수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동 더플러스비 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 김진희이고, 2022.10.17. 설정된 신우신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 최초 채권최고액은 2,520,000,000원이며 2024.06.05. 2,360,400,000원으로 변경됐고, 2026.01.19. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
권리의 핵심은 임차관계입니다. 확인된 실제 임차인은 18명이고 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준인 2022.10.17.보다 늦어 자료상 대항력이 없는 임차인으로 판정됩니다. 특히 김하나는 보증금 160,000,000원, 확정일자 2024.04.15., 주민등록일자 2024.05.07.의 주택임차권등기가 있으나 역시 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 부족이 발생하더라도 그 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 고화로72번길 9-12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 김진희 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 2,060,439,898원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발행일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권·경매권리
말소기준은 2022.10.17. 신우신용협동조합 근저당입니다. 2025.05.29. 임의경매개시결정과 2025.07.21. 김하나의 주택임차권은 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 근저당은 2024.06.05. 채권최고액이 2,360,400,000원으로 변경됐고, 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 이력이 있습니다.
② 임차인 18명 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필수
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 18명입니다. 모두 전입일이 2022.10.17. 말소기준보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정됐습니다. 다만 김하나를 제외한 다수 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유 범위는 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문명호 | 2023.05.18 | 미상 | 2025.07.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN ZHUYUN | 2023.06.16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI ZHENSHU | 2025.02.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손다빈 | 2023.10.19 | 미상 | 2025.06.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조도휘 | 2024.11.15 | 미상 | 2025.06.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은아 | 2024.11.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황현민 | 2025.01.15 | 미상 | 2025.06.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송해국 | 2023.09.22 | 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다슬 | 2025.01.20 | 미상 | 2025.07.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한동찬 | 2024.06.12 | 미상 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안수빈 | 2024.09.05 | 미상 | 2025.06.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI MINCHENG | 2024.02.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI YONGNAN | 2023.11.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GUI MINGSHI | 2023.11.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIANG YINGSHUN | 2024.01.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호민 | 2024.05.09 | 미상 | 2025.06.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한울 | 2022.12.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하나 | 2024.05.07 | 160,000,000원 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,342,000원 |
| 1. 근저당 · 신우신용협동조합 | 2,520,000,000원 | 248,658,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 253,000,000원 가정 시 집행비용 4,342,000원을 제외한 248,658,000원이 근저당권에 배당되고, 채권 기준 미배당은 2,271,342,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 253,000,000원이고 0회 유찰 신건입니다. 확인된 시세 자료에는 동일 조건의 최근 실거래 평균·최신 거래금액이 없어, 감정가 2.53억이 시장 대비 저렴한지 비싼지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 253,000,000원 | 248,658,000원 | 2,271,342,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 202,400,000원 | 198,766,400원 | 2,321,233,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 161,920,000원 | 158,853,120원 | 2,361,146,880원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원여자고등학교 동측 인근이며, 부근은 다세대주택과 단독주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 단일필지 정방형, 대체로 평탄하며 서측 소로3류에 접합니다. 토지면적은 405.9㎡, 공시지가는 1,556,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 규모. 더플러스비는 13세대이며 사용승인일은 2022.10.04.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 18명 현황 확인. 실제 점유 중인 사람, 각 호실·방의 점유 범위와 퇴거 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 김하나 외 임차인의 보증금과 확정일자가 미상인 경우가 많아 매각물건명세서와 제출 문건을 재확인해야 합니다.
- 김하나 임차권 원본 대조. 보증금 160,000,000원 임차권은 후순위로 소멸하지만 계약·전입·확정일자·배당요구 내용을 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.07.11. 등기의 현재 효력과 경매 후 처리관계를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 내부구조·하자·관리상태를 사전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 조건의 최근 실거래 근거가 확인되지 않으므로 감정가 253,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당표 변동 가능성. 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 말소기준이 명확하고 확인된 임차인 18명 전원이 후순위 전입이라, 자료상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다. 김하나의 160,000,000원 임차권등기도 후순위로 소멸합니다. 권리 인수만 보면 안전한 편입니다.
다만 실제 입찰 난도는 낮다고 보기 어렵습니다. 다수 임차인의 보증금과 구체적 점유 범위가 확인되지 않았고, 감정평가 당시 내부도 확인하지 못했습니다. 최근 실거래 자료도 없어 신건 253,000,000원이 가격적으로 유리한지 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 점유·명도와 가격 검증은 별도”입니다. 입찰 전에는 18명의 실제 점유현황과 민간임대주택등기, 내부 상태를 우선 확인하는 것이 핵심입니다.
