수원지방법원 2025타경51987. 안산시 상록구 사동 1315-17, 감골공원길 9의 다세대주택 1층 102호입니다. 감정가는 92,000,000원, 현재 최저매각가는 31,556,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 등기상 핵심은 2015.11.11. 설정된 안산중앙새마을금고의 채권최고액 260,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025.04.10. 박준범의 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

가격만 보면 최근 실거래와 큰 차이가 납니다. 같은 건물의 최근 거래는 2026.08. 67,000,000원과 68,000,000원으로 평균 67,500,000원이며, 현재 최저가는 그 최근 평균의 46.7%입니다. 다만 이 물건은 13세대 규모의 다세대이고, 현황조사에는 본건 외 여러 호실의 점유 관련자까지 함께 확인됩니다. 본건 102호는 강원진이 주거로 조사됐으며 보증금은 확인되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당

말소기준권리는 2015.11.11. 접수된 안산중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원이고 채무자는 이광희입니다. 2025.04.10. 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

② 임차·점유 조사 — 실제 조사 관련자 17명

조사된 17명은 모두 전입일이 2015.11.11. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 이 가운데 본건과 직접 연결되는 102호의 강원진은 2023.02.14. 전입·확정일자, 2025.04.16. 배당요구가 확인됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않았기 때문에 실제 명도·배당관계는 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조가 중요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래의 절반 아래

최근 거래는 2026.08.에 확인된 2건입니다. 전용 41.74㎡ 2층이 67,000,000원, 전용 45.38㎡ 2층이 68,000,000원에 거래됐고 최근 12개월 평균은 67,500,000원입니다. 대상 전용면적은 43.14㎡로 면적 매칭이 확인되어 있습니다.

현재 최저매각가 31,556,000원은 최근 12개월 평균 67,500,000원의 46.7%입니다. 최신 거래 67,000,000원과 비교해도 최저가가 크게 낮습니다. 최근 실거래가 2026.08. 두 건으로 모두 매각기일과 가까운 시점의 거래라는 점은 가격 비교에 유리한 자료입니다.

④ 예상배당표 (매각가 31,556,000원 가정)

총 채권액 365,000,000원 중 예상 배당은 30,587,992원, 미배당액은 334,412,008원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 상록구 사동 시곡중학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물이며, 외벽은 벽돌치장 및 외장타일, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 칼라새시 이중창호입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 8m 소로에 접하고 도로관리상태는 무난합니다.
• 토지. 토지면적 254.7㎡, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형, 공시지가 1,701,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등이며, 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 102호 점유관계. 강원진의 현 점유 여부, 임대차계약 내용과 보증금을 매각물건명세서·현황조사 원본에서 확인하세요.
• 대항력 기준. 강원진의 전입·확정일자는 2023.02.14.로 말소기준 2015.11.11.보다 늦어 대항력 없음으로 분석되어 있습니다.
• 가격 비교. 최저가 31,556,000원은 최근 거래 평균 67,500,000원의 46.7%입니다. 가격 할인폭은 크지만 다세대·1층의 개별 조건을 함께 반영해야 합니다.
• 유찰 이력. 현재 3회 유찰이며 같은 건물 경매 통계의 평균 유찰횟수는 2.6회입니다.
• 배당 구조. 현재 회차 가정에서 안산중앙새마을금고에 30,587,992원이 배당되고 신청채권자 박준범의 배당은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “가격은 낮지만, 점유 확인이 마지막 관문”

이 물건은 감정가 92,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 31,556,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 67,500,000원의 46.7%라 가격 차이는 분명합니다. 등기상으로도 2015.11.11. 안산중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 이 물건의 마지막 확인 포인트는 102호 점유관계입니다. 강원진은 말소기준 이후 전입해 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 조사된 다른 점유 관련자들 역시 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 가격 메리트는 크고 등기상 인수는 0원이나, 102호의 실제 점유·보증금 확인을 마친 뒤 응찰가를 정해야 하는 다세대 물건입니다.