수원지방법원 2025타경51987. 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 소재 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가는 60,000,000원, 현재 최저매각가는 20,580,000원으로 감정가의 약 34% 수준까지 내려왔습니다. 등기상 2015년 11월 11일 설정된 안산중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 2025년 4월 10일 강제경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 인수할 권리는 없습니다.
다만 가격을 볼 때는 최근 실거래와 대상 물건의 면적 차이를 함께 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 41.74㎡ 67,000,000원과 45.38㎡ 68,000,000원뿐이며, 대상 물건은 22.59㎡입니다. 따라서 20,580,000원이 최근 평균의 30.5%라는 사실 자체는 분명하지만, 같은 면적의 직접 비교가 아니라는 점이 이 물건의 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51987 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 2층201호 |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 22.59㎡ |
| 소유자 | 이광희 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 20,580,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 박준범 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 현황 | 다세대주택으로 이용 중임 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.11.11. 안산중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원이고, 이후 2025.04.10. 강제경매개시결정이 접수되었습니다. 현재 경매 배당구조에서도 근저당권이 매각대금을 우선 배당받고 신청채권자의 청구액은 별도로 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차관계 — 대상 201호는 대항력 없음
| 성명 | 호실 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 보증금 |
|---|
③ 시세 비교 — 할인율은 높지만 면적이 다르다
최근 거래는 2026년 8월 거래 2건입니다. 대상 물건의 면적은 22.59㎡인데, 최근 거래는 41.74㎡와 45.38㎡로 모두 더 큽니다. 최근 12개월 평균은 67,500,000원, 최신 거래는 67,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 41.74㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2026.08 | 45.38㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 평균 | 2건 | - | 67,500,000원 |
현재 최저가 20,580,000원은 최근 12개월 평균의 30.5%입니다. 최신 거래 67,000,000원과 비교해도 큰 차이가 납니다. 다만 거래면적이 대상 물건보다 크고, 거래표본도 2건뿐이므로, 이 수치를 그대로 동일평형 시세로 해석해서는 안 됩니다. 가격 메리트는 강하게 보이지만 22.59㎡ 대상호수의 동일·유사면적 거래 확인이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 770,440원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 안산중앙새마을금고 | 260,000,000원 | 19,809,560원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 박준범 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 합계 청구액은 365,000,000원, 예상배당 합계는 19,809,560원이며, 예상 미배당은 345,190,440원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 별도 확인이 필요합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 입지. 시곡중학교 북서측 근거리에 위치하며 주위는 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 주택까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m) 등에 해당하며 토지면적은 254.7㎡입니다.
- 환금성. 해당 단지 거래표본은 최근 12개월 2건이고, 단지 세대수는 13세대입니다. 최근 거래 금액은 67,000,000원~68,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일면적 재확인. 대상 22.59㎡와 최근 거래 41.74㎡·45.38㎡의 면적 차이가 크므로 동일면적 또는 유사면적 실거래를 우선 확인하세요.
- 권리 확인. 2015.11.11. 안산중앙새마을금고 근저당권을 말소기준으로 보고 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부로 재확인하세요.
- 대상 201호 점유. 배정자의 전입일은 2019.06.24.로 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 매각물건명세서 보완 여부를 확인하세요.
- 관리·점유 상태. 다세대주택은 소규모 건물 특성상 공용관리와 실제 점유상태를 현장에서 확인하는 편이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 시세는 면적을 봐야 한다”
이 물건은 권리분석만 놓고 보면 단순합니다. 2015.11.11. 안산중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 대상 201호의 전입도 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다.
가격은 더 흥미롭습니다. 현재 최저매각가 20,580,000원은 최근 12개월 평균 67,500,000원의 30.5% 수준입니다. 다만 최근 거래 2건이 모두 대상 22.59㎡보다 큰 41.74㎡·45.38㎡이므로, 이 할인율을 곧바로 동일평형 저가매수로 해석하면 안 됩니다. 권리는 매수인에게 유리하고, 가격은 매우 낮아 보이지만, 최종 판단은 대상 면적에 맞는 실거래 확인에서 갈립니다.
