창원지방법원 2025타경678. 거제시 장승포동 463-1, 2층 203호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 등기부상 소유자는 정동한이며 말소기준권리는 2011.10.25. 횡천농업협동조합의 채권최고액 975,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 국세 압류, 신용보증기금 가압류, 거제시·국민건강보험공단·창원시 압류와 현재 경매개시결정이 이어지지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 단순하지만 현장과 가격은 별개입니다. 현황조사상 심영철이 전입해 있으나 전입일은 2015.07.06.으로 말소기준일보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 또 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경678 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층 203호 · 도로명 경상남도 거제시 능포로 32 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) |
| 소유자 | 정동한 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 973,557,423원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 살아 있는 말소기준은 2011.10.25. 을구 4번 횡천농업협동조합 근저당권 975,000,000원입니다. 2008년 수산업협동조합중앙회 근저당 2건과 주식회사인경건설 근저당 등 앞선 권리는 이미 말소됐습니다. 현재 남은 국세·지방세 등 압류와 신용보증기금 가압류는 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심영철 | 미상 | 2015.07.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 심영철의 전입일 2015.07.06.은 말소기준 2011.10.25.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 미상이고 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않았지만, 대항력이 없기 때문에 낙찰자가 보증금 잔액을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적이 다르다
오션타워 거래자료에는 총 5건이 잡혀 있습니다. 다만 본건 비교대상 면적은 41.0㎡인데 표시된 거래는 모두 142.22㎡로, 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 160,000,000원과 최저가 89,000,000원의 단순 비율 55.6%만 보고 본건이 시세 대비 싸다고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 142.22㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 142.22㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 142.22㎡ | 11 | 226,000,000원 |
| 전체 평균 | 142.22㎡ | 5건 | 204,200,000원 |
최근 12개월 평균은 160,000,000원, 최신 거래도 160,000,000원입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균은 204,200,000원이지만, 최근 거래가 과거 구간보다 31.5% 낮아진 하락 추세가 나타납니다. 무엇보다 거래 면적이 본건과 달라 이 숫자들을 본건의 직접 시세로 사용하는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 2. 근저당 · 횡천농업협동조합 | 975,000,000원 | 86,998,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 85,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권합계 1,060,100,000원 중 예상배당은 86,998,000원이며, 미배당은 973,102,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.
- 입지. 장승포초등학교 서측 인근이며 공동주택과 로변상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 북측 포장도로와 접합니다. 공시지가는 489,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 현장확인. 공부와의 차이는 없으나 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사는 불가능했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일면적 시세 재확인. 현재 거래자료 5건은 모두 142.22㎡로 본건 비교대상 41.0㎡와 맞지 않습니다. 89,000,000원이 싼지 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래구간은 과거보다 31.5% 낮습니다. 전체 평균 204,200,000원을 기준으로 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 점유관계 확인. 심영철의 전입은 후순위라 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부조사가 되지 않았으므로 실제 관리상태와 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당액이 있으면 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격 검증은 아직”
이 물건의 장점은 권리가 비교적 명확하다는 점입니다. 말소기준 근저당 이후 압류·가압류는 소멸하고 심영철의 전입도 후순위라 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 표면상 최저가 89,000,000원이 최근 거래 평균 160,000,000원의 55.6%에 불과하지만, 거래면적이 142.22㎡로 본건 비교대상 41.0㎡와 다릅니다. 더구나 거래 추세도 -31.5%입니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격은 보수적으로 재검증하는 것이 핵심입니다.
