창원지방법원 2024타경7952. 김해 대청동 마인즈힐 빌딩 8층 809호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유권은 진광석과 최병승이 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2013년 8월 14일 설정된 밀양농업협동조합의 채권최고액 624,000,000원 근저당권입니다. 이후 국세 압류 3건, 임의경매개시결정, 김해시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 큰 줄기는 단순하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 현황조사 등에 등장하는 인원은 11명이며, 이 가운데 10명은 전입일이 말소기준일보다 늦습니다. 반면 황태현은 전입일 자체가 확인되지 않고 보증금도 미상이라, 대항력 유무와 매수인 승계 여부를 단정할 수 없습니다. 특히 진광석·최병승은 등기부상 소유자와 동일한 이름으로 조사돼 임차관계인지 관계인 점유인지도 원본 서류와 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7952 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 번화1로44번길 31, 8층809호 (대청동,마인즈힐 빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 오피스텔 · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 8층 809호 |
| 소유자 | 진광석 2분의 1 · 최병승 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 52,900,000원 / 52,900,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양농업협동조합 / 1,054,464,593원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 점유는 별도 확인
등기상 선행 근저당 중 우리은행 채권최고액 4,860,000,000원과 진주저축은행 채권최고액 1,430,000,000원 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2013.08.14 밀양농업협동조합 근저당이며, 이후 설정됐던 문정섭 근저당 70,000,000원 역시 2015.01.16 해지로 말소됐습니다. 국세·지방세 압류 4건과 경매개시결정은 기준권리보다 뒤이므로 등기 자체는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 10명 후순위, 1명은 대항력 가능·미상
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤석민 | 전부 | 2024.09.24 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.02.27 | 없음 |
| 정민종 | 미상 | 2024.07.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상식 | 전부(계약서 표시 405호) | 2023.12.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종덕 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황태현 | 전부 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 진광석 | 미상 | 2024.07.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병승 | 미상 | 2024.06.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오다현 | 전부 | 2024.03.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도엽 | 미상 | 2021.01.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다정 | 미상 | 2019.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)그린텍,노민근 | 미상 | 2013.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입일이 확인된 10명은 모두 2013.08.14 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 윤석민은 2025.02.27 배당요구를 했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당 순위와 금액을 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 52,900,000원, 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 52,900,000원이며 0회 유찰된 신건입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 형식상 실질취득액도 52,900,000원입니다. 다만 이 사건에서 확인 가능한 최근 실거래 비교치가 없으므로, 감정가나 유찰률만 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 52,900,000원 | 51,547,800원 | 572,452,200원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 42,320,000원 | 41,158,240원 | 582,841,760원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 33,856,000원 | 32,846,592원 | 591,153,408원 | 0원 |
회차별 인수액 0원은 현재 배당 시나리오 기준입니다. 전입일·보증금이 미상인 황태현의 권리는 별도 확인 대상이며, 확인 결과에 따라 실제 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,352,200원 |
| 2. 근저당 · 밀양농업협동조합 | 624,000,000원 | 51,547,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 52,900,000원에서는 집행비용 1,352,200원을 제외한 51,547,800원이 밀양농업협동조합에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 624,000,000원 대비 572,452,200원이 미배당으로 남고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 현황은 오피스텔입니다. 마인즈힐 빌딩은 철근콘크리트구조 8층 건물이고 사용승인일은 2012.04.19입니다.
- 주위환경. 주변은 상업업무용 빌딩과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며, 중로3류와 접합니다. 공시지가는 1,610,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·이용상황·내부 하자 여부는 입찰 전에 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교치를 확인할 수 없어 환금성을 수치로 단정하기 어렵습니다. 주거형 아파트가 아닌 근린시설·현황 오피스텔이라는 용도 특성을 감안한 별도 시장조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황태현 권리 확인. 전입일·보증금·확정일자와 실제 점유 개시 시점을 확인해 대항력 및 승계 여부를 확정해야 합니다.
- 11명 점유관계 대조. 현황조사에 이름이 다수 등장하므로 실제 809호 점유자와 계약 상대방, 점유 부분을 원본 서류와 현장에서 다시 확인하세요.
- 호수 불일치 확인. 이상식은 점유 부분이 ‘전부(계약서 표시 405호)’로 기록돼 있으므로 본건 809호와의 관련성을 원본 계약서에서 확인해야 합니다.
- 소유자와 동일 이름 확인. 진광석·최병승은 등기부상 소유자이면서 점유 조사에도 등장합니다. 실제 임대차인지 관계인 점유인지 구분하세요.
- 세금 압류 확인. 국세 압류 3건과 김해시 압류 1건 중 당해세 해당 금액이 있는지 확인해야 실제 배당 구조를 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가·최저가 52,900,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 근린시설·오피스텔의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부구조·이용상황·하자 여부를 현장에서 재확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”보다 중요한 건 미상 점유 1명
등기 권리만 보면 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 전입일이 확인된 10명도 모두 후순위라 구조는 비교적 명확합니다. 하지만 이 사건을 인수 0원의 안전물건으로 단정하기에는 한 가지 빈틈이 큽니다. 황태현의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성과 매수인 승계 여부가 미상이기 때문입니다.
또한 현재 신건 최저가는 52,900,000원이지만 이를 최근 시세와 비교할 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 “신건이라 비싸다” 또는 “감정가 대비 싸다” 어느 쪽도 단정할 수 없습니다. 권리의 승부처는 황태현의 점유·전입 확인, 가격의 승부처는 근린시설·현황 오피스텔의 실제 시장가 검증입니다. 두 가지가 해소되기 전에는 보수적인 접근이 맞습니다.
