창원지방법원 2025타경678. 거제시 장승포동 463-1 오션타워 2층 205호입니다. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 등기상 소유자는 정동한이며, 현재 권리분석의 기준점은 2011.10.25. 설정된 횡천농업협동조합 근저당권 975,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 남아 있는 압류·가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 심영철이 확인되어 있습니다. 전입일은 2015.07.06.으로 말소기준일 2011.10.25.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 다만 점유 부분과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 실제 명도 과정과 배당관계는 별도로 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경678 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층205호 · 도로명 경상남도 거제시 능포로 32 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 중 2층 205호 |
| 소유자 | 정동한 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 973,557,423원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2011.10.25. 횡천농업협동조합 근저당권입니다. 2019년 국세 압류, 2020년 국민건강보험공단 압류, 2021년 신용보증기금 가압류, 2022년 거제시 압류, 2023년 창원시 압류, 2025년 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 앞선 2008~2011년의 가등기·가압류·압류·근저당 다수는 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
임차인 현황
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심영철 | 미상 | 2015.07.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 말소기준권리 2011.10.25.보다 늦습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
② 실거래 비교 — 숫자는 낮지만 ‘같은 면적’이 아니다
오션타워의 확인된 실거래는 5건입니다. 최근 거래는 2025.06. 160,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 160,000,000원입니다. 최저가 107,000,000원은 이 금액의 66.9%입니다. 다만 핵심 제한이 있습니다. 실거래 5건의 면적은 모두 142.22㎡인데 비교 대상 면적은 49.0㎡이며, 면적 매칭이 되지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 142.22㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 142.22㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 142.22㎡ | 11 | 226,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 142.22㎡ | 2건 | 160,000,000원 |
전체 실거래 평균은 204,200,000원이지만 과거 226,000,000원~240,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균 160,000,000원을 우선해서 보면 최근 거래 수준이 과거보다 31.5% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 대비 52.4%라는 숫자로 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,298,000원 |
| 1. 근저당 · 횡천농업협동조합 | 975,000,000원 | 104,702,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 85,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,060,100,000원 중 예상 배당은 104,702,000원이며, 미배당액은 955,398,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 107,000,000원 | 104,702,000원 | 955,398,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 85,600,000원 | 83,659,200원 | 976,440,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 68,480,000원 | 66,847,360원 | 993,252,640원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장승포초등학교 서측 인근이며 공동주택과 로변상가가 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 대지권 토지는 1,122.0㎡, 완경사이며 북측 포장도로와 접합니다. 공시지가는 489,800원/㎡입니다.
- 거래 참고. 오션타워는 26세대, 2008.06.19. 준공입니다. 확인된 실거래 5건은 모두 142.22㎡로 대상 면적과 매칭되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 면적 맞는 실거래 재확인. 160,000,000원 최근 평균은 142.22㎡ 거래입니다. 49.0㎡ 대상과 직접 비교하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 이전 거래보다 31.5% 낮습니다. 과거 전체 평균 204,200,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
- 임차인 확인. 심영철은 말소기준 뒤 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유상태는 확인이 필요합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 우선 차감될 수 있으므로 실제 배당표를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능했고, 외부관찰과 인근 탐문 등을 기준으로 평가됐습니다.
- 회차별 자금 계획. 현재 107,000,000원, 1회 유찰 85,600,000원, 2회 유찰 68,480,000원 시나리오를 기준으로 입찰 상한을 따로 검토하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 재검증”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2011.10.25. 횡천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 심영철도 2015.07.06. 전입이라 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 107,000,000원이 최근 12개월 평균 160,000,000원의 66.9%라는 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 비교 거래가 모두 142.22㎡로 대상 49.0㎡와 맞지 않습니다. 최근 거래 추세도 -31.5%입니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격에 가깝지만, 가격 판단은 보류가 적절합니다. 같은 면적의 실제 거래가격과 내부 상태, 세금 배당순위를 확인한 뒤 신건 107,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
