99,287,000원
서울남부지방법원 2025타경535. 오류역 북동측 인근 구로예미지어반코어 제1층 제106호 근린시설입니다. 감정가는 303,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 99,287,000원으로 감정가의 32.8%까지 내려왔습니다. 외형상 할인폭은 크지만, 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다.
등기부상 말소기준권리는 2025.04.28. 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권 1,300,000,000원입니다. 이후 2025.06.12. 비엠씨코퍼레이션 주식회사가 강제경매를 신청했고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2025-21613호가 기재되어 있어, 채권최고액 전부를 본건 한 호실의 부담액으로 단순 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제106호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 20층 · 승강기·주차장·위생 및 급배수설비·개별 냉난방설비 |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 99,287,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 점유관계는 미확정
최초 소유권은 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁이었으나, 2025.04.28. 신탁재산 귀속을 원인으로 주식회사에이치앤케이산업에 소유권이 이전되면서 신탁등기와 신탁주의사항은 말소됐습니다. 같은 날 설정된 근저당권이 말소기준권리이며, 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차 신고 — 1410호와 106호의 불일치
| 신고인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 | 1410호 본건은 106호 | 2024.09.05 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 2025.07.17 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
윤형찬은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 개인 신고인입니다. 다만 신고된 점유 부분이 본건과 다르므로, 이 신고를 본건 106호의 임차인으로 단정할 수도 없고 무관한 신고로 배제할 수도 없습니다. 전입일만 보면 말소기준권리보다 빠르지만, 보증금·확정일자·본건 점유 여부가 모두 확인되지 않아 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 67.2% 할인처럼 보여도 시세 검증은 불가능
현재 최저가는 감정가 303,000,000원의 32.8%인 99,287,000원입니다. 감정가 대비로는 203,713,000원 내려왔지만, 동일 호실 또는 인근 근린시설의 실거래 자료는 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 확인할 수 있어도, 현재 시장가보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 감정가 | 303,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 99,287,000원 |
| 감정가 대비 비율 | 32.8% (5회 유찰) |
| 6회 유찰 시 | 79,429,600원 · 감정가의 26.2% |
| 7회 유찰 시 | 63,543,680원 · 감정가의 21.0% |
| 실거래 시세 | 확인 자료 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 99,287,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,187,166원 | 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 근저당 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 97,099,834원 | 미배당 발생 |
| 2. 임차 신고 · 윤형찬 | 미상 | 산정 불가 | 1410호 기재·보증금 미상 |
| 3. 경매신청채권자 · 비엠씨코퍼레이션 | 3,464,851,888원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
자동 배당 시나리오상 총 채권액 4,764,851,888원 중 97,099,834원이 채권자에게 배당되고, 4,667,752,054원이 미배당됩니다. 임차 신고인의 보증금·우선순위는 확인되지 않아 위 자동 배당액과 매수인 인수 0원 계산에 반영되지 않았습니다. 당해세·최우선변제도 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 오류역 북동측 인근으로, 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설·업무시설·주상용 건물이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 오류역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 평가됐고 현황은 공실입니다. 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문·건축물현황도 등을 참고해 평가돼 실제 상태와 다를 수 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35m 포장도로에 접하고, 북측으로는 계단을 통해 폭 약 4m 포장도로와 연결됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 10,220,000원/㎡입니다. 토지는 2필지 일단의 사다리형으로 근린생활시설과 업무시설 건부지로 이용됩니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 대조. 윤형찬 신고의 1410호가 본건 106호와 관련된 것인지 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 열람자료 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 미상입니다. 본건 임차인으로 확인될 경우 대항력·우선변제권·미배당 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 현장 점유. 감정평가상 공실이지만 외부관찰을 중심으로 평가됐습니다. 출입 가능 여부·내부 상태·실제 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 실거래 자료가 없으므로 인근 1층 근린시설의 매매가·보증금·월세·공실 기간을 직접 조사해야 합니다.
- 공동담보. 근저당권에 공동담보목록 제2025-21613호가 기재돼 있습니다. 공동담보 부동산과 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 신탁 이력. 신탁등기는 말소됐지만 소유권 귀속과 말소 내역을 최신 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 대상의 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 호실을 확인하라”
감정가 303,000,000원짜리 근린시설이 5회 유찰되어 99,287,000원까지 내려온 점은 분명 눈에 띕니다. 말소기준 근저당권과 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 1410호로 기재된 임차 신고가 106호에 어떤 의미를 갖는지입니다.
본건 임차인이 아니라는 사실이 확인되면 자동 배당표처럼 인수 0원 구조로 정리될 수 있습니다. 반대로 본건 점유와 관련된 선순위 임차인이고 보증금이 낙찰가를 초과한다면, 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득비용이 크게 달라질 수 있습니다. 실거래 시세도 없어 현재 가격의 시장 대비 매력도는 검증되지 않았습니다. 결론은 가격 검토보다 임차관계와 호실 대조가 먼저입니다.
