92,537,000원
서울남부지방법원 2025타경535. 오류역 북동측 인근 구로예미지어반코어 제1층 제110호 근린생활시설입니다. 감정가는 353,000,000원이지만 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 92,537,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 단순히 ‘감정가 대비 몇 %’만 보고 접근하기 어렵습니다. 등기상 말소기준은 2025.04.28. 주식회사에이치앤케이홀딩스의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당권이고 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 밖 점유관계입니다. 윤형찬의 전입일은 2024.09.05.로 말소기준보다 앞서고, 2025.07.17. 배당요구도 접수됐습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 특히 점유부분이 1410호로 기재되어 있어 본건 110호와 일치하지 않습니다. 이 신고가 실제 본건과 무관하다면 인수 위험은 사라질 수 있지만, 반대로 본건에 해당한다면 보증금 미배당분이 매수인에게 남을 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제110호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 |
| 현 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 |
| 감정 이용상태 | 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 92,537,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 미확정
2023.04.10. 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 존재했으나, 2025.04.28. 신탁재산의 귀속을 원인으로 주식회사에이치앤케이산업에 소유권이 이전되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.06.12. 비엠씨코퍼레이션 주식회사의 강제경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 신고 — ‘1410호’와 ‘110호’의 불일치가 핵심
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 | 1410호 | 2024.09.05 | 미상 | 2025.07.17 접수 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 윤형찬 명의의 임차인 신고 1명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 범위와 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다. 또한 신고 호수가 본건과 다르기 때문에, 이 신고가 본건 점유인지 여부 자체가 선행 확인사항입니다.
③ 가격 판단 — 26%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저가는 감정가 353,000,000원의 약 26.2%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 이 물건은 이미 6회 유찰됐고, 이용상태도 근린생활시설·현황 공실입니다. 따라서 현재 가격이 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.
오히려 반복 유찰은 현재까지 감정가격과 유찰가 구간에서 시장의 응찰 수요가 충분하지 않았다는 신호로 볼 수 있습니다. 특히 근린생활시설은 아파트처럼 획일적인 주거 실수요 가격으로 비교하기 어렵고, 실제 임대수익·공실 지속기간·업종 적합성· 전용면적과 동선 등에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 이 사건에서는 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,065,666원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 90,471,334원 |
| 2. 경매개시결정 · 비엠씨코퍼레이션 주식회사 | 3,464,851,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 등록 채권 총액 4,764,851,888원 중 90,471,334원이 배당되고 4,674,380,554원이 미배당으로 남습니다. 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 임차인 관련 실제 우선변제·인수액이 확정적으로 반영된 것으로 볼 수 없으므로, 매수인 인수 위험 판단과는 분리해 보아야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동, 지하철 1호선 오류역 북동측 인근입니다. 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설·업무시설·주상용 건물이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 남서측 인근에 지하철 1호선 오류역이 있어 대중교통 상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태상 근린생활시설은 현황 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 20층입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 35m 내외 포장도로에 접하며, 북측으로 계단을 통해 노폭 약 4m 포장도로와 연결됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 토지면적은 1,720㎡, 공시지가는 10,220,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 6회 유찰된 근린생활시설이고 감정상 공실 상태입니다. 반복 유찰 자체가 매수층과 가격 수용력이 제한적이었음을 보여주는 핵심 지표입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤형찬 신고의 본건 관련성. 점유부분이 1410호로 기재되어 본건 110호와 다릅니다. 현황조사·전입 내역·점유현황을 대조해 실제 본건 임차인인지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않으므로 본건에 해당하는 대항 가능한 임차인이라면 미배당 인수액도 현재 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·우선변제. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 실제 배당순위 역시 미확정입니다.
- 공실 여부 재확인. 감정 이용상태는 공실이지만 임차인 신고가 존재하므로 실제 점유상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 단순히 가격이 비쌌던 것인지, 상권·호실 동선·임대수익·점유관계 등 다른 이유가 있는지 분리해 확인해야 합니다.
- 근린시설 출구전략. 실제 임대료·공실기간·관리비·업종제한·재매각 가능성을 기준으로 보수적인 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 26%”보다 먼저 풀어야 할 문제가 있다
이 사건의 등기부만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 2025.04.28. 근저당이 말소기준이고, 후순위 강제경매개시결정은 소멸합니다. 그러나 경매 권리분석은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞선 2024.09.05. 전입 신고가 있고 보증금은 확인되지 않으며, 신고된 점유부분은 본건 110호가 아닌 1410호입니다.
따라서 현재 단계의 핵심은 ‘92,537,000원이 싸냐’가 아니라 ‘윤형찬 신고가 실제 본건에 해당하느냐’입니다. 본건과 무관하다는 것이 확인되면 권리위험은 크게 줄어들 수 있습니다. 반대로 본건에 해당하고 대항 가능한 보증금이 존재한다면 낙찰가 외 추가 인수액이 생겨 실질취득비용이 올라갑니다. 여기에 6회 유찰·공실 근린생활시설이라는 낮은 환금성까지 겹칩니다. 낮은 최저가만 보고 들어갈 사건이 아니라, 점유관계와 출구전략 확인이 선행되어야 하는 D등급 물건입니다.
