수원지방법원 2025타경51987. 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 3층304호 다세대주택입니다. 소유자는 이광희이고, 2015.11.11. 소유권이전과 같은 날 안산중앙새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.04.10. 갑구 3번 강제경매개시결정이 뒤를 잇습니다. 근저당권은 매각으로 소멸하고, 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.

가격은 이미 세 차례 유찰돼 최저매각가가 19,208,000원까지 내려왔습니다. 감정가 56,000,000원의 34.3% 수준입니다. 최근 12개월 확인 거래는 67,000,000원과 68,000,000원으로 평균 67,500,000원이지만, 이 두 거래의 면적은 각각 41.74㎡와 45.38㎡로 본건 목표면적 21.16㎡와 다릅니다. 그래서 숫자상 할인폭은 크더라도 동일면적 시세 비교가 아니라는 점을 먼저 체크해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2015.11.11. 설정된 을구 1번 안산중앙새마을금고 근저당권입니다. 2025.04.10. 갑구 3번 강제경매개시결정이 접수됐고, 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 현황 — 전입은 모두 말소기준권리 이후

현황조사 및 매각물건명세서에 확인된 임차인·점유자는 모두 전입신고가 말소기준권리 이후로 기재되어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 본건 304호의 김성훈은 2020.12.01. 전입했고 2020.11.10. 확정일자가 확인되며, 배당요구는 2025.06.19. 접수됐습니다. 보증금은 미상입니다.

③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 면적이 다르다

최근 거래는 2026.08 거래 2건으로, 41.74㎡ 67,000,000원과 45.38㎡ 68,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 67,500,000원이고 최신 거래는 67,000,000원입니다. 본건 목표면적은 21.16㎡이므로 최근 거래와 면적이 일치하지 않습니다.

최저매각가 19,208,000원은 최근 12개월 평균 67,500,000원의 28.5%입니다. 숫자만 보면 매우 큰 할인폭입니다. 하지만 21.16㎡ 대 41.74㎡·45.38㎡라는 차이가 있기 때문에 이 비율을 곧바로 본건의 동일면적 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 19,208,000원 가정)

총 채권액 365,000,000원 가운데 18,462,256원이 배당되고, 미배당은 346,537,744원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능하므로 원본 서류 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 상록구 사동 소재 시곡중학교 북서측 근거리에 위치하며, 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 주택까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
• 건물 이용. 각호 다세대주택으로 이용중이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 2종일반주거지역, 지목 대, 평지, 세로장방, 소로한면 접면이며 토지면적은 254.7㎡입니다.
• 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 환금성. 총 13세대 규모의 소규모 집합건물이고 최근 거래 확인은 2건이며, 거래면적이 본건과 다릅니다. 환금성 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 권리관계. 2015.11.11. 안산중앙새마을금고 근저당이 말소기준권리이며, 2025.04.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
• 본건 임차인. 304호 김성훈은 2020.12.01. 전입, 2020.11.10. 확정일자, 2025.06.19. 배당요구로 확인되며 대항력 없음입니다. 보증금은 미상입니다.
• 가격 검증. 최저가 19,208,000원은 최근 12개월 평균 67,500,000원의 28.5%이나, 실거래 면적이 41.74㎡·45.38㎡로 본건 21.16㎡와 다릅니다. 동일면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 유찰 이력. 현재 3회 유찰 상태이며, 단지 통계상 평균 유찰횟수는 2.6회입니다. 낙찰률은 15.38%입니다.
• 관리·점유. 실제 점유 호수와 임대관계가 명세서 기재와 일치하는지 확인하고, 관리비·현황조사 내용을 함께 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가는 싸 보여도, 비교대상이 같아야 한다”

이 물건은 권리구조만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격에서는 최저가 19,208,000원이 감정가 56,000,000원의 34.3%까지 내려와 숫자 자체는 강한 할인폭을 보여줍니다.

문제는 시세 표본입니다. 최근 12개월 평균 67,500,000원이라는 값은 41.74㎡와 45.38㎡ 거래에서 나온 것이고, 본건은 21.16㎡입니다. 따라서 28.5%라는 비율은 매력적인 참고수치이지만, 그 자체로 동일면적 기준의 저가매수라고 확정해서는 안 됩니다. 권리는 단순, 가격은 큰 할인, 그러나 시세 비교는 면적 보정이 필수라는 것이 이 물건의 핵심입니다.