수원지방법원 2025타경1267. 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 더플러스비 5층 501호입니다. 감정평가상 도시형생활주택인 단지형다세대주택이며, 소유자는 김진희입니다. 신우신용협동조합의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다. 최초 근저당 채권최고액은 2,520,000,000원이었으나 이후 2,360,400,000원으로 변경되었고, 2026.01.19. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.

권리의 순서만 보면 말소기준 이후에 임차권등기가 이루어져 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 이 건에서는 등기상 권리 소멸과 실제 점유관계 정리를 구분해야 합니다. 여러 전입자가 확인되고 보증금과 점유 부분이 확인되지 않은 사람이 많아, 실제 501호의 점유자와 임대차관계를 특정하는 과정이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 후순위

말소기준권리는 2022.10.17. 접수된 을구 1번 신우신용협동조합 근저당권입니다. 근저당권은 이후 채권최고액이 변경되고 다른 채권자에게 이전되었으나, 원래 설정된 권리의 순위가 말소기준이라는 점은 달라지지 않습니다.

2025.07.15. 등기된 이호민의 주택임차권은 말소기준권리보다 늦으며, 등기 기재상 전입일과 점유개시일도 2024.05.09.입니다. 따라서 확인된 날짜를 기준으로 선순위 대항력을 갖춘 임차권으로 보기는 어렵고, 등기된 임차권은 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 501호 점유 확인이 핵심

임차·전입 관련 기록에는 18명이 등장합니다. 이 중 이호민은 임차권등기로 보증금과 임대차 내용이 확인되며, 나머지 17명은 전입 관련 기록은 있으나 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 그러나 이 기록만으로 18명 모두가 501호의 서로 다른 임차인이라고 확정할 수는 없습니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 판단입니다. 보증금·확정일자·배당순위가 미상인 경우 별도 확인이 필요하며, 실제 점유 여부와 인도 가능성을 확정한 표가 아닙니다.

핵심 구분: 현재 확인된 선순위 대항력 임차인은 없지만, 이것이 곧 실제 점유자가 없거나 명도비용이 발생하지 않는다는 의미는 아닙니다. 매수인 인수보증금 0원 추정과 점유관계 미확정이라는 두 사실을 함께 고려해야 합니다.

③ 가격 분석 — 70% 유찰가와 시세 할인은 다르다

감정가는 315,000,000원, 현재 최저매각가는 220,500,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 가격의 적정성을 판단하려면 동일 면적과 유사한 상태의 최근 거래가격을 비교해야 합니다.

더플러스비는 13세대 규모로 확인되며, 거래 비교에 표시된 면적은 52.41㎡이나 해당 면적과 경매 대상 호실의 면적 일치 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 그 면적의 가격을 곧바로 501호의 시세로 사용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (220,500,000원 매각 가정)

* 배당 추정에 적용된 2,520,000,000원은 최초 근저당 채권최고액입니다. 등기상 채권최고액은 2024.06.05. 2,360,400,000원으로 변경되었으며, 2026.01.19. 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 실제 배당액은 변경 후 권리관계와 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 배당 추정에서는 집행비용 3,887,000원을 제외한 216,613,000원이 근저당권 배당에 사용되며, 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 추정 채권 미배당액은 2,303,387,000원입니다. 다만 이는 최초 채권최고액 기준의 계산 결과이며, 실제 채무 잔액이나 매수인의 인수채무를 뜻하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 채권 미배당의 변화

배당 추정상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 최저가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 후순위 근저당 채무의 미배당액이 자동으로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

다만 위 가격은 유찰을 가정한 시나리오일 뿐, 실제로 다음 회차가 진행된다는 보장이나 해당 가격의 시장 경쟁력이 확인된 것은 아닙니다. 가격 판단에는 실거래 비교와 점유관계 확인이 선행되어야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원여자고등학교 동측 인근에 위치하며, 다세대주택과 단독주택 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 편으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 위생·급배수시설과 난방시설, 승강기 및 주차시설이 갖추어진 것으로 탐문되었습니다.
• 토지. 정방형의 대체로 평탄한 토지이며, 서측으로 소로3류 도로에 접합니다. 토지면적은 405.9㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역 및 학교 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 사항도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 1,556,000원/㎡입니다. 개별 호실의 실거래 시세를 대신하는 가격은 아닙니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부를 확인하지 못해 실제 관리 상태와 수리 필요성은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 13세대 규모의 소규모 단지입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회로 표시되지만, 매각률과 실거래가격을 통해 환금성을 확정할 근거는 충분하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2022.10.17. 을구 1번 근저당권을 기준으로 등기부와 매각물건명세서의 인수·소멸 내용을 대조합니다.
• 근저당권 변경·이전. 채권최고액 변경과 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기를 확인하고, 공동담보목록 및 실제 배당채권액을 점검합니다.
• 임차인 특정. 임차·전입 관련 18명 가운데 실제 501호 점유자가 누구인지 확인합니다. 동거인 및 다른 호실 관련 기록이 혼재했는지도 구분해야 합니다.
• 보증금·확정일자. 이호민을 제외한 전입 관련자들의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유개시일 및 배당요구 사항을 확인합니다. 소액임차인 최우선변제 가능성도 함께 점검합니다.
• 임차권등기. 이호민의 임차보증금 170,000,000원, 임차권등기 및 배당요구 사실을 대조하고 매각 후 임차권등기 말소와 실제 인도 절차를 확인합니다.
• 민간임대주택 등록. 등록 상태와 경매 매수 시 임대의무 및 관련 행정절차가 어떻게 처리되는지 확인합니다.
• 시세 비교. 동일 면적의 최근 실거래와 최신 거래가격을 확인하고, 층·향·내부 상태의 차이를 반영하여 적정 응찰가격을 검토합니다.
• 내부 및 명도. 내부 미확인 물건이므로 실제 점유 상태, 시설 상태, 수리비 및 인도 절차를 별도로 검토합니다.
• 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 확인합니다.
• 원본 확인. 매각기일 2026.09.30.에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 경매 진행사항을 대조합니다.

맺으며 — 권리 소멸 가능성과 가격 경쟁력은 별개다

수원 더플러스비 501호는 1회 유찰되어 감정가의 70%인 220,500,000원에 매각이 진행되는 물건입니다. 말소기준은 2022.10.17. 근저당권이고, 확인된 임차권등기와 전입일은 모두 그 이후입니다. 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 다수의 전입 관련 기록, 보증금 미상, 실제 점유자 미확정, 민간임대주택 등록, 내부 미확인은 입찰 전에 해결해야 할 확인 과제입니다. 특히 전입 관련 기록을 실제 호실별 임차인으로 구분하고, 매수인에게 남을 수 있는 권리나 의무가 있는지 원본 자료로 확인해야 합니다.

가격 역시 별도 문제입니다. 220,500,000원이라는 최저가는 감정가 대비 할인 가격일 뿐, 실거래 시세 대비 저렴한 가격으로 확인된 것은 아닙니다. 동일 면적의 최근 거래가격과 내부 상태를 확인하지 않고서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

종합 판단은 권리 소멸 예상·점유관계 확인 필요·가격 판단 보류입니다. 추가 유찰 여부보다 실제 501호의 점유관계와 객관적인 시장가격을 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.