🏷️ 최저가 1.06억 🧾 인수 0원 👤 실제 임차인 1명 📉 최근 추세 -31.5%
창원지방법원 2025타경678. 거제시 장승포동 463-1, 오션타워 2층 212호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 대상 면적은 48.45㎡이며 감정가와 신건 최저매각가는 모두 106,000,000원입니다. 소유자는 정동한이고, 현재 경매는 2025.12.05. 개시됐습니다.
등기 흐름의 핵심은 2011.10.25. 설정된 횡천농업협동조합의 채권최고액 975,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후 남아 있는 국·거제시·창원시·국민건강보험공단의 압류, 신용보증기금 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경678 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층212호 · 도로명 경상남도 거제시 능포로 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) · 대상 면적 48.45㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 정동한 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 973,557,423원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 유효한 말소기준권리는 2011.10.25. 을구 4번 횡천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 975,000,000원이고 채무자는 정동한입니다. 이후 남아 있는 국 압류, 신용보증기금 가압류, 거제시·창원시 압류, 국민건강보험공단 압류와 2025.12.05. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심영철 | 미상 | 2015.07.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
심영철의 전입일은 2015.07.06.으로 말소기준일 2011.10.25.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계는 원본 서류로 보완할 필요가 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 66.2%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
오션타워에서 확인된 거래는 총 5건입니다. 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래가격은 모두 160,000,000원이고, 수치상 신건 최저가 106,000,000원은 그 66.2%입니다. 그러나 이 비교에는 결정적인 한계가 있습니다. 대상 면적은 48.45㎡인데 아래 실거래는 모두 142.22㎡입니다. 면적이 일치하지 않으므로 절대가격만으로 “시세보다 33.8% 저렴하다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 142.22㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 142.22㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 142.22㎡ | 11 | 226,000,000원 |
전체 5건 평균은 204,200,000원이지만 가격 판단에는 최근 흐름이 더 중요합니다. 최근 12개월 평균은 160,000,000원이고, 이전 거래 대비 최근 거래 추세는 -31.5%입니다. 2023.03의 240,000,000원, 2022.09의 235,000,000원, 2021.08의 226,000,000원보다 최근 거래가 낮아진 하락 추세가 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 2. 근저당 · 횡천농업협동조합 | 975,000,000원 | 103,716,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 85,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,060,100,000원 중 예상 배당은 103,716,000원이며, 미배당은 956,384,000원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 106,000,000원 | 103,716,000원 | 956,384,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 84,800,000원 | 82,873,600원 | 977,226,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 67,840,000원 | 66,218,880원 | 993,881,120원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장승포초등학교 서측 인근으로 공동주택과 로변상가가 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현황 용도. 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중이며, 사건상 용도는 근린시설입니다.
- 토지. 일반상업지역, 공시지가 489,800원/㎡이며 대지권 토지는 1,122㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 현장조사 한계. 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부조사가 불가능해 인근 탐문·관련 공부·외부관찰을 통해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 심영철은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 면적 맞는 실거래 확인. 현재 확인된 거래는 모두 142.22㎡로 대상 48.45㎡와 다릅니다. 절대금액만 비교해 응찰가를 정하면 위험합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격은 이전 거래 대비 -31.5% 흐름이므로 과거 평균 204,200,000원을 기준 가격으로 삼지 않는 편이 합리적입니다.
- 현황 확인. 감정 당시 내부조사가 불가능했으므로 실제 내부 상태와 주거용 이용현황을 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 비교자료부터 다시 봐야 한다
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준이 명확하고 심영철의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 권리 자체만 보면 복잡한 인수형 물건은 아닙니다.
다만 가격 판단에서는 신중해야 합니다. 106,000,000원이 최근 거래 평균 160,000,000원의 66.2%라는 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 그 거래는 전부 142.22㎡이고 대상은 48.45㎡입니다. 게다가 최근 거래 흐름은 -31.5%입니다. 따라서 이 사건은 “권리는 정리됐지만, 동일 면적 시세가 확인되기 전까지 가격 메리트는 보류”가 가장 정확한 결론입니다.
