창원지방법원 2025타경678. 거제시 장승포동 오션타워 2층 211호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 말소기준은 2011.10.25. 설정된 횡천농업협동조합 근저당 채권최고액 975,000,000원입니다. 그 뒤의 국세 압류, 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단·거제시·창원시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자는 심영철 1명입니다. 전입신고일은 2015.07.06.으로 말소기준일보다 약 3년 8개월 늦어 대항력이 없습니다. 보증금·확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준 이후여서 매수인에게 대항해 보증금 반환을 요구하는 구조는 아닙니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경678 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층 211호 · 도로명 경상남도 거제시 능포로 32 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(주거용) |
| 대상면적 | 27.83㎡ |
| 소유자 | 정동한 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 61,000,000원 (신건) |
| 말소기준 | 2011.10.25. 을구 4번 근저당권 · 횡천농업협동조합 · 채권최고액 975,000,000원 |
| 청구금액 | 973,557,423원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 효력이 남아 있는 핵심 선순위 권리는 2011.10.25. 횡천농업협동조합 근저당입니다. 2008년 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당 2건과 주식회사인경건설 근저당, 과거 가압류·압류들은 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 남아 있는 국세 압류, 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단·거제시·창원시 압류 및 2025.12.05. 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심영철 | 미상 | 2015.07.06 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
대항력 판단의 기준은 간단합니다. 말소기준일이 2011.10.25.인데 심영철의 전입신고는 2015.07.06.입니다. 따라서 전입 시점이 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 참가 여부와 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 매수인이 보증금을 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 160,000,000원을 그대로 비교하면 안 된다
오션타워의 확인된 실거래 5건은 모두 142.22㎡입니다. 대상면적은 27.83㎡이고 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 최근 12개월 평균 160,000,000원, 최신 거래 160,000,000원과 현재 실질취득 61,000,000원을 단순히 나눠 “시세의 38.1%라서 싸다”는 결론을 내리면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 142.22㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 142.22㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 142.22㎡ | 11 | 226,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 142.22㎡ | 2건 | 160,000,000원 |
전체 5건 평균은 204,200,000원이지만 과거 226,000,000원~240,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 적합하지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 160,000,000원이고, 최근 거래는 과거 거래 대비 31.5% 하락했습니다. 즉 시장 자체도 하락 추세인데다 면적마저 달라, 현재 최저가 61,000,000원의 가격 메리트는 직접 비교 가능한 27.83㎡ 실거래를 확인하기 전까지 보류하는 게 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,498,000원 |
| 2. 근저당 · 횡천농업협동조합 | 975,000,000원 | 59,502,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 85,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 1,060,100,000원 중 59,502,000원만 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,000,598,000원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 61,000,000원 | 59,502,000원 | 1,000,598,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 48,800,000원 | 47,521,600원 | 1,012,578,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 39,040,000원 | 37,937,280원 | 1,022,162,720원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장승포초등학교 서측 인근으로 공동주택과 로변상가가 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이지만 현황은 오피스텔(주거용)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 15층이고 대상은 2층입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 489,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 현장 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 조사가 불가능해 인근 주민 탐문·관련 공부·외부관찰을 기준으로 평가됐습니다.
- 거래 참고. 오션타워는 26세대이고 확인 실거래 5건은 모두 142.22㎡입니다. 대상 27.83㎡와 직접 비교 가능한 거래는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 심영철의 점유부분이 미상이고 내부조사도 불가능했습니다. 실제 점유 위치·점유원인과 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않았습니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있으면 배당순위가 바뀌므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 동일면적 실거래. 142.22㎡ 거래를 27.83㎡ 대상의 시세로 사용하지 말고, 대상과 유사한 면적·이용상태의 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -31.5%입니다. 과거 전체 평균 204,200,000원을 기준으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 내부 상태. 감정 시 내부조사가 불가능했으므로 내부 수선상태와 실제 주거용 이용 상태를 현장·점유자 확인으로 보완해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 검증 전”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2011.10.25. 근저당이 말소기준이고, 심영철의 전입은 2015.07.06.이라 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 권리만 놓고 보면 큰 인수 함정은 보이지 않습니다.
하지만 가격은 별개입니다. 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래가 모두 160,000,000원이라는 숫자만 보면 최저가 61,000,000원이 매우 낮아 보이지만, 그 거래는 전부 142.22㎡이고 대상은 27.83㎡입니다. 면적이 전혀 맞지 않으므로 38.1%라는 단순 비율을 가격 할인폭으로 사용할 수 없습니다. 게다가 최근 거래 추세는 -31.5%입니다. 결론은 “인수는 0원이지만, 현재 자료만으로 가격 메리트까지 확인된 물건은 아니다.” 권리는 통과, 가격은 검증 전입니다.
