수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동 더플러스비 3층 301호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 2022.10.17. 소유권보존과 같은 날 신우신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.05.29. 임의경매가 개시됐으며, 2025.07.11. 김은아의 임차보증금 170,000,000원 주택임차권이 등기됐습니다. 김은아의 주민등록일은 2024.11.05., 점유개시일은 2024.11.02., 확정일자는 2024.11.12.로 모두 말소기준보다 뒤입니다.
현황조사와 접수 내역에는 김은아를 포함해 실제 임차인 18명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 18명을 그대로 실제 임차인 수로 봅니다. 이들의 전입일은 모두 2022.10.17. 이후여서 대항력은 없다고 정리돼 있습니다. 다만 김은아를 제외한 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 감정 당시 관계인 폐문 부재로 내부도 확인되지 않았습니다. 따라서 법률상 인수 0원과 현실적인 점유·명도 난도는 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 3층 301호 · 고화로72번길 9-12 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 더플러스비 13세대 · 사용승인 2022.10.04. |
| 비교 대상 면적 | 42.96㎡ |
| 소유자 | 김진희 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 180,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신우신용협동조합 / 2,060,439,898원 |
| 말소기준 | 2022.10.17. 신우신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당보다 임차인 전입이 모두 늦다
말소기준권리는 2022.10.17. 설정된 신우신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,520,000,000원이고, 2024.06.05. 변경등기에는 2,360,400,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2026.01.19. 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 한편 현재 배당 시뮬레이션은 근저당 채권액을 2,520,000,000원으로 계산하고 있어, 등기변경 금액과 배당표 기준액이 서로 다릅니다. 최종 입찰 전에는 등기부와 채권계산서의 기준금액을 반드시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 18명, 전원 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 18명은 모두 실제 임차인·점유관계로 봅니다. 대항력은 모두 없음으로 정리돼 있으나, 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 특히 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문명호 | 2023.05.18. | 미상 | 미상 | 2025.07.04. | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN ZHUYUN | 2023.06.16. | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI ZHENSHU | 2025.02.19. | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손다빈 | 2023.10.19. | 미상 | 미상 | 2025.06.18. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조도휘 | 2024.11.15. | 미상 | 미상 | 2025.06.27. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황현민 | 2025.01.15. | 미상 | 미상 | 2025.06.27. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송해국 | 2023.09.22. | 미상 | 미상 | 2025.07.02. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다슬 | 2025.01.20. | 미상 | 미상 | 2025.07.18. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한동찬 | 2024.06.12. | 미상 | 미상 | 2025.07.03. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안수빈 | 2024.09.05. | 미상 | 미상 | 2025.06.30. | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI MINCHENG | 2024.02.18. | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI YONGNAN | 2023.11.22. | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GUI MINGSHI | 2023.11.22. | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIANG YINGSHUN | 2024.01.17. | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호민 | 2024.05.09. | 미상 | 미상 | 2025.06.16. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하나 | 2024.05.07. | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한울 | 2022.12.06. | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은아 | 2024.11.05. | 2024.11.12. | 170,000,000원 | 2025.06.30. | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 70% 최저가지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
감정가는 258,000,000원이고 현재 최저매각가는 180,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰된 결과입니다. 그러나 더플러스비는 13세대 규모이고, 비교 대상 면적 42.96㎡에 대해 직접 비교할 동일 면적 실거래가 확인되지 않습니다. 따라서 180,600,000원이 감정가보다 낮다는 사실만으로 최근 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
향후 회차 시뮬레이션상 2회 유찰 시 최저가는 126,419,999원, 3회 유찰 시 88,493,999원으로 계산됩니다. 다만 이 역시 감정가 대비 하락폭일 뿐, 실거래 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,328,400원 |
| 1. 근저당권 · 신우신용협동조합 | 2,520,000,000원 | 177,271,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 선순위 근저당 채권만으로 매각대금이 소진돼 근저당 미배당액이 2,342,728,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 이 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원여자고등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며, 외벽은 석재 붙임 등, 창호는 샷쉬 구조입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 갖추어진 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 405.9㎡ 정방형 평지로 도시형생활주택 부지로 이용 중이며, 서측으로 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,556,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역 등이 표시돼 있습니다.
- 내부 확인. 관계인 폐문 부재로 내부를 직접 확인하지 못한 상태에서 통상적인 관리·이용상황을 상정해 평가됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 18명 점유자 재확인. 실제 임차인 18명의 현재 점유 여부와 각 점유 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 김은아 외 임차인의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 가능성까지 포함한 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당요구 여부 구분. 문명호·손다빈·조도휘·황현민·송해국·최다슬·한동찬·안수빈·이호민·김은아는 배당요구 접수일이 확인됩니다. 나머지 점유자의 접수 여부는 원본 문건으로 다시 대조해야 합니다.
- 근저당 채권액 대조. 최초 2,520,000,000원과 2024.06.05. 변경등기 2,360,400,000원 사이 차이를 최신 채권계산서에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전돼 있으므로 실제 배당권자 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.07.11. 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 후 처리 상태를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 180,600,000원은 감정가의 70%이지만 동일 면적 실거래 비교 없이 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
- 내부 현황. 감정 당시 폐문 부재로 내부 상태를 확인하지 못했으므로 현장 상태와 수리 필요 여부를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — 인수금보다 ‘점유 복잡성’이 핵심
이 사건의 법률상 큰 줄기는 비교적 명확합니다. 2022.10.17. 근저당이 말소기준이고, 확인된 18명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 김은아의 170,000,000원 임차권등기도 후순위이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현장 난도는 가볍지 않습니다. 실제 임차인이 18명이고 다수의 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았으며, 내부도 직접 확인되지 않았습니다. 또한 근저당 채권최고액 변경, 근저당권 이전, 민간임대주택등기가 함께 존재합니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 실거래 비교값이 없는 만큼 가격이 싸다는 결론은 보류해야 합니다. 이 물건은 ‘인수 0원’보다 배당관계 원본 대조와 18명 점유자의 실제 명도 가능성 확인이 입찰 판단의 중심입니다.
