서울남부지방법원 2025타경535. 구로구 오류동 구로예미지어반코어 제1층 제113호, 용도는 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사에이치앤케이산업이고, 말소기준권리는 2025.04.28 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2025.06.12 비엠씨코퍼레이션 주식회사가 강제경매를 신청했습니다. 등기권리만 보면 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건은 등기부 밖의 임차관계 확인이 핵심입니다.
윤형찬의 전입신고일은 2024.09.05로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 기록된 점유 부분도 1410호여서 대상 113호와의 관계를 먼저 확인해야 합니다. 따라서 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”이라고 확정할 수도, 반대로 “인수 없음”이라고 정리할 수도 없습니다. 현재 단계의 적절한 판정은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제113호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 87,818,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 말소기준권리 | 2025.04.28 근저당권 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 · 채권최고액 1,300,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 중요하다
2023.04.10 신한자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁이 있었지만, 2025.04.28 신탁재산의 귀속으로 주식회사에이치앤케이산업 앞으로 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 비어 있는 선순위 전입
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 | 1410호 | 2024.09.05 | 미상 | 미상 | 2025.07.17 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 기록되어 있습니다. 다만 점유 부분이 경매 대상 113호가 아닌 1410호로 적혀 있다는 점은 매우 중요합니다. 이 기록이 대상 호실의 임차관계를 의미하는지, 다른 호실 정보가 섞인 것인지가 확인되지 않으면 권리분석을 마감해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 6회 유찰은 확인되지만 시세 비교 자료가 없다
감정가는 335,000,000원이고 현재 최저매각가는 87,818,000원입니다. 6회 유찰된 현재 회차는 감정가의 26.21% 수준입니다. 이후 시나리오는 7회 유찰 시 70,254,400원, 8회 유찰 시 56,203,520원으로 제시되어 있습니다.
그러나 동일·유사 근린시설의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 비싼지는 판정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 임차보증금까지 미상이라 최저매각가 자체를 실질취득가로 놓고 가격 메리트를 평가해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,818,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,980,724원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 85,837,276원 |
| 3. 경매개시결정 · 비엠씨코퍼레이션 주식회사 | 3,464,851,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 총 채권액 4,764,851,888원 중 채권자 배당은 85,837,276원, 미배당은 4,679,014,612원입니다. 다만 윤형찬의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 해당 임차관계가 실제 배당과 인수액에 미치는 영향은 이 계산만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 일련번호 1~16이 근린생활시설이며 현황 공실로 기재되어 있습니다.
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동, 지하철 1호선 오류역 북동측 인근입니다. 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설·업무시설·주상용 건물이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 남서측 인근에 지하철 1호선 오류역이 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35m 포장도로에 접하고, 북측으로 계단을 통해 폭 약 4m 포장도로와 연결됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지 공시지가는 10,220,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 20층 건물이며 기본 위생·급배수, 개별 냉난방, 승강기, 화재탐지, 주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 현황 확인. 감정평가는 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문·건축물현황도 등을 참고했다고 기재되어 있어 실제 내부상태와 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1410호 기록부터 확인. 임차인 윤형찬의 점유 부분이 대상 113호와 다른 1410호로 기록되어 있습니다. 대상물과 실제 관련된 임차인인지 원문서로 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 선순위 전입이 실제 대상물의 임차인이라면 보증금 규모가 실질취득가를 좌우합니다. 보증금 미상 상태에서 인수액 0원을 전제로 입찰하면 안 됩니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자는 미상이고 배당요구일은 2025.07.17입니다. 우선변제 여부와 실제 배당 가능액을 추가 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 해석 주의. 최저가가 감정가의 26.21%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 “시세보다 싸다”는 결론은 금물입니다.
- 공실 여부 현장대조. 감정평가상 근린생활시설 일련번호 1~16은 현황 공실로 기재되어 있으나, 외부관찰 중심 평가였으므로 대상 113호의 실제 점유와 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 서로 대조해 선순위 임차관계를 최종 확정한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰”보다 “선순위 전입의 정체”가 먼저다
이 물건은 감정가 335,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 87,818,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이 눈에 들어오지만, 현재 자료로는 최근 실거래 시세도 없고 선순위 전입 임차인의 보증금도 확인되지 않습니다.
등기부상 말소기준 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 윤형찬의 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 미상이고 점유 부분이 1410호로 기록되어 있다는 점 때문에, 현재 단계에서 결론은 명확합니다. “최저가가 낮다”보다 “이 임차인이 113호의 실제 임차인인지, 보증금이 얼마인지”를 먼저 확인해야 합니다. 그 확인 전에는 실질취득가도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
