말소기준권리 이후 임차로 인수 위험은 낮으나 다수 점유자의 보증금 미상 및 환금성 제한을 고려해 B등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 49%까지 내려온 다세대 물건입니다. 말소기준권리 이후 전입한 임차인들로 대항력 있는 임차인 인수 위험은 확인되지 않지만, 여러 점유자의 보증금이 미상이라 입찰 전 점유관계 확인이 필요합니다.
감정가
50,000,000원
다세대
최저가
24,500,000원
2회 유찰
최근 거래
68,000,000원
2026.08 거래
매수인 인수
0원
확인된 인수권리 없음
수원지방법원 2025타경51987. 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 소재 다세대주택 4층402호입니다. 말소기준권리는 2015년 설정된 안산중앙새마을금고 근저당권이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 감정가의 49% 수준까지 하락했습니다.
다만 이 물건의 핵심은 가격만이 아닙니다. 현황조사상 여러 세대 점유자가 확인되고, 일부는 배당요구를 했지만 보증금은 모두 확인되지 않았습니다. 등기상 인수되는 권리는 없지만 실제 점유관계와 명도 상황은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경51987 (강제경매)
소재지
경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 4층402호
물건종류
다세대
소유자
이광희
감정가 / 최저가
50,000,000원 / 24,500,000원 (2회 유찰)
신청채권 / 청구액
박준범 / 105,000,000원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.11.11 설정된 안산중앙새마을금고 근저당권입니다. 국민건강보험공단 압류는 이미 말소되었고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 인수하는 등기상 권리는 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 다만 보증금 미상
임차인
호수
전입일
대항력
우선변제
승계
홍재억
402호
2016.11.15
없음
미상
없음
조홍식
303호
2024.07.15
없음
미상
없음
오순자 외
302호 등
각 기록 기준
없음
미상
없음
⚠️ 점유 확인 필요 전입일은 모두 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력 있는 임차인 위험은 낮습니다. 그러나 보증금이 미상인 점유자가 있어 낙찰 후 실제 명도 과정은 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 낮은 가격, 그러나 표본 확인 필요
확인 가능한 최근 거래는 2026.08 거래 1건으로 68,000,000원입니다. 최저매각가 24,500,000원은 최근 거래 대비 36.0% 수준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.08
45.38㎡
2
68,000,000원
최근 12개월 평균
-
1건
68,000,000원
매각대금 배분
감정가 vs 최근 거래
최저가는 최근 거래 대비 낮지만, 면적 차이가 있어 단순 비교는 주의가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,500,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
841,000원
안산중앙새마을금고 근저당
260,000,000원
23,659,000원
박준범 경매개시결정
105,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
⑤ 입찰 체크리스트
임차관계 확인. 대항력 없는 임차인으로 보이나 보증금 미상 점유자가 있어 현황 확인이 필요합니다.
가격 검토. 최저가는 최근 거래 대비 낮지만 동일 면적 표본이 아니므로 현장 비교가 필요합니다.
명도 검토. 다세대 특성상 여러 호실 점유관계와 관리 상태를 확인해야 합니다.
권리 검토. 안산중앙새마을금고 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 확인할 것은 남아 있다”
이 물건은 2회 유찰로 가격 부담이 크게 줄었습니다. 권리상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되어 인수 위험은 없습니다. 다만 다세대 물건 특성상 여러 점유자가 확인되고 보증금이 미상이라는 점은 반드시 체크해야 합니다. 가격 경쟁력과 점유 리스크를 함께 확인하는 물건입니다.
