창원지방법원 2024타경7952. 김해 대청동 마인즈힐 빌딩 4층 409호입니다. 공부상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 59,400,000원입니다.
등기 권리의 기준점은 2013.10.29 밀양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고, 이후 가압류·압류·현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 다수 점유자가 확인되고, 그중 (주)그린텍,노민근의 전입신고일이 말소기준권리보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7952 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 번화1로44번길 31, 4층409호 (대청동,마인즈힐 빌딩) |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 현황 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 · 사용승인일 2012-04-19 |
| 소유자 | 상일토건주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 59,400,000원 / 59,400,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 밀양농업협동조합 |
| 청구액 | 1,054,464,593원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
현재 말소기준권리는 2013.10.29 을구 6번 밀양농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 신용보증기금 가압류, 국·국민건강보험공단·김해시·창원시 압류, 근로복지공단 가압류와 2025.01.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·진주저축은행·밀양농업협동조합의 일부 근저당과 과거 경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자·임차관계 — 11건 중 선순위 1건이 핵심
| 성명 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)그린텍,노민근 | 미상 | 2013.10.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김다정 | 미상 | 2019.07.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도엽 | 미상 | 2021.01.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오다현 | 전부 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병승 | 미상 | 2024.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민종 | 미상 | 2024.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진광석 | 미상 | 2024.07.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종덕 | 미상 | 2024.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤석민 | 전부 | 2024.09.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상식 | 전부(계약서 표시 405호) | 2023.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황태현 | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
확인된 전입신고일만 놓고 보면 (주)그린텍,노민근을 제외한 대부분은 말소기준권리 이후입니다. 반면 황태현은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 또한 모든 점유자의 보증금이 미상이며, 확정일자도 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,469,200원 |
| 2. 근저당 · 밀양농업협동조합 | 600,000,000원 | 57,930,800원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 36,036,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 확인된 채권 총액 736,036,000원 중 57,930,800원이 배당되고 678,105,200원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세 압류와 임차인 최우선변제는 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있으며, 이 계산의 매수인 인수 0원은 선순위 점유자의 미상 보증금까지 확정한 값으로 볼 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리확인은 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 59,400,000원 | 57,930,800원 | 678,105,200원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 47,520,000원 | 46,264,640원 | 689,771,360원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 38,016,000원 | 36,931,712원 | 699,104,288원 |
유찰되면 표시상 최저가는 47,520,000원, 다시 유찰되면 38,016,000원으로 낮아집니다. 그러나 이 사건은 가격보다 먼저 선순위 가능 점유자의 보증금을 확인해야 합니다. 인수될 보증금이 존재한다면 낙찰가가 낮아져도 실제 취득비용은 그만큼 늘어날 수 있기 때문입니다.
⑤ 세금 압류 — 배당표보다 앞설 수 있는 변수
등기부에는 국, 국민건강보험공단, 김해시, 창원시의 압류가 이어져 있습니다. 특히 국세·지방세 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 배당은 현재 계산과 달라질 수 있습니다. 압류 금액 자체가 확인되지 않은 항목이 있으므로 배당표만으로 체납세액의 영향을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 대청동 마인즈힐 빌딩 주변은 상업업무용빌딩과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 현황 이용. 감정평가상 현황은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 화재설비, 승강기, 바닥난방, 지하주차장 설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 평탄한 장방형, 상업용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 1,610,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·이용상황·내부 하자 여부를 재확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금. (주)그린텍,노민근의 보증금·계약관계·실제 점유 여부를 매각물건명세서와 원본 계약자료로 확인해야 합니다.
- 황태현 전입일. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 409호 특정 여부. 이상식은 현황조사상 전부 점유로 기재되어 있으나 계약서 표시가 405호이므로 해당 호수와의 관계를 확인해야 합니다.
- 관계인 점유. 진광석·최병승은 등기상 관계에도 등장하므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 대조가 필요합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 당해세 여부와 체납액을 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- 내부 상태. 폐문부재 상태에서 평가됐으므로 내부 하자와 실제 오피스텔 이용상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.31 이후 변동과 매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “59,400,000원”이 최종 취득원가는 아니다
등기부만 보면 말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건의 승부처는 등기 말소가 아니라 점유관계입니다. (주)그린텍,노민근의 전입신고가 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 미상이며, 황태현은 전입신고일조차 확인되지 않았습니다.
따라서 신건 최저가 59,400,000원은 현재 확인되는 입찰 기준가격일 뿐, 실제 취득원가를 의미하지 않습니다. 선순위 가능 점유자의 보증금과 대항력·승계 여부가 확인되기 전에는 가격 메리트 판단 자체를 보류하는 것이 맞습니다. 이 사건은 등기권리는 정리되지만 임차관계는 미확정인 유형입니다.
