한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 최근 거래 6,800만원 대비 81.4% 수준으로 가격 매력은 있습니다. 다만 등기부상 임차권등기(보증금 105,000,000원)가 존재하고, 해당 임차인은 채무자와 동일인으로 가장임차인 가능성이 언급되어 있어 낙찰 전 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
113,000,000원 / 55,370,000원
2회 유찰
최근 거래
68,000,000원
최근 12개월 1건
최저가 ÷ 시세
81.4%
가격 메리트
매수인 인수
0원
배당·권리 검토 기준
수원지방법원 2025타경51987. 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 소재 1층 101호 다세대주택입니다. 감정가는 113,000,000원이었으나 2회 유찰 후 현재 최저가는 55,370,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2015년 설정된 안산중앙새마을금고 근저당권이며, 이후 경매개시결정·압류 등은 매각으로 소멸합니다.
다만 일반적인 권리 안전형과 달리, 을구에는 임차권등기가 존재합니다. 임차권자는 박준범이며 임차보증금은 105,000,000원으로 기재되어 있습니다. 등기상 채무자와 동일인으로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있어 실질관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51987 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 |
| 소유자 | 이광희 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 55,370,000원 |
| 신청채권 | 박준범 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 근저당 기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.11.11 설정된 안산중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원이며 이후 2025년 강제경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 2번 임차권등기는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차 관계 분석
⚠️ 임차권등기 확인 필요 박준범의 임차권등기가 존재하며 임차보증금은 105,000,000원입니다. 다만 등기부상 권리자와 채무자가 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기록되어 있습니다. 실제 임대차 관계 및 배당요구 여부 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 위치 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 박준범 | 주택전부 | 105,000,000원 | 임차권등기 · 대항력 없음 표시 · 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트 발생
동일 물건군 최근 거래는 2026.08 거래 1건으로 68,000,000원입니다. 현재 최저가 55,370,000원은 최근 거래 대비 81.4% 수준입니다.
배당 구조 (현재 최저가)
최저가 vs 최근 거래
최저가는 최근 거래 대비 할인된 수준입니다.
④ 예상 배당표 (매각가 55,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,396,660원 |
| 근저당권 · 안산중앙새마을금고 | 260,000,000원 | 53,973,340원 |
| 경매개시결정 · 박준범 | 105,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
✅ 가격 관점 현재 최저가는 최근 거래 68,000,000원보다 낮아 가격 접근성은 있습니다. 다만 임차권등기 관련 사실관계가 낙찰 판단의 핵심입니다.
⛔ 확인 관점 임차권등기 보증금 105,000,000원이 존재하므로 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 가장임차인 여부, 배당요구 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 박준범 임차권등기의 실질 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 권리 검토. 2015년 근저당 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
- 가격 검토. 최저가 55,370,000원은 최근 거래 68,000,000원 대비 낮은 수준입니다.
- 현장 확인. 다세대 특성상 점유 및 관리 상태 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만 임차권 확인이 먼저”
이 물건은 유찰 2회로 가격 메리트가 만들어졌습니다. 최저가는 최근 거래 대비 낮아 매수 기회가 될 수 있습니다. 그러나 임차권등기와 보증금 105,000,000원, 가장임차인 가능성이라는 확인 포인트가 있습니다. 권리는 대부분 소멸 구조지만, 낙찰 전 임차 관계 검증이 반드시 필요한 다세대 물건입니다.
