서울남부지방법원 2025타경535. 오류역 북동측 인근에 있는 구로예미지어반코어 제1층 제104호 근린시설입니다. 감정가는 320,000,000원이지만 5회 유찰돼 최저매각가는 104,858,000원, 감정가의 약 32.77%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건은 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
등기상 말소기준은 2025.04.28. 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.06.12. 비엠씨코퍼레이션 주식회사가 강제경매를 신청했고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 놓고 보면 낙찰 후 소멸 구조가 명확하지만, 등기 밖 점유·임차관계가 확정되지 않았다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제104호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 경인로 233 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정 이용상태상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 20층 |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 104,858,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 매각기일 기록 | 2026.07.29 |
| 등기사항 발급일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 미확정
2023.04.10. 신한자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나, 2025.04.28. 신탁재산의 귀속을 원인으로 주식회사에이치앤케이산업에 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기와 신탁주의사항은 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 신탁이 존속하는 물건은 아닙니다.
같은 날 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 1,300,000,000원이며 공동담보목록 제2025-21613호가 기재돼 있습니다. 2025.06.12. 접수된 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 104호와 1410호가 다르다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 | 1410호 | 2024.09.05 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 2025.07.17 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
신고된 점유자는 윤형찬 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입신고일 2024.09.05.는 말소기준권리 설정일 2025.04.28.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 무엇보다 점유부분이 1410호로 기재돼 경매대상인 제1층 제104호와 일치하지 않습니다.
감정요항표에는 일련번호 1~16의 이용상태가 근린생활시설·현황 공실로 기재돼 있습니다. 반면 현황조사와 문건접수에는 1410호 점유신고가 존재합니다. 감정평가 역시 이해관계인 부재로 호실 표기 기준 외부관찰·주위 탐문·건축물현황도 등을 참고해 작성됐으므로, 실제 내부 사용상태와 출입문 호수 표기를 현장에서 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 33%여도 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
현재 최저가는 104,858,000원으로 감정가 320,000,000원의 약 32.77%입니다. 그러나 확인된 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 오류역 인근 동일 유형 근린시설의 최근 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 근린시설은 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래를 단순 비교하기 어렵고, 전면폭·가시성·전용면적·공용면적·업종 제한·관리비·공실 기간에 따라 가치 편차가 큽니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 104,858,000원 | 102,589,988원 | 4,662,261,900원 | 배당표상 0원 점유관계 별도 확인 |
| 6회 유찰 시 | 83,886,400원 | 81,976,445원 | 4,682,875,443원 | 배당표상 0원 점유관계 별도 확인 |
| 7회 유찰 시 | 67,109,120원 | 65,501,156원 | 4,699,350,732원 | 배당표상 0원 점유관계 별도 확인 |
④ 예상배당표 (매각가 104,858,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,268,012원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 102,589,988원 | 1,197,410,012원 |
| 2. 경매신청채권자 · 비엠씨코퍼레이션 주식회사 | 3,464,851,888원 | 0원 | 3,464,851,888원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 신고채권 4,764,851,888원 중 채권자 예상배당은 102,589,988원이며, 총 미배당은 4,662,261,900원입니다. 신청채권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되면 실제 배당 및 인수관계가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 오류역 북동측 인근이며, 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 감정요항표는 일련번호 1~16을 근린생활시설·현황 공실로 기재했습니다. 이해관계인 부재로 내부 확인 없이 외부관찰과 호실 표기 등을 참고해 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35m 포장도로에 접하고, 북측으로 계단을 통해 폭 약 4m 포장도로와 연결됩니다.
- 토지. 일반상업지역의 사다리형 토지이며, 대지 전체 면적은 1,720㎡, 공시지가는 10,220,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역· 대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 도로에 접하며 건축선 저촉 표시가 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·개별 냉난방·승강기·화재탐지·주차장 시설을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 호실 불일치 확인. 대상은 제1층 제104호인데 신고 점유부분은 1410호입니다. 현황조사서 원본, 전입세대확인서, 상가건물 임대차현황서와 현장 호수 표기를 대조해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 윤형찬의 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 104호 점유자라면 전입일이 말소기준보다 빨라 대항력과 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 확인. 배당요구일 2025.07.17.의 적법 여부와 배당요구종기, 점유부분, 보증금, 임대차 기간, 대항력 관련 법원 판단을 원문으로 확인해야 합니다.
- 상가 수익성 검증. 실거래 자료 대신 실제 임대료·보증금·관리비·공실 기간·전면폭· 가시성·업종 제한을 조사해 적정가를 산정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당 공동담보목록 제2025-21613호와 채권계산서를 확인해 실제 피담보채권 잔액과 다른 공동담보물의 배당 진행 여부를 점검해야 합니다.
- 공부와 현황 대조. 감정서에는 일련번호 1~3이 공부상 지하 1층이나 남측 도로변에 노출된 1층 상가라고 기재돼 있습니다. 대상 물건의 일련번호와 층 표시를 원본 감정서에서 확인해야 합니다.
- 절차 기록 확인. 문건 송달내역에 2026.05.07. “기각결정정본 발송” 기록이 있으므로, 어떤 신청에 대한 결정인지와 경매절차에 미치는 영향을 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 매각기일 결과 확인. 데이터상 매각기일은 2026.07.29.로 기록돼 있으므로, 유찰·변경·취하·매각 여부를 법원 최신 사건내역에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “33% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 물건은 감정가 320,000,000원에서 104,858,000원까지 내려와 표면 할인율이 큽니다. 그러나 근린시설은 거래사례가 없으면 감정가 대비 비율만으로 싸다고 판단할 수 없고, 5회 유찰은 낮은 가격과 함께 환금성·공실·권리확인 부담을 보여주는 신호이기도 합니다.
등기상 권리는 말소 구조지만, 전입일이 말소기준보다 빠른 점유신고가 존재하고 그 점유부분이 대상 104호가 아닌 1410호로 기재돼 있습니다. 보증금까지 미상이므로 실질취득액은 104,858,000원으로 고정되지 않습니다. 가격은 낮아졌지만 권리확인은 끝나지 않았습니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라, 호실 불일치를 해소하고 실제 점유·보증금·임대차관계를 원본 서류와 현장에서 확정할 수 있느냐입니다.
