창원지방법원 2025타경678. 거제시 장승포동 463-1, 능포로 32에 있는 2층 213호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 감정가는 82,000,000원, 신건 최저가도 82,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2011.10.25. 설정된 횡천농업협동조합의 채권최고액 975,000,000원 근저당입니다.
현재 남아 있는 2019년 이후 압류·가압류와 2025.12.05. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 분석되어 매각으로 소멸합니다. 과거의 가등기·가압류·압류·근저당권도 상당수가 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 따라서 등기권리 자체보다 실제 입찰에서는 점유관계 확인, 세금 우선배당 여부, 그리고 가격 비교의 적정성이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층 213호 · 도로명 경상남도 거제시 능포로 32 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(주거용) · 기준 면적 37.525㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 정동한 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 지리산청학농업협동조합(변경전: 횡천농업협동조합) / 973,557,423원 |
| 말소기준권리 | 2011.10.25. 횡천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 975,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인도 말소기준 뒤 전입
말소기준일은 2011.10.25.입니다. 이후 남아 있는 2019.10.02. 국 압류, 2021.02.03. 신용보증기금 가압류, 2022.01.18. 국민건강보험공단 압류, 2022.02.22. 거제시 압류, 2023.01.10. 창원시 압류, 2023.01.27. 국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심영철 | 미상 | 2015.07.06. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입신고가 말소기준권리 이후입니다. 보증금·확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 배당순위는 별도 확인이 필요하지만, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 것으로 계산되지는 않습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 면적이 달라 직접 비교하면 안 된다
오션타워의 확인된 실거래는 5건입니다. 그런데 거래 면적은 모두 142.22㎡이고, 본건 기준 면적은 37.525㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가는 시장의 방향성을 보는 참고자료일 뿐, 본건 213호의 직접적인 적정가로 사용하기에는 한계가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 142.22㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 142.22㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 142.22㎡ | 11 | 226,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 142.22㎡ | 2건 | 160,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 160,000,000원입니다. 전체 5건 평균은 204,200,000원이지만, 과거 226,000,000원~240,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 실제로 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 -31.5%로 하락했습니다.
최저가 82,000,000원은 최근 12개월 평균의 51.2%, 전체 평균의 40.2%입니다. 그러나 37.525㎡ 본건과 142.22㎡ 실거래가 면적 매칭이 되지 않기 때문에 이 비율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 특히 최근 거래 흐름 자체가 -31.5% 하락하고 있어, 과거 전체 평균 204,200,000원을 기준으로 등급을 높이는 것도 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,876,000원 |
| 2. 근저당 · 횡천농업협동조합 | 975,000,000원 | 80,124,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 85,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,060,100,000원 중 예상배당은 80,124,000원이고, 예상 미배당은 979,976,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 0순위에서 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장승포초등학교 서측 인근이며, 공동주택과 로변상가가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로, 외벽은 석재타일 및 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 대지권 토지는 남측 하향 완경사의 주상용 건부지로 이용 중이며 북측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 489,800원/㎡입니다.
- 환금성. 오션타워는 26세대이며 확인된 거래 표본은 5건입니다. 본건과 같은 37.525㎡ 면적의 거래가 확인되지 않아 환금성·적정가 판단에는 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 재확인. 심영철은 2015.07.06. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능했습니다. 외부관찰과 통상 상태를 기준으로 평가됐다는 점을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있으며, 당해세에 해당하면 0순위 차감으로 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 면적 맞는 시세 확보. 확인 실거래 5건은 모두 142.22㎡로 본건 37.525㎡와 다릅니다. 같은 면적 또는 유사 면적의 거래·매물을 별도로 확인하지 않으면 가격 적정성을 판단하기 어렵습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 160,000,000원은 이전 거래 대비 -31.5%입니다. 전체 평균 204,200,000원을 현재 시세 기준으로 사용하는 것은 피해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 감정평가상 오피스텔(주거용) 이용입니다. 실제 사용상태와 공부상 용도를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2011.10.25. 횡천농업협동조합 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 심영철의 전입도 2015.07.06.으로 늦어 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 결론은 단순하지 않습니다. 현재 최저가 82,000,000원은 최근 12개월 거래평균 160,000,000원의 51.2%이지만, 그 거래는 모두 142.22㎡이고 본건은 37.525㎡입니다. 더구나 최근 거래 흐름은 과거보다 31.5% 하락했습니다. 따라서 “권리는 합격, 가격은 비교자료 보강 후 판단”이 이 물건의 핵심입니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
