창원지방법원 2025타경678. 장승포동 오션타워 2층 201호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 감정가는 91,000,000원, 신건 최저매각가도 91,000,000원입니다. 현재 등기부상 소유자는 정동한이고, 권리분석의 기준점은 2011.10.25. 설정된 횡천농업협동조합의 채권최고액 975,000,000원 근저당입니다.
이 기준보다 앞선 가등기·가압류·압류·근저당 중 상당수는 2011년 본등기 및 해지 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 주의할 등기는 말소기준 뒤에 들어온 국민건강보험공단·국·거제시·창원시 압류와 근로복지공단·신용보증기금 가압류 등인데, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 승계할 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층 201호 · 도로명 경상남도 거제시 능포로 32 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) 이용 |
| 시세 매칭 대상면적 | 41.82㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 중 제2층 제201호 |
| 소유자 | 정동한 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 973,557,423원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2011.10.25. 을구 4번 횡천농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 975,000,000원이고 채무자는 정동한입니다. 이후 등기된 압류·가압류와 현재의 임의경매개시결정은 제공된 판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 2021년과 2023년에도 지리산청학농업협동조합(변경전: 횡천농업협동조합)이 임의경매를 진행했지만 각각 등기가 말소됐고, 현재는 2025.12.05. 다시 임의경매개시결정이 등기된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심영철 | 미상 | 2015.07.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
심영철의 전입일은 2015.07.06.로 말소기준일 2011.10.25.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 현재 계산상 낙찰자가 승계하는 임차보증금은 없습니다.
③ 시세 비교 — 56.9% 숫자만 보고 싸다고 하면 안 된다
오션타워의 최근 거래자료는 존재합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균 및 최신 거래가는 모두 160,000,000원이고, 전체 5건 평균은 204,200,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 -31.5% 낮아 하락 추세도 확인됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 142.22㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 142.22㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 142.22㎡ | 11 | 226,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 2. 근저당 · 횡천농업협동조합 | 975,000,000원 | 88,962,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 62,094,570원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 85,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,122,194,570원 중 88,962,000원이 배당되고 미배당은 1,033,232,570원입니다. 이 미배당 채권액이 매수인에게 넘어가는 것은 아니며, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 91,000,000원 | 88,962,000원 | 1,033,232,570원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 72,800,000원 | 71,089,600원 | 1,051,104,970원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 58,240,000원 | 56,791,680원 | 1,065,402,890원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자 등 채권자의 미배당액은 늘지만, 현재 자료상 그 부족액을 낙찰자가 대신 부담하는 구조는 아닙니다. 따라서 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격이 내려간다는 사실과 시세 대비 저렴하다는 판단은 별개입니다. 동일 면적 실거래가 확보되지 않은 상태에서는 유찰폭만으로 투자 매력을 평가하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장승포초등학교 서측 인근으로 공동주택과 로변상가가 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 건물에는 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 대지권 토지는 남측 하향 완경사의 주상용 건부지로 이용 중이고 북측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문, 관련 공부, 외부관찰을 통해 통상적 상태를 기준으로 평가했습니다.
- 거래자료. 오션타워는 26세대, 사용승인일은 2008.06.19.이며 확인된 실거래 5건은 모두 142.22㎡로 본건 시세 매칭 면적과 다릅니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 실거래 확인. 현재 확보된 실거래는 142.22㎡뿐입니다. 41.82㎡와 동일하거나 유사한 면적의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 160,000,000원은 과거 거래 대비 -31.5%입니다. 과거 전체 평균 204,200,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
- 임차관계 확인. 심영철은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조할 필요가 있습니다.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당구조를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 불가능했습니다. 실제 내부 상태와 수리비는 현장 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 현황은 오피스텔(주거용) 이용입니다. 입찰 전 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 먼저
이 사건의 핵심은 분명합니다. 권리 쪽은 인수 0원입니다. 2011.10.25. 횡천농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 심영철도 2015.07.06. 전입이라 대항력이 없습니다.
반대로 가격은 단순히 “91,000,000원 대 160,000,000원”으로 비교할 수 없습니다. 최근 거래는 전부 142.22㎡이고 본건의 시세 매칭 대상면적은 41.82㎡입니다. 게다가 최근 거래 추세는 -31.5% 하락했습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 동일 면적 시세 확인 전 보류가 맞습니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어려운 사건입니다.
