창원지방법원 2024타경7952. 김해시 대청동 마인즈힐 빌딩 4층 404호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 현황은 오피스텔 이용입니다. 소유자는 진광석·최병승으로 각 2분의 1 지분이며, 현재 유효한 말소기준권리는 2013.10.29 설정된 밀양농업협동조합 근저당 채권최고액 600,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사에 11명이 확인되고, 그중 (주)그린텍,노민근은 2013.10.14 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 자료상 대항력이 있는 것으로 분류되어 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 낙찰자가 떠안을 수 있는 금액을 계산할 수 없습니다. 황태현은 전입신고일 자체가 미상이라 대항력 가능·미상으로만 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7952 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 번화1로44번길 31, 4층404호 (대청동,마인즈힐 빌딩) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현황 오피스텔 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 4층 404호 |
| 소유자 | 진광석 2분의 1 · 최병승 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 47,500,000원 / 47,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양농업협동조합 / 1,054,464,593원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
현재 말소기준은 2013.10.29 밀양농업협동조합 근저당입니다. 2017.11.10 서부새마을금고 가압류와 이후 창원시마산회원구·국·창원시·김해시 압류, 2025.01.17 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행 및 진주저축은행 근저당과 밀양농업협동조합의 을구 5번 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 선순위 1명, 미상 1명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤석민 | 전부 | 2024-09-24 | 미상 | 2025-02-27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민종 | 미상 | 2024-07-26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상식 | 전부(계약서 표시 405호) | 2023-12-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종덕 | 미상 | 2024-08-01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황태현 | 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 진광석 | 미상 | 2024-07-31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병승 | 미상 | 2024-06-26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오다현 | 전부 | 2024-03-04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도엽 | 미상 | 2021-01-08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다정 | 미상 | 2019-07-03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)그린텍,노민근 | 미상 | 2013-10-14 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
실제 임차·점유자로 조사된 명의는 11명입니다. 보증기관 대위·승계자로 표시된 명의는 없습니다. 이 중 진광석과 최병승은 등기부상 소유자·채무자와 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다. 이상식은 점유부분에 계약서 표시 405호라고 적혀 있어, 경매대상 404호와의 실제 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 47,500,000원인 신건입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최신 실거래 평균·최신 거래·최근 추세를 근거로 한 시세 비교는 할 수 없는 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,255,000원 |
| 2. 근저당 · 밀양농업협동조합 | 600,000,000원 | 46,245,000원 |
| 3. 가압류 · 서부새마을금고 | 330,861,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오상 채권자 총 청구액 930,861,030원 중 46,245,000원이 배당되고, 미배당액은 884,616,030원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세 압류 6건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만 선순위 점유자의 보증금이 미상이므로 실제 임차보증금 인수 여부와는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 현황은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 김해시 대청동 마인즈힐 빌딩 주변은 상업업무용빌딩과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재해 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2012-04-19입니다. 급배수·위생·화재·승강기·바닥난방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이고 대지권 목적 토지는 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 1,610,000원/㎡이며 토지면적은 1,120.6㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·이용상황·내부 하자 여부를 재확인할 필요가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 확인. (주)그린텍,노민근의 2013.10.14 전입에 관한 임대차계약, 보증금, 점유 여부를 최우선으로 대조해야 합니다.
- 황태현 확인. 전입신고일이 미상이므로 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 실제 전입일과 점유 개시 시점을 확인해야 합니다.
- 404호·405호 불일치. 이상식의 점유부분에는 계약서 표시 405호가 적혀 있으므로 경매대상 404호와의 관계를 확인해야 합니다.
- 관계인 점유. 진광석·최병승은 등기상 소유자·채무자와 동일하므로 임차관계인지 관계인 점유인지 구분해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 6건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.
- 시세 검증. 감정가 47,500,000원 자체만으로 싸다고 판단하지 말고, 현황 오피스텔의 실제 거래가격과 선순위 인수 가능액을 함께 비교해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부구조·이용상황·하자 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도, 선순위 점유는 남을 수 있다”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸해 단순해 보입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 중심은 등기가 아니라 2013.10.14 선순위 전입입니다. (주)그린텍,노민근의 보증금이 미상인 이상 매수인의 실질 인수액은 확정할 수 없고, 황태현 역시 전입일 미상으로 추가 확인이 필요합니다. 현황조사 명의도 11명에 이르며 404호와 405호 표시가 엇갈리는 점유관계도 있습니다.
여기에 국세·지방세 압류와 폐문부재 상태, 현황 오피스텔이라는 이용형태까지 고려하면 신건 최저가 47,500,000원만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 선순위 보증금과 실제 점유관계를 먼저 확정하고, 그 뒤 실질취득 부담을 오피스텔 시세와 비교해야 합니다. 결론은 등기상 후순위 소멸은 명확하지만, 인수액과 가격 메리트는 아직 확정할 수 없는 확인필수형입니다.
