한 토지로 도시형생활주택 부지로 이용 중이며 서측으로 소로3류에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다.
• 공시지가. 1,556,000원/㎡, 토지면적 405.9㎡입니다.
• 건축·현황. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 표시되지 않았지만, 관계인 폐문·부재로 내부 상태는 확인하지 못했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 특정. 조사된 18명 중 누가 현재 303호를 점유하는지, 일부가 다른 호수와 관련된 전입인지 현황조사 원문과 현장에서 다시 확인합니다.
• 보증금 미상 인원 확인. 송해국 외 다수 인원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 문건을 대조합니다.
• 송해국 임차권. 보증금 150,000,000원, 주민등록·점유개시 2023.09.22., 확정일자 2023.08.28.인 임차권등기의 말소 및 명도 진행을 확인합니다.
• 민간임대주택등기. 2024.07.11. 등기된 민간임대주택 관련 사항이 매각 후 어떤 상태로 정리되는지 원문을 확인합니다.
• 시세 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실제 거래 비교금액이 없으므로 인근 동일 유형·면적의 최신 실거래와 비교한 뒤 응찰가를 정합니다.
• 내부 확인. 감정 시 폐문·부재로 내부를 확인하지 못했으므로 내부구조·관리상태를 사전에 확인합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다

이 사건에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 말소기준인 2022.10.17. 근저당보다 조사된 전입일과 송해국 임차권의 순위가 모두 늦어 선순위 임차보증금을 떠안는 구조는 확인되지 않습니다.

반면 실무 부담은 따로 남습니다. 점유·임차 관련 인원이 18명이고, 그중 상당수는 보증금·확정일자와 실제 점유 부분이 확인되지 않았으며, 감정평가에서도 내부를 확인하지 못했습니다. 여기에 실거래 비교금액도 없어 173,600,000원이 시장가격 대비 유리한지는 아직 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 점유·명도 확인과 시세 검증이 승부처인 사건입니다.