💰 82,000,000원 🛡 인수 0원 👤 임차인 1명 📉 -31.5%

창원지방법원 2025타경678. 거제시 장승포동 463-1, 능포로 32 소재 2층 214호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 15층 건물이며 본건은 2층에 위치합니다. 소유자는 정동한입니다.

권리분석의 중심은 2011.10.25 설정된 횡천농업협동조합의 채권최고액 975,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준으로 선언되어 있고, 그 이후 현재 남아 있는 국·거제시·국민건강보험공단·창원시 압류와 신용보증기금 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 확인되지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

등기부에는 과거 가등기·가압류·압류·근저당이 다수 등장하지만, 상당수는 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 기준은 2011.10.25 을구 4번 근저당권입니다. 이후 남아 있는 2019년 국 압류, 2020년 거제시 압류, 2021년 신용보증기금 가압류, 2022년 국민건강보험공단 압류, 2023년 창원시 압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인 — 1명 확인, 대항력은 없음

실제 임차인은 1명입니다. 심영철의 전입신고일은 2015.07.06으로 2011.10.25 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 매각물건명세서에서 추가 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 51.2%라는 숫자보다 ‘면적 불일치’가 먼저다

오션타워의 거래자료에는 최근 5건이 잡혀 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 160,000,000원이고, 최저가 82,000,000원은 그 금액의 51.2%입니다. 그러나 대상면적은 37.525㎡인 반면 아래 거래들은 모두 142.22㎡입니다. 면적 매칭이 되지 않으므로 이 비율만으로 “반값” 또는 “시세보다 싸다”고 결론내릴 수 없습니다.

최근 12개월 평균은 160,000,000원, 최신 거래도 160,000,000원이며, 이전 거래군 대비 최근 추세는 -31.5%입니다. 가격이 내려온 흐름 자체는 명확하지만, 그 역시 142.22㎡ 거래군의 추세입니다. 따라서 본건 37.525㎡에 그대로 대입해 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)

채권 합계는 1,060,100,000원, 예상 채권자 배당은 80,124,000원, 미배당은 979,976,000원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 금액 — 인수는 계속 0원

유찰 시 매각가격은 낮아지지만, 현재 자료상 매수인이 승계할 권리는 없어 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다. 다만 면적이 일치하는 실거래가 확보되지 않았으므로 65,600,000원이나 52,480,000원 구간에서도 단순히 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장승포초등학교 서측 인근으로 공동주택과 로변상가가 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가 당시 오피스텔(주거용)로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 토지. 대지권 토지는 1,122.0㎡, 공시지가 489,800원/㎡이며 북측 포장도로와 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 현장확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부조사가 불가능해 인근 탐문·관련공부·외부관찰을 기준으로 평가되었습니다.
• 거래확인. 오션타워는 26세대, 준공일 2008.06.19이며 현재 확보된 실거래 5건은 모두 142.22㎡여서 본건 37.525㎡의 직접 환금성 판단에는 한계가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 심영철의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서에서 최우선변제 가능성을 반드시 점검해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 등 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 예상배당의 변동 폭을 알 수 있습니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔(주거용) 이용입니다. 실제 이용과 공부상 용도에 따른 사용·수익 조건을 확인해야 합니다.
• 동일면적 시세 확보. 현재 거래표본 142.22㎡는 본건 37.525㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 같은 면적 또는 유사 면적의 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 확보된 참고 거래에서 최근 가격은 이전 거래군 대비 -31.5%입니다. 전체 평균 204,200,000원보다 최근12개월 평균 160,000,000원을 우선 참고하되 면적 불일치 한계를 함께 봐야 합니다.
• 내부상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 내부 상태와 수리비는 별도 현장확인이 필요합니다.

맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 검증이 더 필요하다

이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2011.10.25 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 존속하는 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 심영철도 2015.07.06 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.

하지만 가격 평가는 별개의 문제입니다. 최저가 82,000,000원이 최근12개월 평균 160,000,000원의 51.2%라는 수치만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 해당 실거래는 모두 142.22㎡이고 본건 대상면적은 37.525㎡입니다. 여기에 참고 거래 추세도 -31.5%입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 현재 시세자료만으로 가격 메리트까지 확정해서는 안 되는 물건입니다. 결론은 권리 확인은 긍정, 가격 판단은 동일·유사 면적 실거래 확인 후 결정입니다.