창원지방법원 2024타경7952. 김해 대청동 마인즈힐 빌딩 8층 804호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2012.04.19입니다. 소유자는 진광석·최병승으로 각 2분의 1 지분을 보유합니다.

감정가와 현재 최저매각가는 모두 44,200,000원입니다. 가격 자체보다 먼저 볼 것은 권리와 점유입니다. 등기상 기준권리는 명확하지만 현황조사 관계인이 많고, 보증금은 전부 미상이며 한 명은 전입일조차 확인되지 않았습니다. 특히 본 사건 감정평가가 마인즈힐 빌딩 여러 호를 함께 다루고 있고, 이상식 항목에는 “계약서 표시 405호”가 병기되어 있어 각 점유관계가 804호에 직접 대응하는지 원문 대조가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸

등기상 핵심은 2013.08.14 을구 5번 밀양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 624,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 최병승 지분에 설정된 국세·지방세 압류와 2025.01.17 임의경매개시결정, 2025.03.10 김해시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

2012년 우리은행 근저당권 4,860,000,000원과 2012년 진주저축은행 근저당권 1,430,000,000원, 2013년 문정섭 근저당권 70,000,000원은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재 등기권리만 보면 낙찰자가 그대로 떠안도록 표시된 선순위 담보권은 없습니다.

② 점유·임차 관계 — 11건 중 1건은 대항력 판정 불가

현황조사와 문건접수에 나타난 점유·전입 관계는 총 11건입니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 10건은 모두 2013.08.14 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력 없음으로 표시되어 있습니다. 반면 황태현은 전입신고일과 보증금이 모두 미상으로, 정확도상 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.

③ 가격 구조 — 신건 4,420만원, 유찰 시 3,536만원·2,828만8천원

현재 회차는 감정가의 100%인 44,200,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 35,360,000원, 2회 유찰 시에는 28,288,000원입니다. 다만 이 사건은 현재 확인된 거래가격을 근거로 한 시세 비교가 아니라 회차별 최저매각가 구조만 볼 수 있으므로, 최저가가 내려간다는 이유만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다.

밀양농업협동조합 근저당의 채권최고액은 624,000,000원으로 매각가격보다 훨씬 큽니다. 따라서 현재 회차에서도 집행비용을 제외한 43,004,400원이 배당되고 580,995,600원이 미배당으로 남는 구조입니다. 유찰될수록 채권자의 미배당액은 더 커지지만, 이 미배당 자체가 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 44,200,000원 가정)

현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 점유관계인의 보증금이 모두 미상이고 황태현의 대항력도 미상인 만큼 실제 배당과 인수 여부는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 김해시 대청동 마인즈힐 빌딩 주변은 상업업무용빌딩과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 현황 용도. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 본건은 현황 오피스텔로 이용 중입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 화재설비, 승강기설비, 바닥난방설비, 지하주차장설비가 되어 있습니다.
• 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 대지권 목적 토지는 평탄한 장방형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 대지권 목적 토지 남동측으로 중로의 포장도로가 소재합니다.
• 공시지가. 1,610,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 황태현 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 804호 해당 여부부터 확인해야 합니다.
• 804호 대응관계 확인. 이상식 항목에는 점유부분이 ‘전부(계약서 표시 405호)’로 기재돼 있습니다. 여러 호가 함께 조사된 사건인 만큼 관계인별 호실 대응을 대조해야 합니다.
• 진광석·최병승 관계 확인. 현황조사 관계인 이름이 등기부상 소유자와 동일합니다. 실제 임대차인지 소유자·관계인 점유인지 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 11건 모두 보증금이 미상입니다. 대항력뿐 아니라 최우선변제 가능성 판단을 위해 계약내용 확인이 필요합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·이용상황·내부 하자 여부를 재확인하도록 감정평가서에 기재되어 있습니다.
• 절차 상태 확인. 송달내역에는 2026.03.17 기각결정정본 발송 기록이 있고 매각기일은 2026.09.01로 제시되어 있습니다. 입찰 전 법원 원문에서 현재 절차 상태와 매각기일 진행 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 판단 분리. 현재 최저가는 44,200,000원이지만, 회차별 가격 하락만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 실제 거래·임대수익·점유관계 확인 후 응찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “등기상 0원”과 “실제 0원”은 아직 같은 말이 아니다

이 사건의 등기구조만 보면 방향은 분명합니다. 2013.08.14 밀양농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 압류와 경매등기는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.

그러나 결론을 거기서 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 점유·전입 관계가 11건이고 보증금은 모두 미상입니다. 10건은 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리되지만, 황태현 1건은 전입일 자체가 미상이어서 대항력과 승계 여부가 열려 있습니다. 여기에 이상식의 계약서 표시 405호, 소유자와 동일한 진광석·최병승 이름, 국세·지방세 압류 6건까지 있어 원문 대조 없이 ‘안전형’으로 단정하기 어렵습니다.

등기권리는 비교적 단순하지만 점유는 단순하지 않습니다. 신건 44,200,000원이라는 숫자보다 먼저 확인할 것은 804호 실제 점유자와 임대차계약, 황태현의 전입시점·보증금, 세금 배당순위입니다. 이 세 가지가 정리돼야 비로소 인수 0원이라는 시뮬레이션을 실제 입찰 판단에 사용할 수 있습니다.