서울남부지방법원 2025타경535. 구로구 오류동 구로예미지어반코어 제1층 제102호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사에이치앤케이산업이며, 2025년 4월 28일 신탁재산 귀속을 원인으로 소유권을 이전받은 같은 날 주식회사에이치앤케이홀딩스 앞으로 채권최고액 1,300,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2025년 6월 12일 비엠씨코퍼레이션 주식회사가 강제경매를 개시했습니다.
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 과거 신한자산신탁주식회사 명의 신탁등기와 신탁주의사항은 이미 말소됐고, 말소기준 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖에 있습니다. 현황조사와 문건접수에는 윤형찬이 임차인으로 신고돼 있으나 점유부분은 1410호입니다. 본건 표시인 제1층 제102호와 맞지 않으므로, 동일 물건에 관한 신고인지부터 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 20층 |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 (2025.04.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 132,710,000원 (5회 유찰, 감정가의 32.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차인은 확인형
2025년 4월 28일 설정된 에이치앤케이홀딩스 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 비엠씨코퍼레이션 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 선행 신탁등기와 신탁주의사항도 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 등기권리 자체에서 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유표시 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 | 1410호 | 2024.09.05 | 미상 | 미상 | 2025.07.17 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 신고 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 33%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 405,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 132,710,000원입니다. 감정가 대비 32.8%까지 내려온 것은 분명 큰 하락입니다. 그러나 확인 가능한 실거래 비교값이 없어, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 근린시설은 감정가 할인율 외에 실제 임대수요, 공실 기간, 접근성, 가시성, 내부 상태를 함께 확인해야 합니다. 이 물건은 감정평가 당시 근린생활시설 구간이 현황 공실이었고 이미 5회 유찰됐습니다. 낮은 최저가율은 가격 매력의 증거라기보다, 시장이 반복해서 응찰을 보류했다는 신호로도 읽어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,657,940원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 130,052,060원 |
| 2. 경매신청 · 비엠씨코퍼레이션 주식회사 | 3,464,851,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 말소기준 근저당권에도 미치지 못하고, 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 4,634,799,828원입니다. 당해세, 임차인 최우선변제와 확인되지 않은 임차보증금은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 오류역 북동측 인근이며, 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설과 주상용 건물이 자리한 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 오류역이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 35m 포장도로에 접하고, 북측은 계단을 통해 노폭 약 4m 포장도로와 연결됩니다.
- 이용상태. 근린생활시설 구간은 현황 공실로 조사됐습니다. 이해관계인 부재로 외부관찰, 주위 탐문과 건축물현황도 등을 참고해 평가돼 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 도로에 접하고 건축선 저촉 사항이 있습니다.
- 층 표시 확인. 감정요항표에는 일련번호 1~3이 공부상 지하 1층이지만 경사지에 있어 남측 도로변으로 노출된 1층 상가라고 기재돼 있습니다. 본건의 일련번호 대응과 실제 출입층을 원본 도면으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 현황 공실과 5회 유찰이 함께 확인됩니다. 감정가 대비 할인율만으로 수요와 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 호실 대조. 윤형찬의 점유표시 1410호가 본건 102호에 관한 것인지 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 자료 원본으로 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 본건 임차인으로 판명될 경우 보증금, 확정일자, 점유 개시일과 예상 배당액을 확인한 뒤 미배당 인수액을 입찰가에 더해야 합니다.
- 현장 공실 확인. 감정평가 당시 공실이었으나 현재 점유상태, 출입 가능 여부, 내부 마감, 설비와 원상복구 비용을 다시 확인해야 합니다.
- 공부상 층과 현황층 대조. 지하층 등재와 남측 도로변 노출 1층 설명이 있으므로 집합건축물대장, 건축물현황도와 현장 호실표시를 대조하세요.
- 절차 문건 확인. 2026.05.07 채권자 비엠씨코퍼레이션 주식회사에 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로, 기각 대상 신청과 현재 경매절차 상태를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 건물 또는 인근 근린시설의 최근 매매·임대 사례, 예상 공실 기간과 임대수익을 확인하기 전에는 감정가 대비 32.8%만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당표 재작성. 당해세, 최우선변제 대상, 체납 관리비와 임차보증금이 확인되면 배당표와 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “33% 할인”보다 중요한 미확정 권리
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하는 구조입니다. 그러나 경매 목적물은 구로예미지어반코어 제1층 제102호인데, 신고 임차인의 점유표시는 1410호입니다. 단순 오기인지, 다른 물건의 임차인인지, 실제 본건 임차인인지는 현재 상태로 확정할 수 없습니다.
만약 본건과 무관한 임차인으로 확인되면 등기상 인수 위험은 크게 줄어듭니다. 반대로 실제 본건 임차인이라면 말소기준보다 앞선 전입일과 미상의 보증금 때문에 실질취득가는 최저가 132,710,000원을 넘어설 수 있습니다. 여기에 비교 가능한 실거래값이 없고, 근린시설 공실 상태에서 5회 유찰됐다는 점까지 겹칩니다. 결론은 등기는 소멸형이지만 임차인과 가격은 미확정입니다. 임차인의 본건 관련성, 보증금과 절차 상태가 확인되기 전에는 낮은 최저가율을 근거로 응찰하기 어렵습니다.
