창원지방법원 2024타경7952. 김해 대청동 ‘마인즈힐 빌딩’ 3층 301호입니다. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 말소기준은 2013.10.29 밀양농업협동조합 근저당권 채권최고액 600,000,000원입니다. 이후 서부새마을금고 가압류와 여러 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 후순위 권리가 아니라 점유 관계입니다. 조사상 ‘(주)그린텍,노민근’의 전입일은 2013.10.14로 말소기준일보다 15일 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 보증금이 존재하고 매수인에게 승계되는 조건이라면 낙찰가 외에 추가 부담이 생길 수 있으므로, 현재 최저가만으로 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7952 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 번화1로44번길 31, 3층301호 (대청동,마인즈힐 빌딩) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 현황 오피스텔 · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 3층 301호 |
| 사용승인일 | 2012.04.19 |
| 소유자 | 진광석 2분의 1 · 최병승 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 61,800,000원 / 61,800,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양농업협동조합 / 1,054,464,593원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위보다 선순위 점유가 핵심
등기만 보면 말소기준 이후 권리들은 비교적 명확합니다. 2017.11.10 서부새마을금고 가압류 330,861,030원, 2018년 이후의 압류들, 2025.01.17 경매개시결정, 2025년 국민건강보험공단·김해시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2012년 우리은행 근저당 4,860,000,000원과 진주저축은행 근저당 2,340,000,000원, 2013년 밀양농업협동조합의 별도 근저당 600,000,000원은 이미 말소된 권리입니다.
② 점유·임차 관계 — 11건을 한 번에 봐야 한다
| 성명·명칭 | 전입일 | 점유범위 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)그린텍,노민근 | 2013.10.14 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황태현 | 미상 | 전부 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다정 | 2019.07.03 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이도엽 | 2021.01.08 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오다현 | 2024.03.04 | 전부 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최병승 | 2024.06.26 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민종 | 2024.07.26 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진광석 | 2024.07.31 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종덕 | 2024.08.01 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤석민 | 2024.09.24 | 전부 | 미상 | 2025.02.27 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상식 | 2023.12.27 | 전부(계약서 표시 405호) | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
말소기준일 이후 전입한 점유자들은 제공된 권리판정상 대항력이 없습니다. 다만 황태현은 전입일이 미상이라 시점 판정 자체가 불가능하고, (주)그린텍,노민근은 말소기준일보다 먼저 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 두 건 모두 보증금이 확인되지 않았으므로, 최종적인 인수금액 판단은 매각물건명세서와 계약관계 확인 전까지 열어두는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래보다 ‘실질취득가 불확정’이 먼저
동일 물건군의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가·최저가 61,800,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지를 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 표시 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 61,800,000원 | 60,287,600원 | 870,573,430원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 49,440,000원 | 48,150,080원 | 882,710,950원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 39,552,000원 | 38,440,064원 | 892,420,966원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 61,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,512,400원 |
| 2. 근저당 · 밀양농업협동조합 | 600,000,000원 | 60,287,600원 |
| 3. 가압류 · 서부새마을금고 | 330,861,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 930,861,030원 중 60,287,600원이 배당되고 870,573,430원이 미배당으로 남는 가정입니다. 신청채권자의 청구액은 1,054,464,593원이며, 현재 회차 가정에서 신청채권자 배당액은 60,287,600원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재는 오피스텔로 이용 중입니다. 업무시설·근린생활시설 건부지 내 물건입니다.
- 입지. 김해시 대청동 마인즈힐 빌딩 주변은 상업업무용 빌딩과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2012.04.19입니다. 급배수·위생·화재·승강기·바닥난방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 지구단위계획구역이며 토지는 평지의 가로장방형 상업용 토지입니다. 토지면적은 1,120.6㎡, 공시지가는 1,610,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재 상태여서 내부구조·이용상황·내부 하자 여부는 직접 확인이 필요합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 계약관계 확인. 2013.10.14 전입 ‘(주)그린텍,노민근’의 실제 점유, 보증금, 확정일자, 계약 존속 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. 황태현은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 점유 시점과 계약관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 호수 불일치 확인. 이상식의 점유범위에는 ‘전부(계약서 표시 405호)’가 기재돼 있어 301호와의 관계를 원문에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관계인 점유 구분. 진광석·최병승은 등기상 소유자·채무자 관계에 등장하는 이름과 동일하므로 임차관계인지 관계인 점유인지 확인해야 합니다.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 등 압류가 6건 있어 당해세가 존재하면 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 용도·이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이나 감정상 오피스텔 이용입니다. 실제 이용상태와 내부 구조를 현장에서 확인해야 합니다.
- 절차 진행 여부 재확인. 2026.03.17 채권자·소유자·채무자겸소유자에게 기각결정정본이 발송된 이력이 있으므로, 2026.09.01 매각기일의 실제 진행 상태를 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “61,800,000원이 총비용이라는 보장이 없다”
이 사건은 후순위 등기만 놓고 보면 말소 구조가 명확합니다. 그러나 권리분석의 승부처는 등기부 밖 점유 관계입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 ‘(주)그린텍,노민근’의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 황태현은 전입일 자체가 미상입니다. 때문에 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원으로 확정하거나, 최저가 61,800,000원을 실질취득가로 볼 수 없습니다.
또한 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 신건 최저가가 시장 대비 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 여기에 현황 오피스텔 이용, 다수 점유 기록, 국세·지방세 압류, 2026.03.17 기각결정정본 발송 이력까지 함께 점검해야 합니다. 결론은 “후순위 등기는 정리되지만, 선순위 점유와 절차 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건”입니다.
