창원지방법원 2025타경678. 거제시 장승포동 오션타워 2층 210호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 현재 소유자는 정동한이고, 말소기준은 2011.10.25 접수된 횡천농업협동조합의 채권최고액 975,000,000원 근저당입니다. 이후 남아 있는 국세·지방세 압류, 신용보증기금 가압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리만 놓고 보면 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 현황조사상 심영철이 확인되고 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입일 2015.07.06은 말소기준 2011.10.25보다 늦으므로 대항력은 없지만, 실제 점유관계와 임대차 조건은 입찰 전 원문 서류로 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층 210호 · 도로명 경상남도 거제시 능포로 32 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) |
| 대상 전용 | 35.78㎡ |
| 소유자 | 정동한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 973,557,423원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2011.10.25 횡천농업협동조합 근저당입니다. 2019년 국 압류, 2021년 신용보증기금 가압류, 2022년 거제시 압류, 2023년 창원시 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 이전에 존재했던 근저당·가압류·압류와 정순희의 주택임차권도 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 조사 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심영철 | 미상 | 2015.07.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 실제 임차인은 1명입니다. 심영철의 전입신고일은 2015.07.06으로 말소기준권리인 2011.10.25 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 정확한 배당관계는 현재 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 발생하더라도 매수인에게 승계되는 구조로 보이지 않으며, 제시된 배당 계산 역시 인수액을 0원으로 반영하고 있습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 같은 면적 비교가 아니다
오션타워의 거래 자료는 5건이 확인되지만 모두 전용 142.22㎡입니다. 이번 대상은 전용 35.78㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 160,000,000원과 최저가 78,000,000원을 단순 비율로 비교해 “절반 가격”이라고 평가하면 왜곡될 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 142.22㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 142.22㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 142.22㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 142.22㎡ | 11 | 226,000,000원 |
최근 12개월 거래 평균과 최신 거래는 모두 160,000,000원이고, 전체 5건 평균은 204,200,000원입니다. 그러나 최근 거래가 과거 거래보다 31.5% 낮아진 하락 추세이며, 무엇보다 거래 표본의 전용면적이 대상보다 약 4배 큽니다. 그러므로 최저가 78,000,000원이 최근 12개월 거래 평균의 48.8%라는 수치는 직접적인 가격 메리트 근거로 쓰기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 1. 근저당 · 횡천농업협동조합 | 975,000,000원 | 76,196,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 85,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,060,100,000원 중 예상배당은 76,196,000원이며 미배당액은 983,904,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 78,000,000원 | 76,196,000원 | 983,904,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 62,400,000원 | 60,876,800원 | 999,223,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 49,920,000원 | 48,621,440원 | 1,011,478,560원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 늘지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수는 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수가 커져 실질취득액이 고정되는 유형은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장승포초등학교 서측 인근으로 공동주택과 로변상가가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 15층입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 대지권 토지는 완경사의 주상용 건부지로 이용되고 북측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 489,800원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 조사 한계. 현장 조사 당시 이해관계인 부재·폐문으로 내부조사가 불가능해 외부관찰·탐문·관련공부를 기준으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 실거래 확인. 현재 실거래 표본 142.22㎡는 대상 35.78㎡와 면적이 다릅니다. 78,000,000원의 가격 적정성은 유사 면적 거래로 다시 검증해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 31.5% 낮습니다. 과거 평균 204,200,000원을 기준으로 응찰가를 높게 잡지 마세요.
- 심영철 점유관계 확인. 전입일은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유부분이 완전히 확인되지 않았습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 불가능했습니다. 실제 내부 상태와 수리비는 현장 확인이 필요합니다.
- 용도·수요 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 실제 이용과 임대·매매 수요를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증 필요”
이 물건의 권리구조는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 조사 임차인도 후순위 전입이라, 매수인 인수 0원이라는 점이 분명한 편입니다. 반면 가격 판단은 훨씬 조심해야 합니다. 최근 12개월 거래 평균 160,000,000원과 비교하면 최저가는 48.8%에 불과하지만, 그 거래는 모두 전용 142.22㎡이고 대상은 35.78㎡입니다. 여기에 최근 거래 추세도 -31.5%입니다. 따라서 “7,800만원이니 싸다”가 아니라, 권리는 통과하되 동일 면적 시세와 실제 점유·내부 상태를 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
