서울남부지방법원 2025타경535. 오류역 북동측 인근 구로예미지어반코어 제1층 제101호 근린시설입니다. 감정평가상 일련번호 1~16은 근린생활시설이며 현황 공실로 조사됐습니다. 본건이 속한 일련번호 1~3은 공부상 지하 1층으로 등재돼 있으나 경사지 특성상 남측 도로변으로 주출입구가 노출된 1층 상가라는 점도 감정평가에 명시돼 있습니다.
등기 흐름만 보면 2025.04.28. 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권 1,300,000,000원이 말소기준권리이고, 2025.06.12. 강제경매개시결정은 그 뒤에 붙어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 신고에는 전입일이 말소기준보다 앞선 윤형찬이 존재합니다. 특히 신고 호실이 1410호라 본건 101호와 다르고 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로, 이 임차인 문제를 본건의 확정 인수채무로 단정해서도, 반대로 완전히 배제해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 104,071,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.28. 근저당권 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 · 채권최고액 1,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인 적용관계가 변수
2023.04.10. 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁이 설정됐으나 2025.04.28. 신탁재산 귀속을 원인으로 주식회사에이치앤케이산업 앞으로 소유권이 돌아오면서 기존 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권 1,300,000,000원이 설정됐고 이것이 말소기준입니다. 2025.06.12. 비엠씨코퍼레이션 주식회사의 강제경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 | 1410호 | 2024.09.05 | 미상 | 미상 | 2025.07.17 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 신고는 1명입니다. 다만 본건은 101호인데 임차인 기록의 점유 부분은 1410호이므로, 이 신고가 본건 101호에 실제로 적용되는지는 별도 확인이 필요합니다. 배당요구는 2025.07.17. 접수됐지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제액이나 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 — 26% 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 104,071,000원으로 감정가 397,000,000원의 26.21%입니다. 6회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 크지만, 본건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,071,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,256,994원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 101,814,006원 |
| 2. 경매개시결정 · 비엠씨코퍼레이션 주식회사 | 3,464,851,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권 4,764,851,888원 중 101,814,006원만 배당되고 4,663,037,882원이 미배당으로 남습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 임차인 보증금·본건 적용관계가 확인되지 않았으므로 이를 최종 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 오류역 북동측 인근이며, 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설·업무시설·주상용 건물이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 남서측 인근 오류역이 있어 대중교통상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 현황. 일련번호 1~16은 근린생활시설이며 현황 공실입니다. 일련번호 1~3은 공부상 지하 1층이지만 남측 도로변에 노출된 1층 상가로 조사됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35m 내외 포장도로에 접하고, 북측은 계단을 통해 폭 약 4m 내외 포장도로와 연결됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등이 포함되고, 공시지가는 10,220,000원/㎡입니다.
- 평가 한계. 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문·표준적 이용상태·건축물현황도 등을 참고해 평가됐으며 실제 사항과 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호와 1410호 불일치 확인. 윤형찬의 신고 점유 부분이 1410호이므로 본건 101호에 대한 실제 점유·전입 적용 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 미배당 인수액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 여부와 배당순위를 확정할 수 없습니다.
- 공실 현황 재확인. 감정평가상 근린생활시설은 현황 공실이나, 평가 당시 이해관계인 부재로 외부관찰 등을 참고했습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 26.21%라는 할인율만으로 시세 대비 메리트를 판단하지 마세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준 근저당권과 신탁 말소, 강제경매개시결정의 최신 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “26% 할인”보다 먼저 확인할 것은 임차인과 실제 가격
이 사건은 감정가 397,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 104,071,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최저가율이 낮다는 사실만으로 투자 매력이 확인되는 것은 아닙니다. 비교 실거래가가 없고, 신고 임차인의 전입일은 말소기준보다 빠른 반면 점유 호실은 1410호로 본건 101호와 불일치하며, 보증금과 확정일자도 미상입니다.
등기부상 말소구조는 비교적 단순하지만, 매수인의 실제 취득부담은 임차인 적용관계가 정리돼야 확정할 수 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “낮은 최저가율은 확인됐지만, 실질취득액과 시세 메리트는 아직 확인되지 않았다”입니다. 6회 유찰과 현황 공실까지 겹친 만큼, 숫자의 할인율보다 실제 점유·임대차·가격 검증을 먼저 끝내야 합니다.
