수원지방법원 2025타경51987. 안산시 상록구 사동 1315-17의 4층 다세대주택 중 2층 202호입니다. 현재 소유자는 이광희이며, 2015.11.11. 소유권이전과 같은 날 안산중앙새마을금고의 채권최고액 260,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 2025.04.10. 박준범의 강제경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계하는 권리금액은 0원입니다.
목적물 202호에는 조득현이 주거로 조사되어 있습니다. 확정일자는 2015.11.04.이지만 전입일은 2015.11.12.로 말소기준일 2015.11.11.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않아 우선변제 및 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 같은 건물에는 여러 전입자가 조사되어 있으나, 호수가 특정된 자료상 목적물 202호에 해당하는 사람은 조득현입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51987 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 2층202호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 감골공원길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 41.74㎡ · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이광희 · 2015.11.11. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 45,570,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박준범 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 규모 | 13세대 · 사용승인 2002.12.11. |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2006.06.26. 송병운의 채권최고액 40,000,000원 근저당은 2008.07.16. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2015.11.11. 안산중앙새마을금고 근저당 260,000,000원입니다. 이후 2025.04.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 근저당권자에게도 채권 전액이 배당되지 않고 큰 미배당이 남지만, 그 미배당 자체가 낙찰자의 인수금액으로 전환되지는 않습니다.
② 임차인·점유 조사 — 목적물 202호가 핵심
| 성명 | 호실 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강원진 | 102호 | 2023.02.14 | — | 2025.04.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두섭 | 103호 | 2023.11.06 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배정자 | 201호 | 2019.06.24 | — | 2025.05.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조득현 | 202호 | 2015.11.12 | 2015.11.04 | 2025.05.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조대순 | 203호 | 2023.08.29 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오순자 | 302호 | 2023.04.07 | — | 2025.04.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조홍식 | 303호 | 2024.07.15 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성훈 | 304호 | 2020.12.01 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양만춘 | 301호 | 2018.01.08 | — | 2025.04.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조미선 | 401호 | 2021.10.12 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장광진 | 401호 | 2024.07.02 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍재억 | 402호 | 2016.11.15 | — | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI YUFEN | 미상 | 2024.05.25 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| BAI SHUNSHAN | 미상 | 2021.12.17 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHANG FENYU | 미상 | 2024.06.21 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO JINGZHEN | 미상 | 2021.10.12 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LIANSHUN | 미상 | 2021.10.12 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 사람들은 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 전입자입니다. 다만 목적물은 202호이므로 권리분석의 직접 대상은 202호 조득현입니다. 다른 호수 및 호수 미상 전입자는 같은 건물의 현황을 보여주는 자료이며, 각 보증금은 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래 평균의 67.5%
최근 12개월 거래는 2건입니다. 2026.08. 전용 41.74㎡ 2층이 67,000,000원, 전용 45.38㎡ 2층이 68,000,000원에 거래됐고, 평균은 67,500,000원입니다. 목적물 전용면적 41.74㎡와 면적 매칭도 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 41.74㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2026.08 | 45.38㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 67,500,000원 |
현재 최저매각가 45,570,000원은 최근 12개월 평균 67,500,000원의 67.5%입니다. 매수인 인수액도 0원이므로 데이터상 실질취득 기준 역시 45,570,000원으로 볼 수 있습니다. 따라서 감정가 93,000,000원이 아니라 실질취득 45,570,000원과 최근 실거래 67,000,000원·68,000,000원을 직접 비교하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,220,260원 |
| 2. 근저당 · 안산중앙새마을금고 | 260,000,000원 | 44,349,740원 |
| 3. 경매개시결정 · 박준범 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 365,000,000원 중 채권자 예상배당은 44,349,740원, 미배당은 320,650,260원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 배당표에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 45,570,000원 | 44,349,740원 | 320,650,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 31,898,999원 | 30,924,817원 | 334,075,183원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,329,299원 | 21,527,372원 | 343,472,628원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 선순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 판단은 미배당 채권을 낙찰자가 추가 부담하는 구조가 아니라, 매각가 자체와 환금성을 함께 보는 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 각 호는 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 안산시 상록구 사동 시곡중학교 북서측 근거리에 위치하고, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m 소로에 접하며 도로관리상태는 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물이며 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 토지면적 254.7㎡ · 공시지가 1,701,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 환금성. 13세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 2.6회, 매각률 15.38%로 가격 할인과 별개로 유동성은 낮게 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 202호 점유관계 재확인. 조득현의 전입일·확정일자·배당요구는 확인되지만 보증금은 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금 규모가 확인되면 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 실질취득 45,570,000원은 최근 12개월 평균 67,500,000원의 67.5%입니다. 감정가 93,000,000원이 아니라 실제 최근 거래와 비교해야 합니다.
- 거래 시점 주의. 비교 실거래는 2026.08.이고 매각기일은 2026.07.16.입니다. 실거래는 사후 확인 자료라는 점을 구분해야 합니다.
- 환금성. 평균 유찰 2.6회·매각률 15.38%인 다세대이므로 낙찰가 할인과 별도로 향후 매도기간과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리·명도. 목적물의 실제 점유 상태와 관리비 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 판단 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 환금성은 경계”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 2015.11.11. 근저당이 말소기준이고, 목적물 202호 조득현은 다음 날인 2015.11.12. 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 가격은 현재 최저가 45,570,000원이 최근 12개월 평균 67,500,000원의 67.5%라 분명한 차이가 있습니다.
반면 이 물건은 13세대 다세대이고 이미 2회 유찰됐으며, 관련 경매 통계도 평균 유찰 2.6회·매각률 15.38%입니다. 여기에 목적물 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당관계에는 확인 절차가 남습니다. 따라서 결론은 권리 인수 위험은 낮고 가격은 할인됐지만, 환금성과 배당 확인 때문에 무조건적인 고평가를 하기는 어려운 물건입니다.
