창원지방법원 2025타경678. 거제시 장승포동 463-1, 2층 208호 물건으로 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 현재 소유자는 정동한이고, 등기부의 현존 말소기준권리는 2011.10.25. 설정된 횡천농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 975,000,000원입니다.
말소기준권리 이후의 현존 권리로는 국 압류, 신용보증기금 가압류, 거제시 압류, 창원시 압류, 국민건강보험공단 압류와 현재 사건의 임의경매개시결정이 확인됩니다. 이들 등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 권리 자체보다 더 확인해야 할 것은 세금 배당순위와 점유관계, 그리고 면적이 맞지 않는 실거래 표본을 어떻게 해석할지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경678 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층208호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 능포로 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) 이용 중 |
| 대상 기준 면적 | 43.35㎡ |
| 소유자 | 정동한 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 973,557,423원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년 근저당
2011.10.25. 횡천농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후 설정된 현존 압류·가압류는 매각으로 소멸하고, 2025.12.05.의 현재 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 과거 수산업협동조합중앙회 및 주식회사인경건설 관련 근저당과 다수의 압류·가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자 — 전입은 말소기준권리 이후
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심영철 | 미상 | 2015.07.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
심영철의 전입신고일은 2015.07.06.로 말소기준권리인 2011.10.25.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이 점유자의 보증금을 낙찰자가 대항력에 기해 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요한 부분이고, 점유부분도 미상입니다.
③ 시세 비교 — 59.4%지만 같은 면적이 아니다
오션타워의 실거래 자료에는 5건이 확인되지만, 모두 142.22㎡ 거래입니다. 대상 기준 면적은 43.35㎡이고 면적 일치 여부도 불일치로 확인되어, 아래 거래가격을 대상 호실의 직접 시세로 적용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 142.22㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 142.22㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 142.22㎡ | 11 | 226,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 142.22㎡ | 2건 | 160,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 160,000,000원이고, 최저가 95,000,000원은 이 금액의 59.4%입니다. 전체 5건 평균은 204,200,000원이지만 과거 226,000,000원, 235,000,000원, 240,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -31.5%로 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 2. 근저당 · 횡천농업협동조합 | 975,000,000원 | 92,890,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 85,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,060,100,000원 중 예상 배당액은 92,890,000원이고, 미배당액은 967,210,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 95,000,000원 | 92,890,000원 | 967,210,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 76,000,000원 | 74,232,000원 | 985,868,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 60,800,000원 | 59,305,600원 | 1,000,794,400원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각대금이 95,000,000원에서 76,000,000원, 60,800,000원으로 낮아지고 채권자의 미배당은 967,210,000원, 985,868,000원, 1,000,794,400원으로 증가합니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 장승포초등학교 서측 인근으로 공동주택과 로변상가가 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 감정 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부조사는 불가능했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 2층이며 외벽은 석재타일 및 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전이 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 대지권 토지는 남측 하향 완경사의 주상용 건부지로 이용 중이고 북측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 일반상업지역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 심영철의 점유부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다. 전입일상 대항력은 없습니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당액이 있는지 확인해야 실제 배당순서를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 가격 비교. 160,000,000원 실거래는 142.22㎡ 거래로 대상 기준 43.35㎡와 다릅니다. 59.4%라는 비율을 직접 할인율로 사용하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -31.5%이므로 과거 전체 평균 204,200,000원을 기준으로 가격 가점을 주면 왜곡될 수 있습니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문으로 내부조사가 불가능했으므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조만 보면 말소기준은 명확합니다. 2011.10.25. 횡천농업협동조합 근저당 이후 현존 압류·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 점유자 심영철도 2015.07.06. 전입이라 대항력이 없습니다. 회차별 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저가 95,000,000원이 최근 12개월 거래 160,000,000원의 59.4%라는 숫자는 눈에 띄지만, 해당 거래는 142.22㎡이고 대상 기준 면적은 43.35㎡입니다. 여기에 최근 가격 추세도 -31.5%입니다. 따라서 이 사건은 “권리는 확인 가능하지만, 가격 메리트는 면적이 맞는 비교사례를 확보한 뒤 판단해야 하는 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
