창원지방법원 2024타경7952. 등기상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황은 오피스텔입니다. 소유자는 진광석·최병승 각 2분의 1 공유이고, 현재 유효한 말소기준권리는 2013.10.29. 설정된 밀양농업협동조합 근저당 채권최고액 600,000,000원입니다. 그 뒤 서부새마을금고 가압류와 여러 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계에 있습니다. 조사된 명단 11명 가운데 9명은 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없지만, (주)그린텍,노민근은 2013.10.14. 전입으로 말소기준보다 15일 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 선순위 점유자가 실제 임차인이라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7952 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 번화1로44번길 31, 4층402호 (대청동,마인즈힐 빌딩) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 현황 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 4층 402호 · 사용승인일 2012-04-19 |
| 소유자 | 진광석 2분의 1 · 최병승 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 61,800,000원 / 61,800,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양농업협동조합 / 1,054,464,593원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
등기상 이미 말소된 우리은행·진주저축은행 근저당을 제외하면, 현재 기준이 되는 권리는 2013.10.29. 밀양농업협동조합 근저당입니다. 2017.11.10. 서부새마을금고 가압류와 2018년 이후 압류, 2025.01.17. 임의경매개시결정, 2025.03.10. 김해시 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 선순위 1건이 핵심
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)그린텍,노민근 | 미상 | 2013-10-14 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김다정 | 미상 | 2019-07-03 | 없음 | 미상 | 후순위 |
| 이도엽 | 미상 | 2021-01-08 | 없음 | 미상 | 후순위 |
| 이상식 | 전부(계약서 표시 405호) | 2023-12-27 | 없음 | 미상 | 후순위 |
| 오다현 | 전부 | 2024-03-04 | 없음 | 미상 | 후순위 |
| 최병승 | 미상 | 2024-06-26 | 없음 | 미상 | 후순위 |
| 정민종 | 미상 | 2024-07-26 | 없음 | 미상 | 후순위 |
| 진광석 | 미상 | 2024-07-31 | 없음 | 미상 | 후순위 |
| 김종덕 | 미상 | 2024-08-01 | 없음 | 미상 | 후순위 |
| 윤석민 | 전부 | 2024-09-24 | 없음 | 미상 | 후순위 |
| 황태현 | 전부 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
윤석민은 2025.02.27. 배당요구를 했지만 전입은 2024.09.24.로 말소기준보다 늦습니다. 반면 (주)그린텍,노민근은 말소기준보다 앞선 전입이 확인되고, 보증금은 미상입니다. 황태현은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,512,400원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 밀양농업협동조합 | 600,000,000원 | 60,287,600원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 서부새마을금고 | 330,861,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 930,861,030원 중 예상배당은 60,287,600원이고, 미배당액은 870,573,430원입니다. 이 배당표는 선순위 점유자의 미상 보증금을 반영한 매수인 실제 인수액을 확정하는 표가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당도 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 대청동 마인즈힐 빌딩 주변은 상업업무용 빌딩과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 현황 이용. 공부상 근린시설이지만 감정평가 현황은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 급배수·위생·화재·승강기·바닥난방·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 대지권의 목적 토지는 평탄한 장방형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 1,610,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·이용상황·하자 여부는 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금. (주)그린텍,노민근의 임대차계약서·보증금·점유 지속 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 황태현 전입일. 전입일 미상으로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 주민등록 및 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
- 402호와 점유 호수 일치. 이상식의 조사 내용에는 “계약서 표시 405호”가 함께 기재되어 있어 실제 점유 대상 호수를 대조해야 합니다.
- 관계인 전입. 진광석·최병승은 소유자·채무자와 동일 이름이므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인해야 합니다.
- 세금 우선권. 국세·지방세 압류가 여러 건 있어 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 자료가 없고 선순위 보증금도 미상입니다. 최저가 61,800,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
- 내부 상태. 폐문부재 상태에서 평가됐으므로 내부 구조·이용상황·하자 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “61,800,000원이 끝가격이 아닐 수 있다”
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 2013.10.29. 밀양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매의 실질 위험은 2013.10.14. 선순위 전입에서 시작합니다. (주)그린텍,노민근의 보증금이 얼마인지, 실제 임차관계가 존속하는지 확인되지 않았기 때문에 매수인이 부담할 최종 금액은 아직 미정입니다.
여기에 황태현의 전입일 미상, 다수 점유자, 세금 압류, 폐문부재에 따른 내부 미확인까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 접근할 사건이 아닙니다. 선순위 임차관계와 실제 보증금을 먼저 확정한 뒤 그 인수액을 낙찰가에 더한 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
