수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동 더플러스비 5층 501호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 중심은 2022.10.17 설정된 신우신용협동조합 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 확인되는 임차인의 전입과 이호민의 주택임차권등기는 모두 기준일 뒤에 있습니다. 따라서 현재 자료상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고, 배당 시뮬레이션 역시 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘깨끗한 신건’으로만 보면 안 됩니다. 현황조사와 문건접수 등에 나타나는 임차인은 모두 18명이고, 이 가운데 이호민은 보증금 170,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 모두 말소기준 이후 전입이므로 대항력은 없지만, 다수의 보증금·확정일자 및 우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당순위와 명도 관계는 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 5층 501호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 고화로72번길 9-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 · 승강기·주차시설·난방시설·위생 및 급배수시설 |
| 소유자 | 김진희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 315,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 2,060,439,898원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리와 임차인
말소기준은 2022.10.17 신우신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 2,520,000,000원으로 등기됐고, 2024.06.05 변경계약으로 2,360,400,000원으로 변경된 이력이 있습니다. 2026.01.19에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 기준 근저당 본체는 매각으로 소멸 처리되며, 2025.07.15 등기된 이호민의 주택임차권도 기준권리 뒤에 위치합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 18명, 대항력은 모두 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 대상은 없으며 실제 임차인 수는 18명입니다. 전입일은 모두 말소기준일 2022.10.17보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차인 전부 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 이호민을 제외한 임차인의 보증금·확정일자는 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부까지 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김한울 | 2022.12.06 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문명호 | 2023.05.18 | 미상 | 2025.07.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| YIN ZHUYUN | 2023.06.16 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송해국 | 2023.09.22 | 미상 | 2025.07.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 손다빈 | 2023.10.19 | 미상 | 2025.06.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| CUI YONGNAN | 2023.11.22 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| GUI MINGSHI | 2023.11.22 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| LIANG YINGSHUN | 2024.01.17 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| CUI MINCHENG | 2024.02.18 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김하나 | 2024.05.07 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이호민 | 2024.05.09 | 170,000,000원 | 2025.06.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한동찬 | 2024.06.12 | 미상 | 2025.07.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안수빈 | 2024.09.05 | 미상 | 2025.06.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김은아 | 2024.11.05 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조도휘 | 2024.11.15 | 미상 | 2025.06.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황현민 | 2025.01.15 | 미상 | 2025.06.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최다슬 | 2025.01.20 | 미상 | 2025.07.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| CUI ZHENSHU | 2025.02.19 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가와 같은 315,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 더플러스비는 13세대, 준공일은 2022.10.04로 확인됩니다. 하지만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최신 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 315,000,000원이 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액은 315,000,000원이지만, 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
| 단지 | ThePlusB · 13세대 |
|---|---|
| 준공 | 2022.10.04 |
| 현재 최저가 | 315,000,000원 (감정가 100%) |
| 1회 유찰 시 | 252,000,000원 (감정가 80%) |
| 2회 유찰 시 | 201,600,000원 (감정가 64%) |
| 가격 결론 | 실거래 대조 전 저가 여부 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,210,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 신우신용협동조합 | 2,520,000,000원 | 309,790,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 미배당액은 2,210,210,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 미배당액은 채권자 측 부족분으로, 매수인 인수액과는 다릅니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 관계인의 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 수원여자고등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 도로·토지. 단일필지 정방형의 평탄한 토지이며 서측으로 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,556,000원/㎡, 토지면적은 405.9㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 건물 상태 확인. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나 내부 미확인 상태이므로 실제 관리·이용상태 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 18명의 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·우선변제 여부가 다수 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 문건을 다시 확인해야 합니다.
- 이호민 임차권등기. 보증금 170,000,000원, 계약일·확정일자 2024.04.15, 전입·점유개시 2024.05.09입니다. 말소기준 이후이므로 대항력은 없지만 배당관계는 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기와 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 근저당 금액 차이. 최초 채권최고액 2,520,000,000원과 2024.06.05 변경액 2,360,400,000원을 최신 채권계산서와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 315,000,000원을 ‘감정가와 같다’는 이유만으로 적정가로 보지 말고 실제 인근·동일 유형 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 입찰 전에 내부구조·관리상태·점유현황을 가능한 범위에서 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2022.10.17 근저당이 말소기준이고, 확인된 18명의 전입은 모두 그 이후입니다. 이호민의 170,000,000원 임차권등기도 후순위이므로 현재 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 입찰 난도가 낮다고 보기는 어렵습니다. 임차인 기록이 많고 보증금·확정일자·우선변제 관계를 추가 확인해야 하며, 민간임대주택등기와 근저당 채권최고액 변경 이력도 점검 대상입니다. 무엇보다 최신 실거래와 직접 비교할 근거 없이 감정가 315,000,000원이 그대로 최저가인 신건이므로 가격 메리트는 판정 보류가 맞습니다. 이 물건은 권리상 인수는 0원, 명도·배당 확인은 필요, 가격은 실거래 검증 후 판단하는 사건입니다.
