창원지방법원 2024타경7952. 김해 대청동 마인즈힐 빌딩 4층 403호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 8층 건물로 사용승인일은 2012.04.19입니다. 소유자는 진광석·최병승 각 2분의 1 공유이고, 말소기준권리는 2013.10.29 접수된 밀양농업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준 이후 서부새마을금고 가압류와 여러 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건은 등기보다 점유관계가 핵심입니다. 현황조사에 여러 명이 등장하고 그중 한 명은 말소기준보다 앞선 전입일을 갖고 있으며, 또 한 명은 전입일 자체가 확인되지 않았습니다. 따라서 “최저가 4,750만원 + 인수 0원”으로 단순 계산하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7952 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 번화1로44번길 31, 4층403호 (대청동,마인즈힐 빌딩) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 현황 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 · 사용승인 2012.04.19 |
| 소유자 | 진광석 2분의 1 · 최병승 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 47,500,000원 / 47,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양농업협동조합 / 1,054,464,593원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 중요하다
말소기준은 2013.10.29 밀양농업협동조합 근저당권입니다. 2012년 우리은행 근저당권과 진주저축은행 근저당권은 이미 말소됐고, 밀양농업협동조합의 최병승 채무 근저당도 2013.11.06 일부포기로 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 작동하는 것은 진광석 채무의 을구 6번 근저당권입니다.
그 뒤의 서부새마을금고 가압류 330,861,030원, 창원시마산회원구·국·김해시의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 총 5건 있어, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 최선순위에서 차감될 수 있습니다. 현재 배당계산은 이 금액을 반영하지 않은 수치입니다.
② 임차·점유관계 — 선순위 1명, 판정미상 1명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤석민 | 전부 | 2024.09.24 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.02.27 | 없음 |
| 정민종 | 미상 | 2024.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상식 | 전부(계약서 표시 405호) | 2023.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종덕 | 미상 | 2024.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황태현 | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 진광석 | 미상 | 2024.07.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병승 | 미상 | 2024.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오다현 | 전부 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도엽 | 미상 | 2021.01.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다정 | 미상 | 2019.07.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)그린텍,노민근 | 미상 | 2013.10.14 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
진광석과 최병승은 현황조사상 점유 관련자로도 나타나지만 등기부상 소유자와 동일한 이름입니다. 관계인 또는 가장임차인 여부를 확인할 필요가 있습니다. 또한 이상식의 조사 내용에는 “전부(계약서 표시 405호)”라고 기재돼 있어, 이 사건 목적물인 403호와의 호수 대응관계도 반드시 원본 문서에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,255,000원 |
| 2. 근저당 · 밀양농업협동조합 | 600,000,000원 | 46,245,000원 |
| 3. 가압류 · 서부새마을금고 | 330,861,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산에서는 총 채권액 930,861,030원 중 46,245,000원이 배당되고, 미배당은 884,616,030원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 선순위 점유자의 보증금도 미상입니다. 따라서 이 0원을 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 가격 판단 — 시세보다 먼저 실질취득액을 확정해야 한다
이 사건은 비교 가능한 실거래 시세를 숫자로 확정할 수 있는 자료가 없어 감정가 47,500,000원이 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 무엇보다 선순위 점유자의 보증금이 미상이라 가격 비교의 기준이 될 실질취득액 자체가 아직 확정되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 47,500,000원 | 46,245,000원 | 884,616,030원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 38,000,000원 | 36,916,000원 | 893,945,030원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 30,400,000원 | 29,452,800원 | 901,408,230원 |
최저가만 보면 신건 47,500,000원에서 1회 유찰 시 38,000,000원, 2회 유찰 시 30,400,000원으로 낮아집니다. 그러나 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 늘 수 있어 총 실질취득액이 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 이 사건은 유찰 자체를 가격 메리트로 해석하기 전에 (주)그린텍,노민근의 보증금을 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 용도. 사건상 근린시설이지만 감정평가 현황은 오피스텔 이용입니다. 업무시설 및 근린생활시설 건부지에 위치합니다.
- 주위환경. 김해시 대청동 마인즈힐 빌딩 일대는 상업업무용빌딩과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 급배수·위생·화재·승강기·바닥난방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역에 속하고 남동측으로 중로의 포장도로가 소재합니다. 공시지가는 1,610,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황, 내부 하자 여부를 재확인하도록 감정평가서가 안내하고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임대차 보증금 확인. (주)그린텍,노민근의 전입일 2013.10.14, 말소기준 2013.10.29입니다. 보증금·계약내용·실제 점유 여부 확인이 최우선입니다.
- 황태현의 대항력 확인. 전입일이 미상이므로 대항력 없음으로 간주하지 말고 실제 점유개시와 전입·사업자등록 시점을 확인해야 합니다.
- 405호 표기 대조. 이상식의 조사내용에 계약서 표시 405호가 기재돼 있습니다. 403호와의 관계를 매각물건명세서와 원계약서에서 대조해야 합니다.
- 진광석·최병승 관계 확인. 소유자와 동일한 이름이 점유조사에도 나타납니다. 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있으므로 당해세 해당액과 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 내부구조·이용상황·하자 여부를 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,750만원”만 보고 들어가면 안 된다
등기부만 놓고 보면 말소기준 이후 가압류·압류가 소멸하므로 단순해 보입니다. 그러나 이 사건은 선순위 점유자 보증금 미상이라는 한 가지 변수가 전체 결론을 바꿉니다. (주)그린텍,노민근은 말소기준보다 15일 앞선 2013.10.14 전입으로 조사됐고, 황태현은 전입일 자체가 확인되지 않았습니다.
따라서 신건 47,500,000원, 1회 유찰 38,000,000원, 2회 유찰 30,400,000원이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 선순위 보증금이 확인되기 전까지 실질취득액은 미상이며, 배당계산상 인수 0원도 최종 결론이 아닙니다. 이 물건은 가격 검토보다 임대차 원본 확인이 먼저인 사건입니다.
