창원지방법원 2024타경7952. 김해시 대청동 마인즈힐 빌딩 4층 406호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황은 오피스텔 이용입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 47,500,000원입니다. 등기상 핵심 말소기준은 2013.10.29 설정된 밀양농업협동조합 근저당권 채권최고액 600,000,000원입니다. 그 이후 서부새마을금고 가압류와 다수의 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내기 어렵습니다. 현황조사상 다수의 점유·전입자가 확인되고, 특히 (주)그린텍,노민근의 전입일은 2013.10.14로 말소기준 2013.10.29보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력을 확정할 수는 없지만, 반대로 매수인 인수가 없다고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7952 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 번화1로44번길 31, 4층406호 (대청동,마인즈힐 빌딩) |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 현황 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 진광석 2분의 1 · 최병승 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 47,500,000원 / 47,500,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,054,464,593원 |
| 말소기준 | 2013.10.29 밀양농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 비교적 단순합니다. 2017.11.10 서부새마을금고 가압류 330,861,030원과 2018년 이후 압류, 2025.01.17 경매개시결정, 2025.03.10 김해시 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 2012년 우리은행 및 진주저축은행 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 점유·임차 조사 — 선순위 가능 1건이 핵심
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤석민 | 전부 | 2024.09.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민종 | 미상 | 2024.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상식 | 전부(계약서 표시 405호) | 2023.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종덕 | 미상 | 2024.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황태현 | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 진광석 | 미상 | 2024.07.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병승 | 미상 | 2024.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오다현 | 전부 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도엽 | 미상 | 2021.01.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다정 | 미상 | 2019.07.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)그린텍,노민근 | 미상 | 2013.10.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
가장 중요한 기록은 (주)그린텍,노민근입니다. 전입일 2013.10.14는 말소기준 2013.10.29보다 15일 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 有로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다. 실제 임대차계약과 점유 유지 여부, 보증금 규모가 확인되기 전에는 매수인의 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
황태현도 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 반면 윤석민·정민종·이상식·김종덕·진광석·최병승·오다현·이도엽·김다정은 확인된 전입일이 모두 말소기준보다 늦습니다. 윤석민은 2025.02.27 배당요구를 했습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 47,500,000원이나 향후 유찰가격 38,000,000원·30,400,000원만 보고 시세 대비 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상인 만큼, 낙찰가가 내려가도 실제 부담액은 임대차 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,255,000원 |
| 2. 근저당 · 밀양농업협동조합 | 600,000,000원 | 46,245,000원 |
| 3. 가압류 · 서부새마을금고 | 330,861,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 930,861,030원 중 46,245,000원이 배당되고 884,616,030원이 미배당으로 남는 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 채권 미배당액 자체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아니지만, 별도의 선순위 임차보증금 위험은 반드시 따로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 현황은 오피스텔 이용입니다.
- 주위환경. 마인즈힐 빌딩 주변은 상업업무용빌딩과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2012.04.19입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 화재설비, 승강기설비, 바닥난방설비, 지하주차장설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며 대지권 목적 토지는 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 1,610,000원/㎡이며 토지면적은 1,120.6㎡입니다.
- 현장 확인. 폐문부재로 내부구조·이용상황·내부 하자 여부를 직접 확인하지 못했으므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 점유 확인. (주)그린텍,노민근의 2013.10.14 전입과 실제 점유 유지 여부, 임대차계약, 보증금을 확인해야 합니다.
- 황태현 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실제 전입·점유 시점을 확인해야 합니다.
- 405호 표시 확인. 이상식은 전부 점유로 조사됐지만 계약서에는 405호로 표시돼 있습니다. 406호와의 관계를 확인해야 합니다.
- 관계인 점유 확인. 진광석과 최병승은 등기상 소유자이면서 현황조사 점유·전입 기록에도 나타납니다. 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 동일 건물·유사 오피스텔 또는 근린시설 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부구조·실제 용도·하자 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 절차 원본 확인. 2026.03.17 기각결정정본 발송 기록과 2026.09.01 매각기일을 함께 대조해 현재 경매절차 상태를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “47,500,000원보다 먼저 보증금을 확인할 사건”
등기부만 보면 말소기준 뒤의 권리는 소멸하므로 단순해 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 점유·전입 조사 11건 중 (주)그린텍,노민근은 말소기준보다 앞선 2013.10.14 전입이고, 황태현은 전입일 자체가 확인되지 않았습니다. 둘 다 보증금이 미상이므로 매수인 인수액과 실질취득비용을 현재 0원으로 확정할 수 없습니다.
또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 신건 47,500,000원이 시세 대비 싼지 비싼지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “신건 4,750만원”이라는 가격표보다 선순위 가능 점유자의 계약서·보증금·점유상태를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 가격 메리트를 논하기 어렵습니다.
