서울남부지방법원 2025타경535. 구로구 오류동 구로예미지어반코어 제1층 제104호, 용도는 근린시설입니다. 최초에는 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 2025.04.28. 신탁재산이 주식회사에이치앤케이산업에 귀속되며 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 주식회사에이치앤케이홀딩스가 채권최고액 1,300,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 2025.06.12. 비엠씨코퍼레이션 주식회사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자 청구금액은 3,464,851,888원입니다. 현재 최저가는 감정가의 약 26%까지 내려왔지만, 배당 구조상 매각대금 대부분이 선순위 근저당권에 흡수되고 신청채권자에게는 현재 회차 기준 예상배당이 없습니다. 여기에 말소기준권리보다 앞선 전입 신고가 있어, 싸게 보이는 가격과 실제 매수인 부담을 반드시 분리해 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제104호 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 83,886,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.28. 근저당권 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 · 채권최고액 1,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
등기부상 핵심은 단순합니다. 2025.04.28. 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 2025.06.12. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁등기와 신탁주의사항도 이미 말소된 상태입니다. 따라서 등기부 자체에서 후순위 권리가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 문제는 등기 밖의 점유·임차관계입니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 표기 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 | 1410호 | 2024.09.05 | 미상 | 2025.07.17 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인 신고는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 다만 대상 호실과 점유 표기 호실이 일치하지 않아 104호의 실제 점유관계를 원본 서류와 현장으로 확인해야 합니다.
② 가격·회차 구조 — 26%까지 내려와도 ‘가격 메리트’ 단정은 금물
감정가는 320,000,000원이고 현재 최저가는 83,886,000원으로, 6회 유찰 끝에 감정가의 26.21% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 67,108,800원, 그 다음은 53,687,040원입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가보다 싸다”와 “시장가보다 싸다”를 같은 말로 취급하면 안 됩니다.
특히 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 단순 비교하기 어렵고, 감정평가 이용상태에서는 근린생활시설 일련번호 1~16이 현황 공실로 기재되어 있습니다. 주위는 경인로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물이 혼재하는 노선상가지대입니다. 가격 판단은 실제 임대수익·공실 기간·관리비· 상가 동선과 함께 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,886,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,909,948원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 81,976,052원 |
| 2. 경매신청 · 비엠씨코퍼레이션 주식회사 | 3,464,851,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 4,764,851,888원 중 채권자 배당은 81,976,052원이며, 미배당액은 4,682,875,836원입니다. 위 배당표의 매수인 인수 0원 계산과 별개로, 선순위 전입 신고자의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 인수 위험은 별도로 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현황. 사건 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에서 근린생활시설 일련번호 1~16은 현황 공실로 기재되어 있습니다.
- 입지. 지하철 1호선 오류역 북동측 인근이며, 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설·업무시설·주상용 건물이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류역이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 남측으로 약 35m 내외 포장도로에 접하고, 북측으로 계단을 통해 약 4m 내외 포장도로와 연결됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 10,220,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 20층 건물이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 표시상 유의점. 감정평가서상 일련번호 1~3은 공부상 지하 1층이지만 경사지 특성상 남측 도로변에서 주출입구가 노출된 1층 상가로 설명되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 104호와 1410호의 점유관계 대조. 윤형찬의 점유 표기가 1410호로 되어 있으므로, 대상 104호와의 실제 관계를 현황조사·매각물건명세서·전입세대 확인자료로 반드시 맞춰야 합니다.
- 보증금 확인. 전입일은 2024.09.05.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 가능액을 계산할 수 없습니다.
- 공실 현황 재확인. 감정평가상 근린생활시설은 현황 공실로 기재되어 있으나, 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문 등을 참고한 평가이므로 실제 내부 이용상태를 확인해야 합니다.
- 상가 수익성 검증. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하지 말고, 실제 임대 가능성·공실 기간·관리비·상권 동선을 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 최저가에서는 선순위 근저당권도 전액 배당되지 않고 신청채권자 예상배당은 0원입니다.
- 기각결정 정본 발송 이력 확인. 2026.05.07. 채권자 비엠씨코퍼레이션 주식회사에 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로, 무엇이 기각된 것인지 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 사건 진행내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “26%까지 떨어졌다”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
이 물건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 320,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 83,886,000원까지 내려왔습니다. 하지만 근린시설이고, 감정평가상 공실이며, 실거래 비교 근거도 없는 상태입니다. 무엇보다 2024.09.05. 전입 신고자가 존재하고 보증금이 확인되지 않았습니다.
등기부상 권리 자체는 말소기준 이후 소멸 구조라 비교적 단순하지만, 점유 표기 1410호와 대상 104호의 불일치를 풀지 못하면 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “최저가 83,886,000원짜리 상가”가 아니라 “83,886,000원에 임차인 인수 가능액이 더해질 수 있는 상가”로 봐야 합니다. 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.
