수원지방법원 2025타경51987. 안산시 상록구 사동 1315-17, 감골공원길 9의 4층 401호 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 각 호가 다세대주택으로 확인됩니다. 감정가는 177,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 60,711,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2015.11.11. 설정된 안산중앙새마을금고 채권최고액 260,000,000원의 근저당권입니다.
그 뒤 2025.04.10. 박준범의 강제경매개시결정과 2025.10.24. 안산시 압류가 붙었지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 우리은행 근저당권 60,000,000원은 2015.11.11. 이미 말소됐습니다. 따라서 등기권리만 보면 매수인이 별도로 떠안을 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51987 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 4층401호 · 경기도 안산시 상록구 감골공원길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 대상 면적 | 87.79㎡ |
| 소유자 | 이광희 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 60,711,000원 (3회 유찰) |
| 경매 신청 | 박준범 · 청구금액 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자 이광희는 2015.11.11. 소유권이전을 마쳤고, 같은 날 안산중앙새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 박준범의 강제경매개시결정과 안산시 압류는 모두 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가를 기준으로 한 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
401호 점유·임차인 확인
현황조사와 매각물건명세서에서 401호와 직접 연결되는 사람은 조미선과 장광진입니다. 둘 다 전입일이 2015.11.11. 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 배당관계는 최종 서류에서 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조미선 | 401호 · 주거 | 2021.10.12 | 2021.10.12 | 2025.04.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 장광진 | 401호 | 2024.07.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
② 시세 비교 — 89.9%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
최근 거래 자료는 2026.08. 거래 두 건으로, 41.74㎡가 67,000,000원, 45.38㎡가 68,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 67,500,000원이고 최신 거래가는 67,000,000원입니다. 현재 최저매각가 60,711,000원은 최근 평균 대비 89.9%로 표시되지만, 본건 대상 면적은 87.79㎡이고 거래 표본 면적은 41.74㎡·45.38㎡라 면적이 일치하지 않습니다. 총액만 놓고 직접 비교하면 가격 판단이 왜곡될 수 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 41.74㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2026.08 | 45.38㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | — | 67,500,000원 |
또한 이 물건은 이미 3회 유찰됐고, 해당 건물 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.6회, 낙찰률은 15.38%입니다. 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실만으로 환금성이나 투자 메리트를 높게 평가하기보다는, 반복 유찰의 배경과 실제 매수층을 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,711,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,492,798원 |
| 2. 근저당 · 안산중앙새마을금고 | 260,000,000원 | 59,218,202원 |
| 3. 경매개시결정 · 박준범 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 365,000,000원 중 채권자 배당액은 59,218,202원이고, 미배당액은 305,781,798원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 60,711,000원 | 59,218,202원 | 305,781,798원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 42,497,700원 | 41,332,741원 | 323,667,259원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 29,748,389원 | 28,812,918원 | 336,187,082원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 각 호가 다세대주택으로 이용 중인 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물입니다.
- 입지. 안산시 상록구 사동의 시곡중학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 주택까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m의 소로에 접하며 도로관리상태는 무난합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 다세대주택 건부지이며 토지면적은 254.7㎡, 공시지가는 1,701,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 확인됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 13세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.6회, 낙찰률 15.38%입니다. 이미 본건도 3회 유찰돼 가격 외 환금성 검토가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 401호 실제 점유 확인. 조미선·장광진의 현재 점유 여부와 점유 범위를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 두 사람의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 최신 매각물건명세서와 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
- 면적 일치 실거래 확보. 67,000,000원·68,000,000원의 최근 거래는 41.74㎡·45.38㎡로 본건 87.79㎡와 다릅니다. 89.9%라는 할인율만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 본건은 이미 3회 유찰됐고 관련 경매 통계 평균도 2.6회입니다. 단순 가격 하락 외에 점유·상품성·환금성 요인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 조세·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 안산시 압류 관련 조세채권도 최신 내용 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 전 변경사항을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 ‘확정 할인’이 아니다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2015.11.11. 안산중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 강제경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원입니다. 401호의 조미선·장광진 역시 전입이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
하지만 투자 판단에서 가장 경계할 부분은 60,711,000원이라는 최저가가 곧바로 싼 가격을 의미하지 않는다는 점입니다. 최근 거래 평균은 67,500,000원이지만 그 표본 면적은 41.74㎡·45.38㎡이고 본건은 87.79㎡입니다. 면적이 맞지 않으므로 최근 시세의 89.9%라는 수치를 가격 메리트로 그대로 인정할 수 없습니다. 이미 3회 유찰됐고 환금성 통계도 강하지 않은 만큼, 이 물건은 권리보다 적정가격과 실제 점유·상품성 검증이 승부처입니다.
