창원지방법원 2025타경678. 거제시 장승포동 오션타워 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 현재 소유자는 정동한으로 단독소유이며, 말소기준권리는 2011.10.25. 설정된 횡천농업협동조합 근저당권 975,000,000원입니다. 이후 국·신용보증기금·창원시·거제시·국민건강보험공단의 압류·가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
임차인은 심영철 1명이 확인됩니다. 전입일은 2015.07.06.으로 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 현재 배당 시나리오에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경678 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층202호 · 도로명 경상남도 거제시 능포로 32 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정상 오피스텔(주거용) · 15층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 정동한 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 지리산청학농업협동조합(변경전: 횡천농업협동조합) / 973,557,423원 |
| 말소기준권리 | 2011.10.25. 횡천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 975,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 확인 기준 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2011.10.25. 횡천농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 현재 남아 있는 그 이후의 국 압류, 신용보증기금 가압류, 창원시·거제시·국민건강보험공단 압류, 2025.12.05. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 2021.05.24.와 2023.01.10.에도 임의경매개시결정이 있었으나 각각 2022.12.14.와 2025.07.08. 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심영철 | 미상 | 2015.07.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 심영철의 전입신고는 말소기준일인 2011.10.25.보다 뒤인 2015.07.06.이므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 현재 분석상 보증금 승계는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구 및 최우선변제 해당 여부는 원본 서류에서 보완 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 55.6%지만 ‘동일 면적 시세’가 아니다
오션타워 실거래 자료는 5건입니다. 전체 평균은 204,200,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.06. 160,000,000원, 최근 12개월 평균도 160,000,000원이며, 최근 거래가 이전 거래보다 -31.5% 하락한 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 142.22㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 142.22㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 142.22㎡ | 11 | 226,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 142.22㎡ | 2건 | 160,000,000원 |
오히려 전체 평균 204,200,000원은 240,000,000원·235,000,000원·226,000,000원의 과거 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최신·최근 12개월 거래는 160,000,000원이고, 최근 대비 과거 추세가 -31.5%인 만큼 하락 흐름도 함께 봐야 합니다. 결국 이 물건은 실질취득 89,000,000원이 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 주기보다, 대상과 면적이 맞는 실거래를 추가 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 2. 근저당 · 횡천농업협동조합 | 975,000,000원 | 86,998,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 85,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 1,060,100,000원, 예상 배당은 86,998,000원, 미배당액은 973,102,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 89,000,000원 | 86,998,000원 | 973,102,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 71,200,000원 | 69,518,400원 | 990,581,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 56,960,000원 | 55,534,720원 | 1,004,565,280원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 장승포초등학교 서측 인근에 위치하며, 공동주택과 로변상가가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입은 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정상 현재 이용은 오피스텔(주거용)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 15층이며 본건은 2층입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 489,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 판단. 오션타워는 26세대이고 확인된 실거래는 5건입니다. 대상과 동일 면적의 거래가 확인되지 않아 환금성과 적정가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 심영철은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 및 최우선변제 해당 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금·공과금 압류 확인. 국·창원시·거제시·국민건강보험공단 관련 압류가 있어 당해세 등 우선 배당 항목의 실제 금액을 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 일치 여부. 현재 확보된 실거래는 모두 142.22㎡이고 매칭 기준 대상 면적은 41.0㎡입니다. 55.6% 수치를 그대로 할인율로 사용하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래 대비 이전 거래 추세가 -31.5%로 집계돼 있습니다. 과거 전체 평균 204,200,000원보다 최근 160,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정상 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 현장과 관련 공부를 직접 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능해 인근 탐문·공부·외부관찰을 기준으로 평가됐습니다.
- 과거 경매 절차 확인. 2021.05.24. 및 2023.01.10. 임의경매개시결정은 각각 말소됐고, 현재 사건은 2025.12.05. 개시된 별도 경매입니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 단순하지 않다”
이 물건의 권리구조만 보면 매수인 입장에서 비교적 명확합니다. 말소기준은 2011.10.25. 횡천농업협동조합 근저당권이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 1명도 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 현재 회차의 실질취득은 89,000,000원, 인수는 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심인 가격에서는 결론을 서두르면 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 160,000,000원이고 최저가 비율이 55.6%로 보이지만, 실거래는 142.22㎡, 대상 매칭 기준은 41.0㎡로 면적이 불일치합니다. 더구나 최근 거래 추세도 -31.5%입니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 동일 면적 실거래 확인 전까지 보류”가 가장 일관된 결론입니다.
