79,430,000원
서울남부지방법원 2025타경535. 오류역 북동측 인근 구로예미지어반코어 제1층 제106호 근린시설입니다. 감정평가상 일련번호 1~16은 근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 등기상 2023-04-10 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁이 설정됐다가 2025-04-28 신탁재산 귀속으로 주식회사에이치앤케이산업에 소유권이 이전됐고, 같은 날 주식회사에이치앤케이홀딩스의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 2025-06-12 비엠씨코퍼레이션 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권과 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 별도로 기록된 윤형찬의 전입일은 2024-09-05로 말소기준일인 2025-04-28보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 기재 부분도 1410호여서 대상 106호의 임차인이라고 단정할 수 없지만, 대상물과 연결되는 것으로 확인될 경우에는 대항력 가능·인수액 미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제106호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 79,430,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 회차 감정가 26% |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 확인 필요
등기상 말소기준은 2025-04-28 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,300,000,000원이고, 뒤의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 앞서 존재했던 신한자산신탁주식회사 명의 신탁은 2025-04-28 말소됐습니다.
임차관계 확인
| 성명 | 기재 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 | 1410호 | 2024-09-05 | 미상 | 미상 | 2025-07-17 | 가능·미상 | 해당 없음 |
실제 임차 관련 기록은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 대상 106호와 기재 부분 1410호가 서로 다르므로 동일 목적물의 점유관계인지부터 확인해야 합니다. 만약 106호와 연결되는 임차관계라면, 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인이 떠안을 미배당 보증금을 계산할 수 없으므로 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 79,430,000원이 곧 ‘싼 가격’은 아니다
현재 최저매각가는 79,430,000원으로, 6회 유찰되어 감정가의 26% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 63,544,000원, 8회 유찰 시 50,835,200원입니다.
그러나 대상 점포와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 시세는 확인되지 않습니다. 더 중요한 점은 임차관계가 대상 106호에 연결될 경우 보증금 자체가 미상이어서 실질취득가를 계산할 수 없다는 것입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,829,740원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 77,600,260원 |
| 3. 경매개시결정 · 비엠씨코퍼레이션 주식회사 | 3,464,851,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 채권자 총 청구 4,764,851,888원 중 77,600,260원이 배당되고, 미배당은 4,687,251,628원입니다. 배당모형의 매수인 인수액은 0원이지만, 보증금 미상의 임차관계가 대상 106호와 연결되는 것으로 확인될 경우 실제 인수 위험은 별도로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 오류역 북동측 인근이며, 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설·업무시설·주상용 건물이 자리한 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류역이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설은 현황 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 20층이며 승강기·주차장·위생 및 급배수·개별 냉난방·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 35m 포장도로에 접하고, 북측으로 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지 공시지가는 10,220,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 근린시설이면서 이미 6회 유찰된 사건입니다. 최저가 하락만으로 환금성이 확보됐다고 보기보다 실제 상권·점포 상태·임대 가능성을 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 106호와 1410호의 관계 확인. 윤형찬의 임차 관련 기록이 실제 대상 106호와 연결되는지 현황조사와 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전입일이 2024-09-05로 말소기준 2025-04-28보다 빠르므로, 대상 임차인으로 확인될 경우 보증금과 배당·인수 범위를 먼저 계산해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 전입일이 과거 신탁등기 기간에 해당하므로 대상 임차관계가 확인될 경우 신탁원부의 관리·처분 및 임대차 관련 조항을 대조해야 합니다.
- 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하지 않기. 6회 유찰로 최저가가 감정가 26%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래가 없고 실질 인수액도 확정되지 않았습니다.
- 공실 현황 재확인. 감정평가상 근린생활시설은 현황 공실로 조사됐지만 실제 내부상태와 점유 여부가 다를 수 있으므로 입찰 전 현황을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “26%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건은 숫자만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 감정가 303,000,000원이 6회 유찰돼 79,430,000원까지 내려왔기 때문입니다. 등기상 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 핵심은 등기권리보다 임차관계의 연결 여부입니다. 2024-09-05 전입한 윤형찬의 기록은 말소기준보다 빠르지만 기재 부분이 1410호이고, 대상은 106호이며, 보증금과 확정일자도 미상입니다.
따라서 이 기록이 106호와 무관하다는 점이 확인되기 전까지는 배당모형의 인수 0원만 믿고 접근하기 어렵습니다. 반대로 대상 임차관계로 확인된다면 보증금이 밝혀져야 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 여기에 근린시설·현황 공실·6회 유찰이라는 점까지 겹칩니다. 등기권리는 정리되지만, 임차와 가격은 아직 확정할 수 없는 사건으로 보는 것이 안전합니다.
