창원지방법원 2024타경7952. 김해 대청동 마인즈힐 빌딩 8층 805호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2012.04.19.입니다. 소유권은 진광석·최병승이 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다.
권리관계의 기준점은 2013.08.14. 설정된 밀양농업협동조합 근저당 624,000,000원입니다. 그 뒤 국세·지방세 관련 압류와 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기 자체보다 점유관계 확인에 있습니다. 전입일이 확인된 10건은 모두 말소기준일 이후라 대항력이 없다고 정리되어 있지만, 황태현은 전입일이 없어 대항력을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7952 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 번화1로44번길 31, 8층805호 (대청동,마인즈힐 빌딩) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 현황 오피스텔 |
| 소유자 | 진광석 2분의 1 · 최병승 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 44,200,000원 / 44,200,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양농업협동조합 / 1,054,464,593원 |
| 말소기준권리 | 2013.08.14. 밀양농업협동조합 근저당 · 채권최고액 624,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 등기권리는 소멸
현재 기준권리는 밀양농업협동조합 근저당입니다. 앞선 우리은행 근저당 4,860,000,000원과 진주저축은행 근저당 1,430,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 문정섭 근저당 70,000,000원 역시 2015.01.16. 해지로 말소됐습니다. 말소기준 이후 존재하는 5건의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차인 분석 — 10건은 후순위, 1건은 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤석민 | 전부 | 2024.09.24 | 미상 | 접수 2025.02.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민종 | 미상 | 2024.07.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상식 | 전부(계약서 표시 405호) | 2023.12.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종덕 | 미상 | 2024.08.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황태현 | 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 진광석 | 미상 | 2024.07.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병승 | 미상 | 2024.06.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오다현 | 전부 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도엽 | 미상 | 2021.01.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다정 | 미상 | 2019.07.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)그린텍,노민근 | 미상 | 2013.10.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입일이 확인된 10건은 모두 2013.08.14. 말소기준권리 이후입니다. 따라서 해당 10건은 조사자료상 대항력이 없습니다. 반면 황태현은 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상이라 대항력 유무를 판정할 수 없습니다. 보증금·확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 44,200,000원이고 유찰은 0회입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없으므로 감정가나 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 44,200,000원이라는 절대 금액만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 44,200,000원 | 43,004,400원 | 580,995,600원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 35,360,000원 | 34,323,520원 | 589,676,480원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 28,288,000원 | 27,378,816원 | 596,621,184원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이 수치는 현재 확인된 권리관계를 기준으로 한 것이므로 황태현의 점유·보증금·전입관계 확인이 끝나기 전에는 최종 인수위험을 0원으로 확정해 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,195,600원 |
| 2. 근저당 · 밀양농업협동조합 | 624,000,000원 | 43,004,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
밀양농업협동조합 근저당은 채권최고액 624,000,000원 중 43,004,400원만 배당되는 시나리오로, 미배당액은 580,995,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 대청동 마인즈힐 빌딩 주변은 상업업무용빌딩과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 현황은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물로, 급배수·위생·화재·승강기·바닥난방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 대지권 목적 토지는 1,120.6㎡, 평지의 장방형 상업용 토지이며 중심상업지역·지구단위계획구역입니다. 공시지가는 1,610,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·이용상황·내부 하자 여부의 재확인이 필요하다고 평가서에 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 수치가 없어 현재 최저가의 시장 대비 할인 여부와 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황태현 점유 확인. 전입일·보증금·확정일자·실제 점유개시 시점을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 이상식 호수 확인. 현황조사상 전부 점유지만 계약서 표시가 405호이므로 대상 805호와의 계약관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 진광석·최병승 관계 확인. 점유 신고 이름이 등기부상 소유자와 동일하므로 임대차인지 관계인 점유인지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건의 세목과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 실제 배당순서를 계산할 수 있습니다.
- 가격 메리트 유보. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 44,200,000원이나 향후 35,360,000원·28,288,000원만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재 감정으로 내부구조·이용상황·하자 여부가 직접 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 아직 끝나지 않았다”
이 물건은 등기만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 밀양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 현황조사상 점유·전입 관계가 11건이고, 황태현은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 이상식의 계약서상 405호 표시와 소유자와 동일한 이름의 점유 신고도 추가 확인사항입니다.
가격 역시 공격적으로 평가할 근거가 부족합니다. 현재 44,200,000원은 신건 감정가와 같지만 비교 가능한 실거래 수치가 없어 ‘싸다’거나 ‘시세 대비 할인됐다’고 말할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 말소기준 자체보다 점유관계 확인이 우선이고, 점유·세금·내부상태를 원본으로 정리한 뒤 가격 판단을 해야 하는 물건입니다.
