창원지방법원 2025타경678. 등기상 소재지는 경상남도 거제시 장승포동 463-1, 도로명주소는 능포로 32이고 대상은 2층 209호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 감정가는 95,000,000원이고 한 번도 유찰되지 않아 최저매각가 역시 95,000,000원입니다.
권리관계의 중심은 2011.10.25. 설정된 횡천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 975,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 현재 남아 있는 국세 압류, 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 거제시·창원시 압류와 2025.12.05. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경678 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층 209호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 능포로 32 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) |
| 비교 대상 면적 | 43.35㎡ |
| 소유자 | 정동한 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 973,557,423원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2011.10.25. 횡천농업협동조합 근저당권입니다. 이전에 존재했던 가등기·가압류·압류·근저당 등 다수 권리는 이미 등기부상 말소됐습니다. 말소기준 이후 현재 남아 있는 2019년 국세 압류, 2021년 신용보증기금 가압류, 2022년 국민건강보험공단·거제시 압류, 2023년 창원시·국민건강보험공단 압류, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심영철 | 미상 | 2015.07.06 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
심영철의 전입일은 2015.07.06.으로 말소기준인 2011.10.25.보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 대항력이 없고, 보증금이 확인되지 않았더라도 낙찰자가 그 보증금을 승계하는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 실제 배당 여부와 임대차 세부조건은 매각물건명세서에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 면적이 다르다
오션타워 거래자료에는 총 5건의 실거래가 있습니다. 전체 평균은 204,200,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 160,000,000원입니다. 다만 모든 거래 표본의 전용면적은 142.22㎡이고, 본건 비교 대상 면적은 43.35㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 142.22㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 142.22㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 142.22㎡ | 11 | 226,000,000원 |
최저가 95,000,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 59.4%이고 전체 평균 204,200,000원의 46.5%입니다. 그러나 이 비율만 보고 “시세보다 40% 이상 싸다”고 판단하는 것은 위험합니다. 거래 면적 자체가 본건과 크게 다르기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 1. 근저당 · 횡천농업협동조합 | 975,000,000원 | 92,890,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 85,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,060,100,000원 중 예상 배당은 92,890,000원이며, 미배당은 967,210,000원입니다. 당해세 등은 별도 반영될 수 있으나 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 95,000,000원 | 92,890,000원 | 967,210,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 76,000,000원 | 74,232,000원 | 985,868,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 60,800,000원 | 59,305,600원 | 1,000,794,400원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장승포초등학교 서측 인근으로 공동주택과 로변상가가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이고 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 대지권 토지는 남측 하향 완경사의 주상용 건부지로 이용 중이고 북측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 현장 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부조사가 불가능해 외부관찰과 탐문을 기준으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 심영철의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유부분은 다시 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 면적 맞는 시세 재확인. 현재 실거래 표본은 142.22㎡로 본건 43.35㎡와 일치하지 않습니다. 동일·유사 면적 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -31.5%이므로 과거 전체 평균 204,200,000원을 본건 가치 기준으로 사용하지 마세요.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 실제 내부 상태와 수선비를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘시세 검증’이 핵심
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2011.10.25. 근저당이 말소기준이고, 확인된 점유자의 전입은 그보다 뒤인 2015.07.06.이며 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 가격입니다. 현재 자료상 최근 거래 160,000,000원과 비교하면 최저가 95,000,000원이 매우 낮아 보이지만, 그 거래는 142.22㎡이고 본건은 43.35㎡로 비교 조건이 다릅니다. 게다가 최근 거래 추세는 -31.5%입니다. 따라서 권리는 합격에 가깝지만 가격은 별도 검증이 필요합니다. 동일·유사 면적 시세를 확보하기 전에는 “59.4%라 싸다”는 결론을 내리지 않는 것이 안전합니다.
