서울남부지방법원 2025타경535. 오류역 북동측 인근 구로예미지어반코어 제1층 제113호 근린시설입니다. 감정가 335,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가는 109,773,000원으로 내려왔습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사에이치앤케이산업이고, 말소기준권리는 2025.04.28 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당과 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차·점유 확인입니다. 현황조사와 문건접수에는 윤형찬의 전입일이 2024.09.05로 기록돼 말소기준일보다 앞서지만, 점유 부분은 1410호로 적혀 있어 본건 113호와 일치하지 않습니다. 보증금과 확정일자도 미상입니다. 따라서 윤형찬을 본건 113호의 대항력 임차인으로 단정할 수도, 무관한 전입자로 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제113호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설은 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 109,773,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.28 주식회사에이치앤케이홀딩스 근저당권 · 채권최고액 1,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 등기사항 발급일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유 위험을 분리해서 봐야 한다
2023.04.10 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존등기가 있었지만, 2025.04.28 신탁재산이 주식회사에이치앤케이산업으로 귀속되면서 신탁등기와 신탁주의사항은 말소됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스 근저당권이 말소기준이며, 공동담보목록 제2025-21613호가 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 전입 호수 불일치가 가장 큰 확인사항
| 성명 | 기재 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 | 1410호 본건 113호와 불일치 | 2024.09.05 | 미상 | 2025.07.17 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사상 전입자는 윤형찬 1명입니다. 다만 1410호라는 기재가 본건 113호와 다르기 때문에, 실제 임차인 수와 점유관계는 현황조사서 원문·매각물건명세서· 주민등록 전입세대확인서·상가건물 임대차 현황서를 서로 대조해야 확정할 수 있습니다.
③ 가격 — 5회 유찰은 할인율이 아니라 시장의 경고이기도 하다
현재 최저가는 109,773,000원으로 감정가 335,000,000원의 32.8%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 동일·유사 호실의 실거래 자료가 확인되지 않아 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 임대료, 공실기간, 관리비, 전용면적, 가시성, 실제 출입동선과 영업 가능성이 가격을 좌우합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 배당모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 109,773,000원 | 107,436,178원 | 4,657,415,710원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 87,818,400원 | 85,837,669원 | 4,679,014,219원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 70,254,720원 | 68,590,135원 | 4,696,261,753원 | 0원 |
표의 인수액 0원은 등기상 권리와 현재 배당모형에 따른 값입니다. 윤형찬의 전입 기록이 본건 임대차로 확인될 경우 보증금 미배당분이 별도로 문제 될 수 있으므로 실제 실질취득액은 아직 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,773,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,822원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 107,436,178원 |
| 2. 신청채권자 · 비엠씨코퍼레이션 주식회사 | 3,464,851,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 신청채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 근저당권은 공동담보로 설정돼 있어 실제 배당은 잔존채무와 공동담보 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 별도 확인사항입니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 오류역 북동측 인근이며, 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설과 주상용 건물이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 오류역이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 20층 건물로 승강기, 주차장, 위생·급배수, 개별 냉난방과 화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35m 포장도로에 접하고, 북측으로는 계단을 통해 폭 약 4m 포장도로와 연결됩니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 10,220,000원/㎡, 토지면적은 1,720㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역과 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 현황 차이. 감정평가서에는 일련번호 1~3이 공부상 지하 1층이지만 경사지 특성상 남측 도로변으로 노출된 1층 상가라고 기재돼 있습니다. 본건 해당 여부와 실제 출입층을 원본 도면으로 대조해야 합니다.
- 위반 사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1410호 기록의 본건 관련성. 윤형찬의 전입 대상이 실제로 113호인지, 다른 호실인지 주민등록 전입세대확인서와 현황조사서 원문으로 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력과 우선변제권, 미배당 인수액을 매각물건명세서와 임대차 자료로 확정해야 합니다.
- 실제 점유. 감정평가상 공실과 전입 기록이 병존합니다. 113호 내부 점유, 출입 가능 여부, 잔존 물품과 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 상권·임대료. 동일 건물과 오류역 인근의 최근 상가 거래가, 실제 임대료, 관리비, 공실기간을 조사해 낙찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 공동담보. 근저당권은 공동담보목록 제2025-21613호로 설정돼 있으므로 실제 잔존채무와 공동담보 물건의 배당 진행을 확인해야 합니다.
- 사건 진행. 2026.05.07 채권자 관련 기각결정 정본 도달 기록이 있으므로 기각 대상과 현재 사건 진행 상태를 법원 문건내역에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 서류를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “32.8%”보다 먼저 확인할 것은 임차관계다
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준 근저당권과 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 전입일 2024.09.05인 윤형찬의 기록이 말소기준보다 빠르고, 기재 호수는 본건 113호가 아닌 1410호입니다. 보증금과 확정일자도 알 수 없습니다.
이 불일치를 해소하지 못하면 실제 인수액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 또한 5회 유찰로 최저가가 감정가의 32.8%까지 낮아졌어도, 실거래와 임대수익 자료 없이 이를 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 등기 권리는 소멸형이지만 임차관계는 미확정, 가격은 추가 검증 필요. 본건은 낮은 최저가보다 먼저 113호의 실제 점유와 1410호 전입 기록의 관계를 확인해야 하는 사건입니다.
