수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동 더플러스비 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 253,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 177,100,000원입니다. 권리의 기준점은 2022.10.17 설정된 신우신용협동조합 근저당이며, 최초 채권최고액은 2,520,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2022-509호와 연결돼 있고, 2024.06.05 채권최고액 2,360,400,000원으로 변경등기가 기재됐으며 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
후순위 임차·점유 관계는 숫자만 보면 복잡하지만, 권리 순서 자체는 명확합니다. 확인된 18명의 전입일이 모두 말소기준일인 2022.10.17보다 늦고, 각 자료의 판정도 대항력 없음입니다. 특히 보증금 160,000,000원의 김하나는 2024.05.07 전입, 2024.04.15 확정일자, 2025.07.21 임차권등기를 갖고 있지만 역시 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 예상배당에서 부족액이 생겨도 현재 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 5층 502호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 고화로72번길 9-12 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 김진희 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 177,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신우신용협동조합 / 2,060,439,898원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 외벽 석재 붙임 등 · 승강기·주차시설 등 |
| 단지 | ThePlusB · 13세대 · 2022.10.04 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.10.17 근저당
핵심은 2022.10.17 신우신용협동조합 근저당입니다. 임의경매개시결정과 김하나의 주택임차권은 그보다 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 2026.01.19에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 18명 모두 말소기준 이후 전입
확인된 임차·점유 기록은 18명입니다. 이 가운데 배당요구일이 확인되는 사람은 10명이며, 보증금이 금액으로 확인되는 사람은 김하나 1명입니다. 나머지 17명은 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 전입일은 모두 말소기준권리 설정일 이후여서 자료상 대항력은 모두 없음으로 판정돼 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 문명호 | 2023.05.18 | 미상 | 2025.07.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| YIN ZHUYUN | 2023.06.16 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| CUI ZHENSHU | 2025.02.19 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 손다빈 | 2023.10.19 | 미상 | 2025.06.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조도휘 | 2024.11.15 | 미상 | 2025.06.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김은아 | 2024.11.05 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황현민 | 2025.01.15 | 미상 | 2025.06.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송해국 | 2023.09.22 | 미상 | 2025.07.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최다슬 | 2025.01.20 | 미상 | 2025.07.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한동찬 | 2024.06.12 | 미상 | 2025.07.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안수빈 | 2024.09.05 | 미상 | 2025.06.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| CUI MINCHENG | 2024.02.18 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| CUI YONGNAN | 2023.11.22 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| GUI MINGSHI | 2023.11.22 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| LIANG YINGSHUN | 2024.01.17 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이호민 | 2024.05.09 | 미상 | 2025.06.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김한울 | 2022.12.06 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김하나 | 2024.05.07 | 160,000,000원 | 2025.07.08 | 대항력 없음 확정 2024.04.15 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 177,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,279,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 신우신용협동조합 | 2,520,000,000원 | 173,820,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 177,100,000원에서는 집행비용 3,279,400원을 제외한 173,820,600원이 근저당 배당으로 계산됩니다. 근저당 채권액 기준 미배당은 2,346,179,400원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 등 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 177,100,000원 | 173,820,600원 | 2,346,179,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 123,969,999원 | 121,434,419원 | 2,398,565,581원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 86,778,999원 | 84,816,977원 | 2,435,183,023원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원여자고등학교 동측 인근이며, 부근은 다세대주택과 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·주차시설 등이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
- 내부 확인. 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못해 통상적인 관리 및 이용상황을 상정해 평가됐습니다.
- 토지. 405.9㎡ 정방형 평지로, 서측 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,556,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음이며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. ThePlusB는 13세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 직접적인 실거래 비교값이 없어 시장가격 검증은 별도로 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 재확인. 임차·점유 기록이 18명에 이르므로 실제 502호의 현재 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 보증금 미상 기록 확인. 김하나 외 17명은 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없다고 판정돼 있지만 최신 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하세요.
- 김하나 임차권. 보증금 160,000,000원, 확정일자 2024.04.15, 전입 2024.05.07, 임차권등기 2025.07.21입니다. 말소기준 이후이므로 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기. 2024.07.11 기재된 민간임대주택등기의 내용과 경매 후 처리 관계를 원본에서 확인하세요.
- 근저당 변경·이전. 2024.06.05 채권최고액 변경, 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전을 최신 등기에서 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 253,000,000원에서 177,100,000원으로 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 주변 다세대·도시형생활주택 거래를 별도로 비교하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부구조와 관리상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·감정평가 원문을 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 물건의 권리상 장점은 분명합니다. 말소기준권리 이후 전입한 임차·점유자들이어서 현재 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원이고, 김하나의 160,000,000원 임차보증금도 매수인 승계액으로 잡히지 않습니다. 하지만 확인된 임차·점유 기록이 18명이고 그중 17명의 보증금이 확인되지 않으며, 민간임대주택등기와 내부 미확인 사항도 존재합니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 253,000,000원에서 한 차례 유찰돼 177,100,000원이 됐지만, 이를 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로 “70%니까 싸다”는 결론은 보류해야 합니다. 이 사건은 권리상 금전 인수보다 실제 점유관계·민간임대주택등기·현장 상태·시장가격 검증이 입찰 전 핵심 확인사항입니다.
