수원지방법원 2025타경51987. 안산시 상록구 사동 1315-17의 1층 103호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 이광희이고, 2015.11.11 안산중앙새마을금고의 채권최고액 260,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준이며, 2025.04.10 박준범의 강제경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서 직접 봐야 할 사람은 본건 103호의 김두섭입니다. 전입신고일과 확정일자는 모두 2023.11.06으로 말소기준권리보다 늦고, 배당요구일은 2025.05.08입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 여부까지 확정할 수는 없으므로, 실제 배당액은 변동 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51987 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 1층 103호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 감골공원길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 20.62㎡ · 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 이광희 · 2015.11.11 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 17,836,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박준범 / 105,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2015.11.11 안산중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2015.11.11 근저당권입니다. 본건 103호 점유자의 전입·확정일자는 모두 2023.11.06으로 그보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 액수와 별개로 대항력은 없으며, 현재 분석상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원입니다. 강제경매개시결정 역시 말소기준 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 본건 103호는 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김두섭 | 103호 · 주거 | 2023.11.06 | 2023.11.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김두섭은 2025.05.08 배당요구를 했습니다. 보증금이 확인되지 않아 실제 배당액이나 최우선변제 가능 금액은 별도 확인이 필요하지만, 전입 자체가 말소기준보다 늦으므로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 비교 — 26.4%라는 숫자만 보면 안 된다
최근 확인된 거래는 2026.08의 2건으로, 거래가는 67,000,000원과 68,000,000원, 최근 12개월 평균은 67,500,000원입니다. 최저가 17,836,000원은 이 평균의 26.4% 수준으로 표시됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 41.74㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2026.08 | 45.38㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 67,500,000원 |
하지만 본건 전용면적은 20.62㎡로 거래 표본의 41.74㎡·45.38㎡와 크게 다릅니다. 즉 직접 비교 가능한 동일면적 실거래가 아닙니다. 따라서 “최근 평균 67,500,000원 대비 최저가 26.4%이니 매우 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 가격 메리트는 본건과 면적·층·상태가 유사한 별도 비교사례를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,836,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 721,048원 |
| 1. 근저당 · 안산중앙새마을금고 | 260,000,000원 | 17,114,952원 |
| 2. 경매신청채권자 · 박준범 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 365,000,000원 중 예상 배당은 17,114,952원이고, 미배당액은 347,885,048원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 721,048원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 사동 시곡중학교 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m 소로에 접하며 도로관리상태는 무난합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등이며, 토지 공시지가는 1,701,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 13세대의 소규모 다세대이고 해당 주소 경매통계상 평균 유찰 2.6회, 매각률 15.38%로 나타나므로 반복 유찰의 원인을 현장과 수요 측면에서 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 보증금 확인. 김두섭의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 가능 여부와 실제 배당액 판단을 위해 금액 확인이 필요합니다.
- 비교 실거래 면적 확인. 최근 67,000,000원·68,000,000원 거래는 41.74㎡·45.38㎡로 본건 20.62㎡와 다릅니다. 26.4%라는 비율만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 17,836,000원이지만 반복 유찰에는 수요·면적·층·건물상태·점유관계 등 가격 외 이유가 있을 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 현황조사상 본건 103호는 김두섭이 주거로 점유합니다. 낙찰 후 인도 일정과 실제 점유 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당관계는 원본 서류와 보증금 확인 후 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 비교는 단순하지 않다
이 사건의 권리구조 자체는 어렵지 않습니다. 2015.11.11 안산중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 본건 임차인 김두섭은 2023.11.06 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 3회 유찰로 최저가는 17,836,000원까지 내려왔습니다.
그러나 가격 측면에서는 신중해야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 67,500,000원이고 최저가는 그 26.4%에 불과하지만, 거래된 전용면적은 41.74㎡·45.38㎡이고 본건은 20.62㎡입니다. 비교 대상 자체가 다르므로 ‘시세의 26%에 사는 물건’이라고 단정할 수 없습니다. 여기에 평균 유찰 2.6회와 15.38%의 매각률까지 겹칩니다. 결론은 권리는 비교적 명확, 인수는 0원, 가격 메리트는 동일면적 시세 확인 전까지 보류입니다.
