서울남부지방법원 2025타경535. 서울 구로구 오류동 구로예미지어반코어 제1층 제101호 근린시설입니다. 감정가는 397,000,000원이지만 5회 유찰되어 최저매각가는 130,089,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2025.04.28. 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권이며, 채권최고액은 1,300,000,000원입니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2025-21613호에 연결되어 있고, 이후 2025.06.12. 비엠씨코퍼레이션 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
등기부만 보면 매각으로 소멸하는 구조가 분명합니다. 그러나 경매의 실질 위험은 등기권리만으로 끝나지 않습니다. 전입신고인 윤형찬의 전입일이 말소기준보다 빠르고 배당요구도 접수됐지만, 신고 호실은 1410호로 기재되어 있습니다. 매각대상인 101호와 일치하지 않으므로 동일 점유관계인지, 단순 오기인지, 다른 호실 신고인지가 먼저 확인돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 130,089,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.28. 근저당권 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 · 채권최고액 1,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
최초 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기와 신탁주의사항은 2025.04.28. 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐고, 같은 날 주식회사에이치앤케이산업 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 이어 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 1410호 신고와 101호 매각의 불일치
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 신고 임차인은 윤형찬 1명입니다. 전입일은 2024.09.05., 배당요구일은 2025.07.17.로 확인됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 신고 부분도 1410호로 매각대상 101호와 다릅니다.
| 성명 | 신고 부분 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 | 1410호 | 2024.09.05 | 2025.07.17 접수 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일만 비교하면 말소기준일 2025.04.28.보다 앞서므로 선순위 가능성이 있습니다. 그러나 주택임대차 대항력은 실제 점유 목적물과 전입신고 주소의 일치 여부가 중요합니다. 신고 호실이 1410호이고 매각대상이 101호인 상태에서는 이 신고인을 101호의 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격·회차 분석 — 5회 유찰이 곧 저평가는 아니다
최저매각가는 감정가 397,000,000원의 32.8%인 130,089,000원입니다. 다음 시나리오의 최저가는 6회 유찰 시 104,071,200원, 7회 유찰 시 83,256,960원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 32.77% | 130,089,000원 | 4,637,384,134원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 104,071,200원 | 4,663,037,685원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 83,256,960원 | 4,683,493,553원 |
④ 예상배당표 (매각가 130,089,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,621,246원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 127,467,754원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 비엠씨코퍼레이션 주식회사 | 3,464,851,888원 | 0원 |
| 신고 임차인 · 윤형찬 | 보증금 미상 | 산정 불가 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 130,089,000원에서 집행비용 2,621,246원을 제외한 127,467,754원이 근저당권자에게 배당되고, 신청채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 4,637,384,134원입니다. 임차인 보증금과 101호 관련성이 확인되지 않아 임차인 배당·인수액은 산정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로 평가됐으며 현황은 공실입니다. 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 지하철 1호선 오류역 북동측 인근으로, 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설·업무시설·주상용 건물이 있는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 오류역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35m 포장도로에 접하며, 북측은 계단을 통해 폭 약 4m 포장도로와 연결됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 20층 건물로, 위생·급배수·개별 냉난방·승강기·화재탐지·주차장 설비를 갖췄습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 현장 확인. 감정은 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문·표준적 이용상태와 건축물현황도를 참고했습니다. 실제 내부 상태와 이용관계가 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 일치 확인. 윤형찬의 신고 부분 1410호가 매각대상 101호와 어떤 관계인지 현황조사서·전입세대 열람·매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이라 선순위 임차인으로 판명될 경우의 미배당액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 점유 확인. 감정상 근린생활시설은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 출입문·호실표시·내부 점유물과 실제 사용자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권의 공동담보목록 제2025-21613호와 실제 채권잔액, 다른 공동담보 부동산의 경매·변제 상황을 확인해야 합니다.
- 감정가 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 5회 유찰과 감정가 대비 32.8%만으로 저평가를 단정하지 말고, 공실 임대료·관리비·전용면적·출입 동선과 주변 상가 매물을 조사해야 합니다.
- 공부·현황 대조. 감정요항에는 일부 일련번호가 공부상 지하 1층이나 남측 도로에서 노출된 1층 상가라고 기재돼 있으므로, 101호가 해당되는지 원본 도면과 현장에서 확인해야 합니다.
- 절차 상태 확인. 2026.05.07. 채권자 관련 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 2026.07.29. 매각기일의 실제 진행·변경·취소와 결과를 사건기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “32.8% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 물건의 등기권리는 어렵지 않습니다. 2025.04.28. 근저당권이 말소기준이고 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 입찰 여부를 가르는 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 전입신고인의 날짜는 말소기준보다 빠른데 신고 호실은 1410호, 매각대상은 101호이며 보증금도 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “최저가 130,089,000원, 인수액 0원”이 아니라 “최저가 130,089,000원 + 확인되지 않은 잠재 인수액”입니다. 호실 불일치가 단순한 다른 목적물 신고로 확인되면 등기권리상 부담은 크게 줄어들 수 있지만, 101호 임차관계로 연결되면 실질취득가는 달라집니다. 가격 판단보다 호실·보증금 확인이 먼저인 사건입니다.
