115,671,000원
서울남부지방법원 2025타경535. 오류역 인근 구로예미지어반코어 제1층 제110호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설·현황 공실로 기재되어 있습니다. 등기부상 소유자는 주식회사에이치앤케이산업이고, 2025년 4월 28일 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권 1,300,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기권리보다 임차인 정보의 불일치입니다. 윤형찬의 전입신고일은 2024년 9월 5일로 말소기준권리보다 앞서지만, 신고된 점유 부분은 1410호이고 경매 목적물은 110호입니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아, 이 신고가 본건에 유효한지와 실제 인수액이 얼마인지는 현재 자료만으로 정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제110호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 20층 · 승강기·주차장·화재탐지·급배수·개별 냉난방설비 |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 115,671,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.28. 주식회사에이치앤케이홀딩스 근저당권 · 채권최고액 1,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 (기록상) |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 미확정
신한자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁과 신탁 주의사항은 2025년 4월 28일 신탁재산 귀속과 함께 말소됐고, 같은 날 주식회사에이치앤케이산업으로 소유권이 이전됐습니다. 이어 설정된 근저당권이 말소기준이며, 2025년 6월 12일의 강제경매개시결정은 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 110호와 1410호가 엇갈린다
| 성명 | 신고 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 | 1410호 | 2024.09.05 | 미상 | 미상 | 2025.07.17 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
윤형찬은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 개인 명의 신고 1건입니다. 전입일 자체는 말소기준일보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 신고 호실도 본건과 다릅니다. 따라서 현 단계의 정확한 판정은 “대항력 가능·미상”입니다.
③ 가격과 유찰 — 32.77%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 115,671,000원으로 감정가 353,000,000원의 32.77%입니다. 다만 동일 호실 또는 동종 근린시설의 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 여기에 임차보증금 인수액까지 미상이므로 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 확인 후 산정되는 실질취득가여야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 115,671,000원 | 113,251,606원 | 4,651,600,282원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 92,536,800원 | 90,471,138원 | 4,674,380,750원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 | 74,029,440원 | 72,296,910원 | 4,692,554,978원 | 0원* |
* 시나리오 계산표의 인수 0원은 임차보증금 미상 상태의 계산값입니다. 윤형찬 신고가 본건에 유효한지와 보증금 규모를 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,671,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,419,394원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 113,251,606원 |
| 3. 신청채권자 · 비엠씨코퍼레이션 주식회사 | 3,464,851,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 총 미배당 | 4,764,851,888원 | 4,651,600,282원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1% 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2025-21613호가 표시되어 있어 실제 배당은 공동담보 관계와 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 오류역 북동측 인근이며, 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설·업무시설·주상용 건물이 있는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 오류역이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35m 포장도로에 접하고, 북측으로는 계단을 통해 폭 약 4m 포장도로와 연결됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 근린생활시설과 업무시설 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 10,220,000원/㎡입니다.
- 환금성. 근린시설이고 현황 공실이며 이미 5회 유찰됐습니다. 실거래 기준이 없는 상태에서는 임대수요·공실기간·관리비·전용면적을 직접 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 대조. 윤형찬 신고 부분 1410호가 본건 110호와 다른 이유를 현황조사서·전입세대확인서·매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유·인도 시점, 확정일자와 배당요구 종기 준수 여부를 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 현황 공실 검증. 감정평가는 외부관찰·주위 탐문과 호실 표기를 참고해 작성됐으므로 내부 점유와 실제 공실 여부를 현장에서 재확인하세요.
- 절차 기록. 2026.05.07. 채권자 관련 기각결정정본 발송·도달 기록과 기록상 매각기일 2026.07.29.의 관계, 매각 결과·변경 여부를 사건기록에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권의 공동담보목록 제2025-21613호와 다른 담보물의 매각·배당 진행 상황을 확인하세요.
- 상가 비용. 미납 관리비, 부가가치세 처리, 내부 원상복구비, 공실 유지비와 임대 가능 업종을 확인하세요.
- 층수 표시. 감정요항표에는 일부 호실이 공부상 지하 1층이지만 현황 1층인 차이가 기재돼 있으므로 본건 해당 여부를 원본 도면과 건축물대장으로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대확인서를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것이 있다”
감정가 353,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 115,671,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 가격이 크게 낮아 보입니다. 그러나 본건은 근린시설이고, 비교할 실거래 기준이 없으며, 말소기준보다 빠른 전입 신고가 존재합니다. 더구나 신고 호실은 1410호로 본건 110호와 다르고 보증금도 미상입니다.
따라서 결론은 단순합니다. 등기권리의 말소 구조는 비교적 명확하지만, 인수액과 실질취득가는 아직 확정되지 않았습니다. 임차 신고가 본건과 무관하다는 점이 원문으로 확인되면 권리 위험이 크게 줄어들 수 있지만, 본건에 유효한 대항력 임차보증금으로 확인되면 최저가가 더 내려가더라도 실질취득가는 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 110호와 1410호의 관계, 보증금 규모, 실제 점유입니다.
