서울남부지방법원 2025타경535. 오류역 북동측 인근 구로예미지어반코어의 근린시설로, 등기상 제지1층 제비103호입니다. 공부상 지하 1층이지만 경사지에 자리해 주출입구가 남측 도로변에 노출된 1층 상가 형태이며, 감정평가상 근린생활시설·현황 공실로 조사됐습니다. 감정가 510,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 167,117,000원, 감정가의 32.77%입니다.

등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2023년 신한자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 신탁이 이루어졌지만, 2025년 4월 28일 신탁재산이 주식회사에이치앤케이산업으로 귀속되며 신탁등기와 신탁주의사항이 말소됐습니다. 같은 날 주식회사에이치앤케이홀딩스의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 매각으로 정리

과거 신탁등기와 신탁주의사항은 2025년 4월 28일 이미 말소됐습니다. 현 소유자는 주식회사에이치앤케이산업이며, 같은 날 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025년 6월 12일 비엠씨코퍼레이션 주식회사가 신청한 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 — 1410호 신고를 B103호 임차로 단정할 수 없다

문건상 개인 신고자는 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 전입일 2024년 9월 5일은 말소기준 근저당 설정일인 2025년 4월 28일보다 앞섭니다. 그러나 신고된 점유 부분이 1410호로 본건 B103호와 다르고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 본건에 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없으며, 본건 대항력 여부는 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 가격 — 큰 유찰폭이 곧 시세 메리트는 아니다

현재 최저매각가는 167,117,000원으로 감정가 510,000,000원의 32.77%입니다. 다만 동일 호실이나 유사 상가의 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 근린시설이고 5회 유찰됐으므로, 반복 유찰이 단순 가격 조정인지 상가 수요, 공실, 내부 상태, 점유관계 또는 호실 인식 문제를 반영한 것인지 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 167,117,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 신청채권자 비엠씨코퍼레이션 주식회사의 예상배당은 0원입니다. 채권자 총 청구액 4,764,851,888원 중 163,977,362원이 배당되고, 미배당액은 4,600,874,526원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 1호선 오류역 북동측 인근이며, 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물이 들어선 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 오류역이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
• 도로 노출. 남측으로 노폭 약 35m 포장도로에 접하고, 북측은 계단을 통해 노폭 약 4m 포장도로와 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 20층 건물이며 기본 위생·급배수, 개별 냉난방, 승강기, 화재탐지, 주차장 시설을 갖추고 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 토지는 2필지 일단의 사다리형으로 근린생활시설과 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
• 토지. 토지면적 1,720.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 업무용, 도로접면 광대로한면, 공시지가 10,220,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역에 포함되며 도로에 접하고 건축선에 저촉됩니다.
• 현장조사 한계. 이해관계인 부재로 호실 표기 기준 외부관찰, 주위 탐문, 건축물현황도 등을 참고해 평가돼 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차 호실 대조. 윤형찬 신고의 1410호가 본건 B103호와 무관한 자료인지, 호실 오기인지 매각물건명세서·현황조사·문건접수 원문으로 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 전입일은 말소기준일보다 앞서므로 본건 임차로 확인될 경우 보증금, 확정일자, 점유 개시일과 배당요구 효력을 확인해야 합니다.
• 현황 공실 재확인. 감정평가상 공실이지만 내부 확인이 제한됐으므로 실제 점유, 출입 가능 여부와 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 층 표시 확인. 공부상 지하 1층이나 남측 도로변에서 노출된 1층 상가입니다. 접근 동선과 외부에서 인식되는 층·호실 표시를 직접 점검해야 합니다.
• 반복 유찰 원인. 5회 유찰이 가격만의 문제인지 상권, 공실, 가시성, 내부 구조, 점유관계 때문인지 확인해야 합니다.
• 시세·임대료 조사. 감정가 대비 32.77%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 오류역 인근 유사 근린시설의 실제 매매가와 임대 조건을 별도로 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기일 진행 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 호실과 점유”

이 물건은 감정가 510,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 167,117,000원까지 내려왔습니다. 등기상 신탁은 이미 말소됐고, 말소기준 근저당과 이후 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하므로 권리 구조만 보면 복잡하지 않습니다.

그러나 실제 판단의 핵심은 가격 할인율이 아닙니다. 문건상 윤형찬의 전입일은 말소기준보다 빠르지만 기재 부분은 본건과 다른 1410호이고, 보증금과 확정일자도 미상입니다. 배당모형상 인수액 0원은 이 불일치가 해소됐다는 전제 아래의 잠정 수치에 불과합니다. 여기에 근린시설, 현황 공실, 5회 유찰, 내부 확인 제한이 겹칩니다. 결론은 등기상 권리는 정리되지만, 본건 임차·점유와 상가 시장가 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건입니다.