서울남부지방법원 2025타경535. 구로구 오류동 구로예미지어반코어 제1층 제102호 근린시설입니다. 감정가는 405,000,000원, 현재 최저매각가는 106,168,000원으로 6회 유찰됐습니다. 감정평가상 근린생활시설군은 현황 공실로 평가됐고, 건물은 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 20층 규모입니다.
등기 흐름 자체는 비교적 선명합니다. 2023년 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 2025.04.28 신탁재산 귀속을 원인으로 주식회사에이치앤케이산업에 소유권이 이전됐고, 기존 신탁등기와 신탁주의사항도 말소됐습니다. 같은 날 주식회사에이치앤케이홀딩스의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.06.12 비엠씨코퍼레이션 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설군 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 106,168,000원 (6회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2025.04.28 주식회사에이치앤케이홀딩스 근저당 · 채권최고액 1,300,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차기록은 별도 확인
말소기준은 2025.04.28 근저당권입니다. 이후 비엠씨코퍼레이션 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 신한자산신탁주식회사 명의 신탁등기와 신탁주의사항은 2025.04.28 신탁 말소 과정에서 이미 정리된 상태입니다.
② 임차인 — 전입은 빠르지만 ‘102호 임차인’으로 확정할 수 없다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 | 1410호 | 2024.09.05 | 미상 | 미상 | 2025.07.17 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인 기록은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일 2024.09.05는 말소기준권리 설정일 2025.04.28보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 미상이고, 무엇보다 점유 부분이 1410호로 기재돼 있어 본건 제1층 제102호와 일치하지 않습니다.
③ 가격·환금성 — 26.21%까지 내려왔다는 사실 자체가 경고다
현재 최저매각가 106,168,000원은 감정가 405,000,000원의 26.21% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 물건은 이미 6회 유찰됐습니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고, 감정평가상 근린생활시설군이 현황 공실이라는 점을 함께 봐야 합니다.
따라서 “감정가 대비 26%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 여러 회차에서 응찰이 성립하지 않았다는 사실은 해당 가격대에서도 매수자가 충분히 붙지 않았다는 시장 신호입니다. 여기에 임차기록의 호실 불일치와 보증금 미상까지 겹쳐 있어, 가격 할인율보다 권리 확인과 환금성 검토가 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,286,352원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 103,881,648원 |
| 2. 경매개시결정 · 비엠씨코퍼레이션 주식회사 | 3,464,851,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 4,764,851,888원, 채권자 예상배당은 103,881,648원이며 미배당은 4,660,970,240원입니다. 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며, 윤형찬의 보증금이 확인되지 않아 이 표만으로 실제 임차인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 오류역 북동측 인근으로, 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설·업무시설·주상용 건물이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 1~16은 근린생활시설이며 현황 공실, 일련번호 17~19는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 35m 포장도로에 접하고, 북측으로 계단을 통해 노폭 4m 내외 포장도로와 연결됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 토지면적은 1,720㎡, 공시지가는 10,220,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서에는 일련번호 1~3이 공부상 지하 1층으로 등재돼 있으나 경사지 때문에 남측 도로변에서 노출된 1층 상가라고 기재돼 있습니다. 본건 해당 여부는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 현장 확인. 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문·건축물현황도 등을 참고해 평가된 만큼 실제 내부상태와 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1410호 임차기록의 귀속 확인. 윤형찬의 점유 부분이 1410호로 기재돼 있습니다. 본건 102호와의 관계를 현황조사서·매각물건명세서 원본에서 우선 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 전입일은 2024.09.05로 말소기준보다 빠르므로, 실제 본건 임차인이라면 보증금 규모에 따라 매수인의 미배당 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 단정할 수 없습니다. 배당요구일은 2025.07.17입니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 감정가 405,000,000원에서 106,168,000원까지 내려왔습니다. 반복 유찰의 원인이 단순 가격인지, 상가 수요·공실·권리확인 부담 때문인지 현장과 주변 임대수요를 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 근린생활시설군은 현황 공실입니다. 실제 내부 상태와 즉시 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. 일부 호실은 공부상 지하 1층과 현황상 도로변 노출 1층이 다르게 평가됐습니다. 본건 102호가 해당되는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조해 임차인과 점유관계를 확정한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “26%까지 떨어졌다”보다 먼저 볼 것
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 6회 유찰과 106,168,000원입니다. 감정가 405,000,000원의 26.21%까지 내려왔으니 표면적으로는 할인폭이 큽니다. 하지만 근린시설·현황 공실이라는 환금성 조건과, 말소기준보다 빠른 전입기록이 함께 존재합니다.
특히 윤형찬의 기록은 전입일이 2024.09.05로 선순위 가능성을 갖지만 점유 부분은 1410호로 적혀 본건 102호와 맞지 않고, 보증금·확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 지금 단계의 결론은 “등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차인 인수액은 미상”입니다. 1410호 기록이 본건과 무관하다는 점이 확인되기 전까지는 현재 최저가만으로 실질취득가를 계산하거나 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 권리 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
