창원지방법원 2025타경678. 거제시 장승포동 463-1, 2층 206호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있고 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 93,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 정동한이며, 말소기준권리는 2011.10.25 설정된 횡천농업협동조합의 채권최고액 975,000,000원 근저당입니다.
등기에는 이후 국·지방자치단체·국민건강보험공단의 압류와 신용보증기금 가압류가 이어졌지만, 현재 자료상 모두 말소기준 뒤 권리로 매각으로 소멸합니다. 2021년과 2023년에 개시됐던 앞선 임의경매는 각각 취하되어 말소됐고, 2025.12.05 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층 206호 · 도로명 경상남도 거제시 능포로 32 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(주거용) |
| 소유자 | 정동한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 973,557,423원 |
| 말소기준권리 | 2011.10.25 횡천농업협동조합 근저당 · 채권최고액 975,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2011.10.25 근저당입니다. 이 권리를 기준으로 이후 현존하는 2019년 국 압류, 2021년 신용보증기금 가압류, 2022년 거제시 압류, 2023년 창원시·국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인·점유관계
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심영철 | 미상 | 2015.07.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 심영철의 전입일은 2015.07.06으로 말소기준일 2011.10.25보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 대항력에 기초해 낙찰자에게 보증금을 승계시키는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 구체적인 점유부분은 확인되지 않아, 배당 및 명도 실무를 위해 원본 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 58.1%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
오션타워의 최근 거래 자료는 총 5건이며, 최근 12개월 거래 2건은 모두 2025.06 · 전용 142.22㎡ · 160,000,000원입니다. 반면 이 사건의 분석 대상면적은 42.5㎡로, 거래 표본과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 93,000,000원이 최근 12개월 평균 160,000,000원의 58.1%라는 숫자는 계산상 비교일 뿐, 동일면적 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 142.22㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 142.22㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 142.22㎡ | 11 | 226,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 142.22㎡ | 2건 | 160,000,000원 |
가격 추세 자체는 분명히 약합니다. 최근 12개월 평균 160,000,000원은 이전 거래 구간과 비교해 -31.5%의 하락 추세로 집계되어 있습니다. 전체 5건 평균 204,200,000원은 과거 226,000,000원~240,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 중심값으로 쓰기 어렵습니다. 더구나 모든 표본이 대상보다 훨씬 큰 142.22㎡이므로, 이번 42.5㎡ 호실의 적정 시세는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,074,000원 |
| 2. 근저당 · 횡천농업협동조합 | 975,000,000원 | 90,926,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 85,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,060,100,000원 중 예상배당은 90,926,000원, 미배당은 969,174,000원입니다. 현재 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값으로, 실제 배당순위에 따라 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장승포초등학교 서측 인근으로, 주변에는 공동주택과 로변상가가 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 중 2층에 위치합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 대지권 토지는 1,122㎡, 공시지가는 489,800원/㎡입니다. 북측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 시장 표본. 오션타워는 26세대, 2008.06.19 준공이며 현재 확보된 거래 5건은 모두 142.22㎡로 대상면적 42.5㎡와 일치하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동일면적 시세 확인. 현재 실거래 표본은 전부 142.22㎡입니다. 대상 42.5㎡와 직접 비교 가능한 거래 또는 인근 유사 오피스텔 자료를 반드시 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래가격은 이전 구간 대비 -31.5%입니다. 과거 전체 평균 204,200,000원을 현재 시세로 오인하지 않아야 합니다.
- 점유자 확인. 심영철의 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구·점유부분이 미상입니다. 명도 전에 현황을 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능해 인근 탐문·관련공부·외부관찰을 기준으로 평가됐습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 존재하면 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 74,400,000원, 2회 유찰 시 59,520,000원입니다. 다만 가격이 낮아져도 동일면적 시세 확인 전에는 할인 여부를 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 입찰 직전의 권리 변동을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 비교자료가 부족하다
이 사건의 강점은 권리구조입니다. 2011.10.25 횡천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 현존 권리는 매각으로 소멸합니다. 점유자 심영철도 2015.07.06 전입이라 대항력이 없으므로, 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 신중해야 합니다. 최저가 93,000,000원이 최근 거래 160,000,000원보다 크게 낮아 보이지만, 그 거래는 모두 142.22㎡이고 대상은 42.5㎡입니다. 게다가 최근 거래 흐름도 -31.5% 하락했습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 비교적 명확하지만, 가격 메리트는 동일면적 시세를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
