창원지방법원 2024타경7952. 김해시 대청동 마인즈힐 빌딩 4층 405호입니다. 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시에는 현황 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 진광석·최병승 각 2분의 1 공유이고, 현재 말소기준은 2013.10.29. 설정된 밀양농업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 그보다 뒤에 붙은 서부새마을금고 가압류와 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사·매각물건명세서상 여러 점유·전입 기록이 확인되고, 그중 (주)그린텍,노민근의 2013.10.14. 기록은 말소기준 2013.10.29.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 확정적 대항력 임차인이라고 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 황태현과 ‘현재’ 기록도 전입일이 확인되지 않아 같은 방식으로 인수 가능성을 열어 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7952 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 번화1로44번길 31, 4층405호 (대청동,마인즈힐 빌딩) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 현황 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 · 사용승인일 2012.04.19 |
| 소유자 | 진광석 2분의 1 · 최병승 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 47,500,000원 / 47,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양농업협동조합 / 1,054,464,593원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
2012년 우리은행·진주저축은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 2013.10.29. 을구 6번 밀양농업협동조합 근저당입니다. 이후 서부새마을금고 가압류 330,861,030원, 창원시마산회원구·김해세무서·마산세무서·창원시·창원세무서·김해시의 압류와 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — ‘인수 0원’으로 확정하면 안 된다
| 성명·표시 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤석민 | 전부 | 2024.09.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민종 | 미상 | 2024.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상식 | 전부(계약서 표시 405호) · 주거 | 2023.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종덕 | 미상 | 2024.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황태현 | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 진광석 | 미상 | 2024.07.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병승 | 미상 | 2024.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오다현 | 전부 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도엽 | 미상 | 2021.01.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다정 | 미상 | 2019.07.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)그린텍,노민근 | 미상 | 2013.10.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 현재 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
윤석민·정민종·이상식·김종덕·진광석·최병승·오다현·이도엽·김다정의 전입일은 모두 2013.10.29. 말소기준보다 뒤라 대항력이 없습니다. 반면 (주)그린텍,노민근은 2013.10.14. 기록으로 기준일보다 앞서고, 황태현과 현재는 전입일이 확인되지 않습니다. 세 기록 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 실제 낙찰자가 승계할 보증금이 있는지와 그 금액은 현재 확정할 수 없습니다.
③ 가격·배당 — 최저가보다 ‘실질취득가’가 먼저
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 47,500,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 38,000,000원, 2회 유찰 시 30,400,000원입니다. 그러나 대항력 가능·미상 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매각가가 낮아지는 것만으로 실질취득비용이 그만큼 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
또한 동일 물건군의 실거래 비교값이 제시되지 않은 상태이므로, 47,500,000원이라는 숫자 자체만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거도 없습니다. 이 사건은 가격 할인보다 점유·보증금 확인이 선행되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,255,000원 |
| 2. 근저당 · 밀양농업협동조합 | 600,000,000원 | 46,245,000원 |
| 3. 가압류 · 서부새마을금고 | 330,861,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서 채권 합계 930,861,030원 중 46,245,000원이 배당되고, 미배당은 884,616,030원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 1,054,464,593원이며, 현재 근저당 채권최고액은 600,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린시설이고 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 이상식의 점유기록에는 405호·주거가 표시되어 있습니다.
- 입지. 마인즈힐 빌딩 주변은 상업업무용빌딩과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물로 사용승인일은 2012.04.19이며, 급배수·위생·화재·승강기·바닥난방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,610,000원/㎡입니다. 대지권 목적 토지는 평탄한 장방형으로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·이용상황·내부 하자 여부는 외부관찰과 탐문 등을 참고해 평가됐으므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- (주)그린텍,노민근 확인. 2013.10.14. 기록이 말소기준 2013.10.29.보다 앞섭니다. 보증금·계약관계·점유 형태를 확인해 실제 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
- 황태현·현재 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다. 보증금과 확정일자까지 함께 확인해야 합니다.
- 진광석·최병승 관계 확인. 등기상 소유자·채무자와 동일한 이름이 점유기록에도 존재하므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 구분해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 금액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 용도·현황 확인. 공부상 근린시설이지만 현황은 오피스텔이고 일부 점유기록에는 주거가 표시됩니다. 실제 사용과 내부구조를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 실질취득가 기준. 최저가 47,500,000원이 아니라 낙찰가에 실제 인수금액을 합친 총액으로 응찰 상한을 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 점유자, 보증금, 확정일자, 세금 관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸해도, 미상 보증금은 남을 수 있다”
이 사건은 표면적으로는 감정가와 최저가가 47,500,000원인 신건이고, 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론을 ‘인수 0원’으로 끝내기에는 점유관계가 복잡합니다. (주)그린텍,노민근의 2013.10.14. 기록은 말소기준보다 앞서고, 황태현과 ‘현재’ 기록은 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 보증금도 확인되지 않아 승계액을 계산할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 실질취득가는 현재 최저가 47,500,000원으로 고정되지 않습니다. 47,500,000원 + 확인되는 인수금액이 실제 판단 기준입니다. 실거래 비교 없이 최저가만 보고 싸다고 평가할 수도 없습니다. 등기 후순위 소멸은 긍정적이지만, 점유·보증금·세금 확인이 끝나기 전까지는 가격보다 권리 확인이 우선인 사건입니다.
