수원지방법원 2025타경51987. 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 소재 3층301호 다세대주택입니다. 대상 면적은 22.59㎡이고, 감정가는 60,000,000원, 현재 최저매각가는 20,580,000원입니다. 이미 3회 유찰되어 감정가의 약 34% 수준까지 내려왔습니다. 권리 측면에서는 2015년 11월 11일 설정된 안산중앙새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인이 별도로 인수하는 권리는 0원으로 정리됩니다.
다만 물건의 실제 점유관계는 확인해야 합니다. 해당 301호에는 양만춘이 2018년 1월 8일 전입해 있고 2025년 4월 18일 배당요구를 했지만, 자료상 대항력은 없음으로 정리되어 있습니다. 그러나 보증금이 미상이므로 매각물건명세서에서 최종 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51987 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 3층301호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 22.59㎡ |
| 소유자 | 이광희 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 20,580,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박준범 / 105,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2015.11.11 안산중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2015년 11월 11일 소유권이전과 함께 안산중앙새마을금고 근저당권이 설정되었고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 4월 10일 강제경매개시결정이 내려졌으며 해당 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차관계 — 301호는 대항력 없지만 보증금은 미상
| 임차인 | 호수 | 전입 | 대항력 | 보증금 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양만춘 | 301호 | 2018.01.08 | 없음 | 미상 | 2025.04.18 |
③ 시세 비교 — 큰 할인처럼 보이지만 면적 차이를 감안
최근 거래는 2026년 8월 2건입니다. 거래금액은 67,000,000원, 68,000,000원이고 최근 12개월 평균은 67,500,000원입니다. 현재 최저매각가 20,580,000원은 최근 12개월 평균의 30.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 41.74㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2026.08 | 45.38㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 67,500,000원 |
가격만 놓고 보면 최저가가 최근 거래 수준보다 크게 낮습니다. 하지만 대상은 22.59㎡이고 최근 거래는 41.74㎡·45.38㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 30.5%라는 비율은 “동일 면적 시세 대비 정확한 할인율”로 해석해서는 안 되고, 큰 폭의 가격 하락이 발생한 현재 회차라는 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 770,440원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 안산중앙새마을금고 | 260,000,000원 | 19,809,560원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 박준범 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액과 신청채권 청구액을 기준으로 보면 신건이 아닌 현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 선순위 근저당에 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 사동, 시곡중학교 북서측 근거리에 위치하며 주위는 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 주택까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물이며 위생·급배수·도시가스·개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 254.7㎡, 공시지가 1,701,000원/㎡이며 지형은 평지입니다.
- 환금성. 13세대 소규모 다세대이고 평균 유찰 2.6회, 매각률 15.38%로 확인되어 대단지 아파트보다 매수층이 제한될 가능성을 염두에 둬야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 보증금 확인. 양만춘의 전입일은 2018.01.08이고 자료상 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서를 기준으로 최종 확인하세요.
- 면적 비교 주의. 대상 22.59㎡와 최근 거래 41.74㎡·45.38㎡가 달라 67,500,000원을 동일면적 시세로 바로 대입하지 마세요.
- 현재 가격. 최저가 20,580,000원은 감정가 60,000,000원의 약 34%입니다. 낮은 가격의 원인이 3회 유찰 및 낮은 매각률과 연결되는지 함께 판단하세요.
- 명도. 301호에 양만춘이 전입해 있으므로 점유현황과 실제 인도 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 최근 거래내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격 메리트는 크지만, 비교와 점유를 확인해야 한다”
이 물건은 3회 유찰로 최저매각가가 20,580,000원까지 낮아졌고, 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 301호 양만춘의 보증금은 미상이고, 최근 거래 2건 역시 대상 22.59㎡보다 큰 면적이라 단순 시세 비교에는 한계가 있습니다. 결국 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 실제 해당 면적의 가치와 맞는지, 그리고 301호 점유·보증금 관계를 원본 서류에서 확인하는지입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
