매력지수 B등급 · 유찰 2회로 가격은 낮아졌지만 임차인 확인과 미배당 위험 검토가 필요한 다세대
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만 임대관계 미상과 채권 미배당 위험이 있어 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가 대비 49%까지 내려왔습니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원입니다. 다만 다세대 물건 특성상 임대관계가 미상이고, 선순위 근저당 채권이 커 배당 구조와 점유관계 확인이 필요한 물건입니다.
감정가 / 최저가
93,000,000원
최저 45,570,000원
최근 거래
68,000,000원
2026.08 거래
최저가 ÷ 시세
67.0%
최근 거래 기준
매수인 인수
0원
권리 인수 없음
수원지방법원 2025타경51987. 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 소재 다세대주택입니다. 감정가는 9,300만원이며 현재 최저매각가는 4,557만원으로 2회 유찰을 거친 상태입니다. 등기상 핵심은 2015년 설정된 안산중앙새마을금고 근저당권이며, 이 권리가 말소기준권리입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경51987
소재지
경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 3층302호
물건종류 / 이용상태
다세대 · 다세대주택으로 이용중
소유자
이광희
감정가 / 최저가
93,000,000원 / 45,570,000원
신청채권 / 청구액
박준범 / 105,000,000원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸 구조
말소기준권리는 2015.11.11 설정된 안산중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.04.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 2003년 우리은행 근저당은 등기상 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차인 없음
점유자
호수
전입
판정
오순자
302호
2023.04.07
말소기준권리 이후 전입 · 대항력 없음
조홍식
303호
2024.07.15
말소기준권리 이후 전입 · 대항력 없음
홍재억
402호
2016.11.15
말소기준권리 이후 전입 · 대항력 없음
302호 임차인은 해당 물건 호수 점유자로 확인되며 전입신고는 말소기준권리 이후입니다. 보증금은 확인되지 않았으며, 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트 구간
동일 단지 거래 기준 최근 거래는 2026.08 68,000,000원이며, 최저매각가는 최근 거래 대비 67.0% 수준입니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.08
45.38㎡
2
68,000,000원
최근12개월 평균
-
1건
68,000,000원
✅ 가격 메리트 최저가 45,570,000원은 최근 거래 68,000,000원 대비 67% 수준으로, 유찰에 따른 가격 조정 효과가 반영되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,220,260원
안산중앙새마을금고 근저당
260,000,000원
44,349,740원
강제경매 신청채권자 박준범
105,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 거래 대비 낮은 수준입니다.
⚠️ 확인 포인트 선순위 근저당 채권최고액은 260,000,000원으로 매각가를 크게 웃돕니다. 신청채권자는 배당을 받지 못하는 구조이며, 임대관계와 실제 점유 상태 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임대관계 확인. 보증금 미상 임차인이 확인되어 매각물건명세서 및 현황조사 내용을 재확인해야 합니다.
권리 검토. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수 권리는 없습니다.
가격 검토. 최근 거래 6,800만원 대비 최저가는 조정된 수준입니다.
환금성. 13세대 소규모 다세대이며 거래량이 제한적입니다.
맺으며 — 가격은 매력, 확인이 관건
이 물건은 2회 유찰로 가격은 충분히 조정되었습니다. 권리상 인수 부담은 없지만, 다세대 특성상 임차관계와 점유 확인이 낙찰 후 리스크를 좌우합니다. 가격 메리트는 확보되었으나, 임차관계 확인 후 접근하는 것이 적절한 물건입니다.
