창원지방법원 2024타경7952. 김해 대청동 마인즈힐 빌딩 8층 806호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 현황은 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 진광석·최병승 각 2분의 1 공유이고, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 44,200,000원입니다.
권리의 기준점은 2013년 밀양농업협동조합 근저당입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당과 진주저축은행 근저당은 이미 말소됐고, 2013.12.13. 문정섭 근저당 역시 2015.01.16. 해지로 말소됐습니다. 현재 기준권리 이후 붙은 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기권리 자체의 인수 구조는 단순하지만, 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7952 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 번화1로44번길 31, 8층806호 (대청동,마인즈힐 빌딩) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 현황 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 · 8층 806호 · 사용승인일 2012.04.19. |
| 소유자 | 진광석 2분의 1 · 최병승 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 44,200,000원 / 44,200,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양농업협동조합 / 1,054,464,593원 |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
| 토지이용 | 도시지역 · 중심상업지역 · 지구단위계획구역(장유지구·중심상업) |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2013.08.14. 밀양농업협동조합 근저당권, 채권최고액은 624,000,000원입니다. 2020년 이후 국세 압류 3건, 창원시 압류, 김해시 압류와 2025.01.17. 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부상 앞선 우리은행·진주저축은행 근저당과 문정섭 근저당은 이미 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다.
② 점유·임차 — 10건은 후순위, 1건은 대항력 미상
| 점유·임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤석민 | 전부 | 2024.09.24. | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.02.27. | 없음 |
| 정민종 | 미상 | 2024.07.26. | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이상식 | 전부(계약서 표시 405호) | 2023.12.27. | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김종덕 | 미상 | 2024.08.01. | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 황태현 | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 진광석 | 미상 | 2024.07.31. | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최병승 | 미상 | 2024.06.26. | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 오다현 | 전부 | 2024.03.04. | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이도엽 | 미상 | 2021.01.08. | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김다정 | 미상 | 2019.07.03. | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| (주)그린텍,노민근 | 미상 | 2013.10.14. | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
전입일이 확인되는 기록은 모두 말소기준일인 2013.08.14.보다 뒤라 대항력이 없습니다. 가장 이른 (주)그린텍,노민근의 전입일도 2013.10.14.입니다. 그러나 황태현은 전입신고일 자체가 확인되지 않고 보증금도 미상이므로, 이 사람만큼은 대항력 없다고 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
③ 가격·회차 시나리오 — ‘싸다’고 단정할 근거는 아직 없다
신건 최저매각가는 감정가와 같은 44,200,000원입니다. 동일 유형의 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 근거 없이 감정가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 확인 가능한 것은 유찰 시 최저가와 근저당 미배당이 어떻게 변하는지입니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 현재 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 44,200,000원 | 43,004,400원 | 580,995,600원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 35,360,000원 | 34,323,520원 | 589,676,480원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 28,288,000원 | 27,378,816원 | 596,621,184원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 44,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,195,600원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 밀양농업협동조합 | 624,000,000원 | 43,004,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,195,600원을 제외한 43,004,400원이 밀양농업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 580,995,600원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 대청동 마인즈힐 빌딩 일대는 상업업무용 빌딩과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 현황 이용. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 당시 본건은 현황 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 승강기, 급배수·위생, 화재, 바닥난방, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적 1,120.6㎡, 공시지가 1,610,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반 표시도 없습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·이용상황·하자 여부는 인접 동유형 건물과 탐문, 외부관찰 등을 참고해 평가됐으므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황태현부터 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 405호 표시 대조. 이상식 기록에는 계약서 표시가 405호로 되어 있으므로 이 사건 806호 점유와의 관계를 확인해야 합니다.
- 공유자와 동일 이름 확인. 진광석·최병승은 등기부 공유자와 동일 이름이므로 독립 임차인인지 관계인인지 사실관계를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 예상배당을 보정할 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 오피스텔 내부구조·사용상태·하자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 실거래 비교 없이 감정가 44,200,000원만 보고 저가라고 판단하지 말고 실제 매매·임대시장과 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 점유관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 점유는 미완성”
이 사건의 등기권리는 비교적 명확합니다. 2013.08.14. 밀양농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 전입일이 확인되는 점유·임차 기록 10건 역시 모두 기준일 이후라 대항력이 없습니다.
하지만 황태현 한 건은 예외입니다. 전입일도, 보증금도 확인되지 않아 대항력을 부정할 수 없습니다. 여기에 등기부 공유자와 동일 이름의 점유기록, 405호로 표시된 계약기록, 국세·지방세 압류 5건까지 있어 현장·서류 확인 없이 ‘권리 깨끗·인수 0’으로 단순화하기에는 이릅니다. 또한 실거래 비교 근거가 없는 만큼 44,200,000원이 시세보다 싸다고 평가하지도 않습니다. 등기권리는 통과, 점유확인은 보류, 가격판단도 보류. 입찰 여부는 황태현의 대항력 여부를 닫은 뒤 결정하는 편이 안전합니다.
