창원지방법원 2024타경7952. 김해시 대청동 마인즈힐 빌딩 8층 815호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황은 오피스텔 이용입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 낮은 절대가격이 아니라 매각 범위입니다. 감정평가서에는 815호가 공유지분 물건이며, 등기사항전부증명서상 진광석의 지분 2분의 1 전부를 목적으로 평가했다고 적혀 있습니다. 따라서 낙찰자는 815호 전체를 단독 취득하는 구조가 아닙니다.
권리 기준점은 2013.08.14 밀양농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 2024.01.08 공매를 원인으로 한 말소 뒤 2024.12.24 착오발견에 따라 회복된 기록이 있으며, 제공된 권리판정에서는 말소기준권리로 지정돼 있습니다. 이후 진광석 지분에 대한 임의경매개시결정과 김해시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7952 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 번화1로44번길 31, 8층815호 (대청동,마인즈힐 빌딩) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 현황 오피스텔 |
| 매각 대상 | 진광석 지분 2분의 1 전부 |
| 공유자 | 권오성 지분 2분의 1 · 진광석 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 41,200,000원 / 41,200,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양농업협동조합 / 1,054,464,593원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 ‘회복등기’ 확인 필요
현재 기준권리는 2013.08.14 설정된 밀양농업협동조합 근저당권, 채권최고액 624,000,000원입니다. 그 뒤 2025.01.17 진광석 지분 임의경매개시결정과 2025.03.10 김해시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 해당 근저당에는 2024.01.18 말소등기와 2024.12.24 회복등기가 이어진 특이한 이력이 있으므로, 입찰 전 최신 등기사항전부증명서에서 회복등기의 효력과 현재 존속 상태를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 점유자 분석 — 확인된 전입은 모두 후순위, 한 명은 판정 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤석민 | 전부 | 2024.09.24 | 2025.02.27 | 없음 | 보증금 미상 |
| 정민종 | 미상 | 2024.07.26 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| 이상식 | 전부(계약서 표시 405호) | 2023.12.27 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 계약서 표시 405호 |
| 김종덕 | 미상 | 2024.08.01 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| 황태현 | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 전입일·보증금 미상 |
| 진광석 | 미상 | 2024.07.31 | 미상 | 없음 | 등기부상 채무자·공유자와 동일 |
| 최병승 | 미상 | 2024.06.26 | 미상 | 없음 | 과거 등기부상 공유자와 동일 |
| 오다현 | 전부 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| 이도엽 | 미상 | 2021.01.08 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| 김다정 | 미상 | 2019.07.03 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
| (주)그린텍,노민근 | 미상 | 2013.10.14 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 |
전입일이 확인되는 점유자들은 모두 말소기준일인 2013.08.14 이후라 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 특히 가장 빠른 (주)그린텍,노민근의 전입도 2013.10.14입니다. 반면 황태현은 전입신고일 자체가 확인되지 않고 보증금도 미상이라 ‘대항력 있음’으로 단정할 수도, ‘없음’으로 확정할 수도 없습니다. 이 부분이 점유관계의 핵심 확인사항입니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,141,600원 |
| 2. 근저당 · 밀양농업협동조합 | 624,000,000원 | 40,058,400원 |
| 3. 회복 근저당 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,141,600원을 제외한 40,058,400원이 밀양농업협동조합에 배당되는 계산이며, 채권최고액 기준 미배당액은 583,941,600원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 황태현의 전입일·보증금이 확인되지 않은 만큼 실제 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 재확인해야 합니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 대청동 마인즈힐 빌딩 일대로 상업업무용빌딩과 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 현황은 오피스텔 이용입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2012.04.19입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 화재설비, 승강기설비, 바닥난방설비, 지하주차장설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,610,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 폐문부재로 내부구조와 이용상황, 내부 하자 여부는 현장 및 관계서류를 통한 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 낙찰 대상은 진광석의 2분의 1 지분입니다. 전체 호실의 독점 사용을 전제로 입찰가를 산정하면 안 됩니다.
- 황태현 점유 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상이므로 대항력 가능성을 열어 두고 최신 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 다수 점유자 확인. 윤석민·정민종·이상식·김종덕·황태현·진광석·최병승·오다현·이도엽·김다정·(주)그린텍,노민근의 실제 점유관계와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 관계인 점유 확인. 진광석과 최병승은 등기 이력과 연결되는 이름이므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 중요합니다.
- 호실 불일치 확인. 이상식은 계약서 표시가 405호로 기재돼 있어 815호와의 관련성을 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당 회복등기 확인. 밀양농업협동조합 근저당은 2024.01.18 말소 뒤 2024.12.24 회복된 이력이 있으므로 최신 등기 원본을 확인해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 공매 진행 이력과 현재 법원경매의 관계를 교차 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 매각물건명세서의 공유자 우선매수권 관련 비고를 실제 입찰절차 전에 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 41,200,000원이 시장 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — 낮은 가격보다 ‘무엇을 사는지’가 먼저다
이 물건의 현재 최저매각가는 41,200,000원이고 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 핵심은 금액 자체가 아닙니다. 매각 대상이 진광석의 지분 2분의 1이고, 현황조사에는 다수 점유자가 확인되며 그중 황태현은 전입일·보증금이 미상입니다. 실거래 비교자료까지 없는 만큼 현 단계에서 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 권리의 소멸 여부만 보는 경매가 아니라 공유관계·점유관계·회복등기를 함께 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
