창원지방법원 2024타경7952. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 현황 오피스텔입니다. 대상은 김해 대청동 마인즈힐 빌딩 8층 808호입니다. 소유권은 진광석·최병승이 각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 말소기준권리는 2013년 밀양농업협동조합의 채권최고액 624,000,000원 근저당입니다. 이보다 앞선 우리은행·진주저축은행 근저당은 이미 말소됐고, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 등장하는 명의가 11건이며, 10건은 확인된 전입일이 모두 2013.08.14. 말소기준 이후라 대항력이 없다고 정리됩니다. 그러나 황태현은 전입신고일 자체가 확인되지 않고 보증금도 알 수 없어 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 특히 진광석·최병승은 등기상 소유자이면서 점유 조사에도 등장해 관계인 점유 여부를 함께 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7952 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 번화1로44번길 31, 8층808호 (대청동,마인즈힐 빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 · 사용승인일 2012.04.19. |
| 소유자 | 진광석 2분의 1 · 최병승 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 52,900,000원 / 52,900,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양농업협동조합 / 1,054,464,593원 |
| 말소기준권리 | 2013.08.14. 밀양농업협동조합 근저당 · 채권최고액 624,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류는 소멸
2012년 우리은행 근저당과 진주저축은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2013.08.14. 밀양농업협동조합 근저당입니다. 이후 최병승 지분에 국세·지방세 관련 압류가 이어졌고 2025.01.17. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 분석 — 10건은 후순위, 1건은 미상
| 명의 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤석민 | 전부 | 2024.09.24. | 미상 | 2025.02.27. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민종 | 미상 | 2024.07.26. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상식 | 전부(계약서 표시 405호) | 2023.12.27. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종덕 | 미상 | 2024.08.01. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황태현 | 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 진광석 | 미상 | 2024.07.31. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병승 | 미상 | 2024.06.26. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오다현 | 전부 | 2024.03.04. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도엽 | 미상 | 2021.01.08. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다정 | 미상 | 2019.07.03. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)그린텍,노민근 | 미상 | 2013.10.14. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
확인된 전입일이 있는 10건은 모두 말소기준일인 2013.08.14. 이후이므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 특히 황태현은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분류해야 하며, 보증금도 확인되지 않아 실제 승계금액 역시 현재 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,352,200원 |
| 2. 근저당 · 밀양농업협동조합 | 624,000,000원 | 51,547,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 근저당권자 미배당은 572,452,200원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 황태현의 대항력·보증금이 확인되지 않았으므로 최종 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가 현황은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 김해시 대청동 마인즈힐 빌딩 일대는 상업업무용빌딩과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2012.04.19.입니다. 승강기·바닥난방·지하주차장설비 등이 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이고, 대지권 목적 토지는 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,610,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·이용상황·내부 하자 여부를 직접 확인하지 못해 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 황태현 최우선 확인. 전입신고일·보증금·실제 점유개시일을 확인해 말소기준 2013.08.14. 이전 대항력 성립 가능성을 배제해야 합니다.
- 점유자 11건 정리. 명도 대상이 누구인지, 실제 거주·영업 중인 사람이 누구인지 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 이상식 호수 불일치. 계약서 표시 405호와 경매목적물 808호의 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순위와 잔여액을 판단할 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 하자 여부가 확인되지 않았으므로 실제 내부구조와 이용상태를 재확인해야 합니다.
- 절차 상태 확인. 2026.03.17. 채권자·소유자·채무자겸소유자에게 기각결정정본이 발송된 이력이 있으므로 2026.09.01. 매각기일의 실제 진행 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 이 물건은 근린시설이면서 현황 오피스텔이므로 입찰 전 동일 건물·유사 호실의 실제 거래·임대수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 점유가 복잡하다
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2013.08.14. 밀양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류·경매등기는 매각으로 소멸합니다. 확인된 전입일이 있는 점유자 10건도 모두 말소기준 이후입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기가 아니라 점유 11건입니다. 특히 황태현은 전입신고일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 현재 배당표의 계산상 매수인 인수는 0원이지만 이를 그대로 최종 결론으로 받아들이면 안 됩니다. 여기에 근린시설·현황 오피스텔이라는 용도, 내부 미확인, 세금 압류 5건, 2026.03.17. 기각결정정본 발송 이력까지 겹칩니다. 등기권리는 정리되지만, 점유와 절차 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
