매력지수 B등급 · 유찰로 가격 메리트는 생겼지만 다세대 환금성과 임대관계 확인이 필요한 물건
말소기준 이후 권리 소멸과 인수액 0원은 장점이나 최근 거래 1건·소형 다세대 특성상 환금성과 점유 확인 부담을 반영해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 최근 거래 6,800만원 대비 72.8% 수준으로 가격 매력은 있습니다. 다만 13세대 규모 다세대이고 거래 표본이 적어 환금성과 임대관계 확인이 낙찰 전 핵심입니다.
감정가 / 최저가
101,000,000원 / 49,490,000원
2회 유찰 후
최근 거래
68,000,000원
2026.08 동일면적
최저가 ÷ 최근시세
72.8%
가격 여지 있음
매수인 인수
0원
승계 권리 없음
수원지방법원 2025타경51987. 경기도 안산시 상록구 사동 소재 다세대주택 2층203호입니다. 소유자는 이광희 씨이며, 말소기준권리는 2015년 11월 11일 설정된 안산중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 발생한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 조사상 여러 점유자가 확인되지만 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 판단됩니다. 다만 일부 보증금 정보는 확인되지 않아 실제 명도 협의 전 점유관계 확인은 필요합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경51987
소재지
경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 2층203호
물건종류 / 이용
다세대주택 · 주거용 이용
소유자
이광희
감정가 / 최저가
101,000,000원 / 49,490,000원
신청채권 / 청구
박준범 / 105,000,000원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 을구 1번 안산중앙새마을금고 근저당권입니다. 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 인수하는 권리는 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차인은 없음
점유자
호수
전입일
판정
조대순
203호
2023.08.29
대항력 없음
홍재억
402호
2016.11.15
대항력 없음
오순자
302호
2023.04.07
대항력 없음
다수 점유자
미상 포함
각 조사자료 기준
확인 필요
⚠️ 점유 확인 포인트 대항력 있는 임차인은 확인되지 않지만 보증금 정보가 확인되지 않은 점유자가 있어 낙찰 전 현황조사와 명도 가능성을 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 거래 대비 낮다
동일 면적 45.38㎡ 기준 최근 거래는 2026년 8월 1건 확인됩니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.08
45.38㎡
2
68,000,000원
최근 12개월 평균
45.38㎡
1건
68,000,000원
최저매각가 49,490,000원은 최근 거래 및 최근 12개월 평균 68,000,000원의 72.8%입니다. 다만 13세대 소규모 다세대이고 최근 거래 표본이 1건이므로 가격 차이가 곧바로 높은 환금성을 의미하지는 않습니다.
⚠️ 다세대 환금성 체크 해당 물건은 총 13세대 규모이며 경매 평균 유찰 횟수는 2회입니다. 낮은 가격은 장점이지만 매수층이 제한될 수 있어 출구 전략을 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,290,820원
안산중앙새마을금고 근저당
260,000,000원
48,199,180원
박준범 경매개시결정
105,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분 (현재 회차 4,949만원)
감정가 vs 최근 실거래
최저가는 최근 거래 대비 낮지만 거래 표본은 1건입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 가격 메리트는 있으나 소형 다세대 특성상 거래량과 환금성을 반드시 확인해야 합니다. 낮은 낙찰가가 곧 빠른 매도를 보장하지는 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
점유 확인. 대항력 있는 임차인은 없지만 보증금 미상 점유자가 있어 현황 확인이 필요합니다.
가격 기준. 최근 거래 68,000,000원 대비 최저가 49,490,000원 수준을 기준으로 입찰 상한을 설정해야 합니다.
환금성. 13세대 다세대주택으로 매수층과 거래 빈도를 고려해야 합니다.
권리 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 승부는 환금성”
이 물건은 권리분석 측면에서는 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수 위험도 없습니다. 현재 최저가는 최근 거래보다 낮아 가격 측면의 장점도 있습니다. 다만 다세대라는 상품 특성과 적은 거래 표본 때문에 낙찰 후 매도 가능성까지 고려하는 접근이 필요합니다. 권리는 합격, 가격은 매력, 출구 전략은 확인이 필요한 물건입니다.
