수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동 더플러스비 3층 301호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 최초 소유권보존은 2022.10.17. 김진희 명의이고 같은 날 신우신용협동조합의 채권최고액 2,520,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 확인되는 임차인·점유자는 모두 말소기준일 뒤에 전입했습니다. 따라서 제공된 판정상 18명 모두 대항력이 없고, 2025.07.11. 등기된 김은아의 임차권도 말소기준 뒤에 성립해 매각으로 소멸합니다. 다만 대항력이 없다는 것과 현장 점유가 단순하다는 것은 별개입니다. 다수 점유자와 보증금 미상자가 있어 명도·배당관계는 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 고화로72번길 9-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 더플러스비 13세대 · 2022.10.04. 준공 |
| 소유자 | 김진희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신우신용협동조합 / 2,060,439,898원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 선순위, 임차권은 후순위
말소기준은 2022.10.17. 신우신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 2,520,000,000원이고 2024.06.05. 2,360,400,000원으로 변경됐습니다. 2025.05.29. 신우신용협동조합이 임의경매를 개시했고, 2026.01.19.에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 확인됩니다. 신청채권자 표시와 현재 등기상 근저당권자가 달라 권리자 지위는 입찰 전 최신 원본을 대조하는 편이 안전합니다.
② 임차인 18명 — 대항력은 없지만 점유 확인이 핵심
확인된 실제 임차인·점유자는 18명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 모든 전입일이 2022.10.17. 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 김은아를 제외한 17명은 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문명호 | 2023-05-18 | 미상 | 미상 | 2025-07-04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN ZHUYUN | 2023-06-16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI ZHENSHU | 2025-02-19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손다빈 | 2023-10-19 | 미상 | 미상 | 2025-06-18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조도휘 | 2024-11-15 | 미상 | 미상 | 2025-06-27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황현민 | 2025-01-15 | 미상 | 미상 | 2025-06-27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송해국 | 2023-09-22 | 미상 | 미상 | 2025-07-02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다슬 | 2025-01-20 | 미상 | 미상 | 2025-07-18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한동찬 | 2024-06-12 | 미상 | 미상 | 2025-07-03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안수빈 | 2024-09-05 | 미상 | 미상 | 2025-06-30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI MINCHENG | 2024-02-18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI YONGNAN | 2023-11-22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GUI MINGSHI | 2023-11-22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIANG YINGSHUN | 2024-01-17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호민 | 2024-05-09 | 미상 | 미상 | 2025-06-16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하나 | 2024-05-07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한울 | 2022-12-06 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은아 | 2024-11-05 | 170,000,000원 | 2024-11-12 | 2025-06-30 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 신건 가점 금지
감정가와 현재 최저매각가는 모두 258,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이나 최근 거래 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 258,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없으며, 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 258,000,000원 | 253,588,000원 | 2,266,412,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 206,400,000원 | 202,710,400원 | 2,317,289,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 165,120,000원 | 162,008,320원 | 2,357,991,680원 | 0원 |
유찰되면 매각가격은 206,400,000원, 165,120,000원으로 낮아지지만 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 표현할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래가가 없기 때문입니다. 다만 권리 시뮬레이션상 유찰에 따라 채권자의 미배당액은 커져도 매수인에게 전가되는 인수액은 0원으로 유지됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 |
| 1. 근저당 · 신우신용협동조합 | 2,520,000,000원 | 253,588,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 근저당 배당으로 소진되는 구조입니다. 근저당 채권 기준 미배당액은 2,266,412,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원여자고등학교 동측 인근이며, 부근은 다세대주택과 단독주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 관계인 폐문 부재로 내부는 확인되지 않았습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설이 갖추어진 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 단일필지 정방형·평탄한 토지로 남측 인접 필지와 함께 도시형생활주택 부지로 이용 중이며 서측 소로3류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,556,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 재확인. 현재 제공된 비교 가능한 실거래 근거가 없어 258,000,000원의 가격 메리트는 판단할 수 없습니다. 신건 가격을 그대로 시세로 보지 마세요.
- 임차인 18명 원본 대조. 전입은 모두 말소기준 이후지만 김은아 외 17명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 문건을 다시 확인해야 합니다.
- 김은아 임차권. 보증금 170,000,000원, 전입 2024.11.05., 확정일자 2024.11.12., 임차권등기 2025.07.11.로 확인됩니다. 말소기준 이후이므로 대항력은 없고 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
- 점유·명도. 다수 전입자가 조사된 만큼 실제 점유자 수, 퇴거 여부, 인도명령 대상 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2024.07.11. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 임대사업 관련 사항을 최신 원본에서 확인하세요.
- 근저당권 이전. 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전이 등기되어 있으므로 신청채권자·현재 권리자 관계를 최신 등기와 배당자료로 대조하세요.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세와 임차인의 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 보증금 미상 임차인이 많아 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 내부 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했으므로 내부구조·관리상태·하자 여부는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
법률상 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.10.17. 근저당이 말소기준이고, 확인된 18명의 전입과 김은아의 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 제공된 시나리오에서도 매수인 인수는 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 0원입니다.
하지만 실무 난도는 낮지 않습니다. 실제 임차인 18명이 확인되고, 그중 17명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 민간임대주택등기도 존재하며 감정 당시 내부 확인도 되지 않았습니다. 게다가 직접 비교할 실거래 시세가 없어 신건 최저가 258,000,000원을 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원이나 점유·배당 확인은 필수, 가격은 실거래 확인 전 보류입니다.
