창원지방법원 2025타경678. 거제시 장승포동 463-1 오션타워 2층 204호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 감정가는 109,000,000원, 최저매각가도 109,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부상 현재 소유자는 정동한이며, 말소기준권리는 2011.10.25 설정된 횡천농업협동조합의 채권최고액 975,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후에는 국세·지방세 압류, 신용보증기금 가압류, 거제시 압류, 국민건강보험공단 압류, 창원시 압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 매수인에게 별도 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경678 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층 204호 · 도로명 경상남도 거제시 능포로 32 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) 이용 |
| 대상면적 | 49.98㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 정동한 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 973,557,423원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2011.10.25 횡천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 975,000,000원이고 채무자는 정동한입니다. 이후 존속 중인 압류·가압류와 2025.12.05 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 점유자 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심영철 | 2015.07.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
심영철의 전입일은 2015.07.06으로 말소기준일 2011.10.25보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있으며 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
등기부에는 과거 김봉민 명의의 주택임차권이 있었습니다. 임차보증금 40,000,000원, 임대차계약일 2008.10.08, 점유개시일 2008.10.18, 주민등록일·확정일자는 2009.01.15였으나 해당 임차권등기는 2011.12.16 해지로 말소되어 현재 존속하는 인수권리로 보지 않습니다.
③ 시세 비교 — 68.1% 숫자보다 ‘면적 불일치’를 먼저 본다
오션타워의 제시된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 204,200,000원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균과 최신 거래가는 모두 160,000,000원이고, 최근 구간은 과거 거래 대비 -31.5% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 142.22㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 142.22㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 142.22㎡ | 11 | 226,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 204,200,000원 |
따라서 전체 평균 204,200,000원은 과거의 226,000,000원~240,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 매력도를 높이는 근거로 쓰기 어렵습니다. 최신 거래 160,000,000원과 최근 12개월 평균 160,000,000원을 참고하되, 면적이 다른 거래라는 점을 전제로 보조지표로만 사용해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,326,000원 |
| 2. 근저당 · 횡천농업협동조합 | 975,000,000원 | 106,674,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 85,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,060,100,000원 중 채권자 예상 배당액은 106,674,000원, 미배당액은 953,426,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 109,000,000원 | 106,674,000원 | 953,426,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 87,200,000원 | 85,230,400원 | 974,869,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 69,760,000원 | 68,104,320원 | 991,995,680원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장승포초등학교 서측 인근이며 공동주택과 로변상가가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기·각층 소화전이 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 대지권 토지는 1,122㎡이며 남측 하향 완경사의 주상용 건부지로 이용 중이고 북측 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 489,800원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 오션타워는 26세대이며 준공일은 2008.06.19입니다. 제시된 실거래는 5건이고 최근 12개월 거래는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동일면적 시세 확인. 대상 49.98㎡와 실거래 142.22㎡가 맞지 않습니다. 68.1% 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 -31.5%입니다. 전체 평균 204,200,000원보다는 최신 160,000,000원과 최근 12개월 평균을 우선 보되 면적 차이를 감안해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 심영철은 대항력 없음으로 분석되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부와 배당순서를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문·관련공부·외부관찰을 기준으로 평가되었습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 실제 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 입찰 전 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 추가 검증
이 물건은 권리 측면에서는 비교적 정리가 잘 됩니다. 2011.10.25 횡천농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유자 심영철도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 최저가 109,000,000원이 최근 12개월 평균 160,000,000원의 68.1%라는 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 그 실거래는 모두 142.22㎡이고 대상은 49.98㎡입니다. 게다가 최근 거래는 과거 대비 31.5% 하락했습니다. 전체 평균 204,200,000원은 과거 고가 거래가 섞여 있어 가격 가점 근거로 삼기 어렵습니다. 권리는 합격권이지만, 가격은 동일·유사 면적 실거래를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
