수원지방법원 2025타경51987. 안산시 상록구 사동 1315-17, 감골공원길 9의 2층 204호 다세대주택입니다. 감정가는 56,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 19,208,000원으로 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2015.11.11 설정된 안산중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.04.10 박준범 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐고 매각으로 소멸합니다.

권리의 선후관계만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다. 다만 현황조사에는 이 건물의 여러 호실에 다수의 전입자가 확인됩니다. 조사된 17명 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 호수가 미상으로 기재된 전입자도 5명 있습니다. 따라서 등기상 인수 0원과 별개로 대상 204호의 실제 점유관계는 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2015.11.11 안산중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원으로 현재 최저매각가를 크게 웃돕니다. 2025.04.10 강제경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

② 임차·점유 확인 — 전입 17명 모두 말소기준 이후

③ 시세 비교 — 28.5% 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

확인된 거래는 2026.08의 2건으로, 41.74㎡ 2층이 67,000,000원, 45.38㎡ 2층이 68,000,000원입니다. 평균은 67,500,000원, 최신 거래는 67,000,000원입니다. 숫자만 보면 현재 최저가 19,208,000원은 최근 평균의 28.5%입니다.

하지만 대상 물건 전용면적은 21.16㎡로, 위 두 실거래의 41.74㎡·45.38㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 이 평균을 204호의 직접 시세로 사용할 수 없습니다. 최저가가 실거래 평균의 28.5%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 대상 면적과 유사한 거래가 확인돼야 실질적인 시세 판단이 가능합니다.

④ 예상배당표 (매각가 19,208,000원 가정)

채권 총액 365,000,000원 중 예상 배당은 18,462,256원이며 미배당은 346,537,744원입니다. 신청채권자 박준범의 청구액 105,000,000원은 현재 회차 가정에서 배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 회차별 배당 압박

회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 346,537,744원에서 352,196,421원, 356,157,495원으로 커지지만, 제공된 시뮬레이션에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 인수채무는 구분해서 봐야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 상록구 사동 시곡중학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물이며 외벽은 벽돌치장·외장타일, 내벽은 벽지·타일, 창호는 칼라새시 이중창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 8m 소로에 접하며 도로관리상태는 무난합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 254.7㎡, 공시지가 1,701,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성 참고. 총 13세대이며 관련 경매통계상 평균 유찰횟수 2.6회, 낙찰률 15.38%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 204호 점유 확인. 현황조사상 204호로 특정된 전입자는 없지만 호수 미상 전입자 5명이 있으므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 임차보증금 확인. 전입자 17명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 판단을 위해 원본 서류를 대조해야 합니다.
• 면적 맞는 시세 확보. 확인 실거래 2건은 41.74㎡·45.38㎡로 대상 21.16㎡와 다릅니다. 28.5% 수치만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
• 3회 유찰 이유 점검. 현재 최저가는 19,208,000원까지 내려왔습니다. 권리 외에 내부 상태·점유·상품성 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 346,537,744원은 채권자 측 부족액이며 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 대상 호실 현황을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로

이 물건의 등기상 구조는 어렵지 않습니다. 2015.11.11 안산중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사의 전입자 17명도 모두 기준일 이후 전입이라 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.

반면 가격은 숫자 하나로 결론 내리기 어렵습니다. 3회 유찰돼 감정가 56,000,000원에서 19,208,000원까지 내려왔지만, 67,000,000원·68,000,000원의 최근 실거래는 대상보다 거의 두 배 넓은 41.74㎡·45.38㎡입니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 시세 근거는 부족하고 점유 확인도 남아 있습니다. 3회 유찰이라는 할인율보다 21.16㎡에 맞는 실제 거래와 204호의 현황을 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.